農地法の3条・4条・5条許可を詳しく解説

農地法の目的と農地の定義

農地法は、日本の食料供給の基盤である農地を保全し、その効率的な利用を図ることを目的とする法律です。不動産鑑定士試験の行政法規科目では、農地法の3条・4条・5条の許可制度が繰り返し出題されており、各条文の趣旨・許可権者・許可要件・例外規定を正確に把握することが合格への鍵となります。

この法律は、国内の農業生産の基盤である農地が現在及び将来における国民のための限られた資源であり、かつ、地域における貴重な資源であることにかんがみ、耕作者自らによる農地の所有が果たしてきている重要な役割も踏まえつつ、農地を農地以外のものにすることを規制するとともに、農地を効率的に利用する耕作者による農地についての権利の取得を促進し、及び農地の利用関係を調整し、並びに農地の農業上の利用を確保するための措置を講ずることにより、耕作者の地位の安定と国内の農業生産の増大を図り、もつて国民に対する食料の安定供給の確保に資することを目的とする。― 農地法 第1条

農地法の適用対象となる「農地」とは、耕作の目的に供される土地をいいます（農地法第2条第1項）。ここで重要なのは、農地に該当するかどうかの判断は登記簿上の地目ではなく、土地の現況（実際の利用状態）に基づいて行われるという点です。たとえ登記地目が「山林」や「雑種地」であっても、現に水田や畑として耕作されていれば農地法上の「農地」に該当します。逆に、登記地目が「田」や「畑」であっても、長年耕作が放棄され客観的に農地としての現況を失っている場合には、農地法の適用を受けないことがあります。

また、農地法は「農地」に加えて「採草放牧地」も規制対象としています。採草放牧地とは、農地以外の土地で、主として耕作または養畜の事業のための採草もしくは家畜の放牧の目的に供されるものをいいます（農地法第2条第1項）。3条・5条の許可では農地と採草放牧地の双方が対象となりますが、4条の許可は農地のみが対象である点に注意が必要です。

不動産鑑定評価においても、対象地が農地法上の「農地」に該当するか否かは、正常価格とは何かを理解する4つの基本概念と同様に、価格形成の前提となる最重要事項の一つです。

3条許可の制度と許可要件

3条許可の趣旨

農地法第3条は、農地または採草放牧地について権利移動（所有権の移転、賃借権の設定等）をする場合の許可制度を定めています。この規定は、農地を農地のまま利用し続けることを前提として、権利の移転先（譲受人・借受人）が適切に農業を行える者であるかどうかを審査するものです。つまり、農地を宅地にするといった転用は伴わず、あくまで農地としての利用を継続する前提での権利移動を規制しています。

農地又は採草放牧地について所有権を移転し、又は地上権、永小作権、質権、使用貸借による権利、賃借権若しくはその他の使用及び収益を目的とする権利を設定し、若しくは移転する場合には、政令で定めるところにより、当事者が農業委員会の許可を受けなければならない。― 農地法 第3条第1項

許可権者

3条許可の許可権者は農業委員会です。農業委員会は各市町村に設置される行政委員会であり、農地に関する事務を所掌しています。4条・5条の許可権者が都道府県知事等であるのに対し、3条の許可権者が農業委員会である点は、試験で最も問われやすい基本事項です。

許可を受けるべき権利の範囲

3条の許可が必要となる権利移動は、所有権の移転に限りません。以下の権利の設定・移転についても許可が必要です。

許可要件（3条第2項の不許可事由）

農地法第3条第2項は、許可をすることができない場合（不許可事由）を列挙しています。代表的な要件は次のとおりです。

• 全部効率利用要件: 権利を取得しようとする者が、取得後にその農地を含むすべての農地を効率的に利用して耕作等の事業を行うと認められない場合は許可されません。つまり、他に放棄している農地があるような者には許可が下りないということです。
• 農作業常時従事要件: 権利を取得しようとする者（個人の場合）が、その農地の農作業に常時従事すると認められない場合は許可されません。ただし、農地所有適格法人が取得する場合にはこの要件は不要です。
• 地域との調和要件: 取得後の利用が、周辺の農地の農業上の効率的かつ総合的な利用の確保に支障を生ずるおそれがある場合は許可されません。

許可を受けずにした行為の効力

農地法3条の許可を受けずに農地の権利移動を行った場合、その行為の効力はどうなるでしょうか。

第3条第1項の許可を受けないでした行為は、その効力を生じない。― 農地法 第3条第7項

許可を受けずにした権利移動は無効です。売買契約を締結しても、3条許可を得ていなければ所有権は移転しません。これは当事者間の合意だけでは農地の権利移動の効果が発生しないことを意味しており、農地法が農地保護のために設けた強力な規制です。

4条許可の制度と転用許可基準

4条許可の趣旨

農地法第4条は、農地の所有者が自己の農地を農地以外のものに転用する場合の許可制度を定めています。ここでいう「転用」とは、農地を宅地・駐車場・資材置場・太陽光発電設備用地など、耕作以外の目的に供することをいいます。4条は権利移動を伴わない自己転用を規制するものであり、権利移動と転用の双方を伴う場合は5条の適用を受けます。

農地を農地以外のものにする者は、都道府県知事（農林水産大臣が指定する市町村（以下「指定市町村」という。）の区域内にあっては、指定市町村の長。以下「都道府県知事等」という。）の許可を受けなければならない。― 農地法 第4条第1項

許可権者

4条許可の許可権者は都道府県知事等です。「等」には農林水産大臣が指定する市町村の長が含まれます。3条の許可権者が農業委員会であるのに対し、4条・5条では都道府県知事等である点は、許可権者の違いとして必ず押さえておくべきポイントです。

なお、かつては4ヘクタールを超える農地の転用について農林水産大臣の許可が必要とされていましたが、2019年（令和元年）の法改正により、農林水産大臣の許可制度は廃止され、都道府県知事等が農林水産大臣と協議を行う仕組みに変更されました。ただし、試験では改正前の知識が問われることもあるため、経緯を理解しておくことが重要です。

転用許可基準

農地転用の許可にあたっては、立地基準と一般基準の二つの基準によって審査が行われます。

立地基準（農地の区分による許可方針）

立地基準は、転用しようとする農地の営農条件や市街化の状況に応じて農地を区分し、優良な農地ほど転用を厳しく制限する仕組みです。

農用地区域内農地と甲種農地は、原則として転用が認められない最も保護が厚い農地です。第1種農地も原則不許可ですが、公益性が高い事業（土地収用法の対象事業等）に供する場合などには例外的に許可されることがあります。第2種農地は、申請地の周辺に代替可能な土地（第3種農地等）がないことを示す必要があります。第3種農地は、市街化が進んだ区域に位置する農地であり、原則として転用が認められます。

一般基準

一般基準は、農地の区分にかかわらず、すべての転用申請について審査される基準です。主な内容は以下のとおりです。

• 確実性の要件: 申請目的に係る事業が確実に実施されると認められること（資金計画・事業計画の妥当性）
• 必要性の要件: 申請に係る農地の面積が、申請目的の事業に必要な面積として適正であること
• 周辺農地への影響: 転用により周辺の農地に係る営農条件に支障を生ずるおそれがないこと（日照・水利への影響等）
• 一時転用の場合: 一時的な利用の後に農地に復元されることが確実であること

立地基準をクリアしても、一般基準を満たさなければ許可は下りません。この二段階の審査構造を理解しておくことが重要です。

5条許可の制度と3条・4条との関係

5条許可の趣旨

農地法第5条は、農地または採草放牧地について転用を目的として権利移動をする場合の許可制度です。「農地を売って宅地にする」「農地を借りて駐車場を経営する」というように、権利移動と転用が一体となった行為を規制します。

農地を農地以外のものにするため又は採草放牧地を採草放牧地以外のもの（農地を除く。）にするため、これらの土地について第3条第1項本文に掲げる権利を設定し、又は移転する場合には、当事者が都道府県知事等の許可を受けなければならない。― 農地法 第5条第1項

3条と4条の性質を併せ持つ

5条許可は、3条の権利移動の側面と4条の転用の側面を併せ持っています。このため、5条の許可基準は4条の転用許可基準（立地基準・一般基準）が準用されるとともに、権利取得者に関する審査も行われます。

許可権者は4条と同じく都道府県知事等です。3条の許可権者が農業委員会であるのに対し、5条は転用を伴うため都道府県知事等の判断が必要になります。

許可を受けずにした行為の効力

5条についても、3条と同様に、許可を受けずにした行為は無効です。

第5条第1項の許可を受けないでした行為は、その効力を生じない。― 農地法 第5条第3項（準用）

転用目的で農地の売買契約を締結しても、5条の許可を得ていなければ所有権は移転しません。買主が代金を支払い、引渡しを受けて建物を建築したとしても、法的には所有権は移転していないことになり、原状回復命令の対象ともなります。

3条・4条・5条の体系的整理

4条は権利移動を伴わない自己転用であるため、「許可を受けない行為は無効」という規定の適用はありませんが、無断転用に対しては原状回復命令や罰則（3年以下の懲役または300万円以下の罰金）が科されます。

市街化区域の特例と届出制

届出制への移行

都市計画法に基づく市街化区域は、「すでに市街地を形成している区域及びおおむね10年以内に優先的かつ計画的に市街化を図るべき区域」です。市街化区域では農地の宅地化を促進するという都市計画の方針と農地保全の要請が相反するため、農地法は市街化区域内の農地転用について許可制から届出制への特例を設けています。

具体的には、市街化区域内にある農地について、あらかじめ農業委員会に届け出て農地以外のものにする場合には、4条・5条の許可は不要となります（農地法第4条第1項第8号、第5条第1項第7号）。

届出の特徴

市街化区域の届出制について、許可制との違いを整理します。

届出制は許可制と異なり、農業委員会が転用の可否を実質的に判断するものではなく、届出書を受理すれば足ります。ただし、届出を怠った場合には罰則の対象となるため、手続を省略してよいわけではありません。

3条には特例がない

市街化区域の特例が適用されるのは4条と5条のみであり、3条の権利移動については市街化区域内であっても農業委員会の許可が必要です。これは、市街化区域の特例が「農地転用の促進」を目的としているためであり、転用を伴わない純粋な権利移動（農地のまま売買する場合等）には特例を適用する理由がないからです。

都市計画法の区域区分を理解することで、市街化区域と市街化調整区域における農地法上の取扱いの違いがより明確に把握できます。

農地転用と不動産の価格形成

農地の種類による価格の違い

農地法の転用許可基準における農地の区分は、不動産鑑定評価における農地の価格形成に直結します。転用が容易な農地ほど宅地に近い価格水準を形成し、転用が困難な農地は農地としての低い価格水準にとどまります。

市街化区域内の農地は、届出のみで転用が可能であるため、宅地としての潜在的価値が価格に強く反映されます。一方、農業振興地域の農用地区域内の農地（いわゆる「青地農地」）は、農振法と農地法の二重規制により転用がほぼ不可能であるため、純粋な農地としての収益力に基づく低い価格となります。

転用許可の見込みと宅地見込地評価

農地転用と宅地見込地の評価で詳述されているように、農地が将来宅地に転換される見込みがある場合、その農地は「宅地見込地」として評価されます。宅地見込地の価格は、農地としての価格と宅地としての価格の間に形成され、転用の確実性と時期が価格水準を大きく左右します。

転用の確実性は、農地法上の農地区分や都市計画法上の区域区分に加えて、以下の要素によって判断されます。

• 周辺における市街化の進行状況
• 都市計画の見直し（線引き変更）の可能性
• 公共施設（道路・上下水道等）の整備状況
• 農業振興地域の指定見直しの動向

鑑定評価における農地の評価手法

農地の鑑定評価手法は、農地の性格に応じて選択されます。

純農地（転用が見込まれない農地）の場合

• 取引事例比較法: 近傍の類似農地の取引事例を収集し、比準して求める
• 収益還元法: 農業収益（作付収入から営農費用を控除した純収益）を還元利回りで還元して求める

宅地見込地（転用が見込まれる農地）の場合

• 取引事例比較法: 類似の宅地見込地の取引事例と比準して求める
• 開発法: 転用・造成後の宅地販売総額から、造成費・開発利益等を控除して素地価格を求める

農地・林地の鑑定評価や山林・林地の評価と併せて理解することで、農林地全般の評価の体系を把握することができます。

許可不要の主な例外と罰則

3条の許可不要の場合

以下の場合は3条の許可が不要です。ただし、一部の場合には農業委員会への届出が必要とされています。

• 相続・遺産分割・法人の合併等による権利取得（届出は必要）
• 国または都道府県が権利を取得する場合
• 農業経営基盤強化促進法に基づく利用権設定等
• 農地中間管理機構を通じた権利移動

4条・5条の許可不要の場合

• 市街化区域内の農地の転用（農業委員会への届出に移行）
• 国または都道府県等が道路・学校等の施設の用に供するため転用する場合
• 土地収用法等の規定により収用・使用される場合
• 農業者が2アール未満の自己所有農地を農業用施設（農業倉庫、農道等）に転用する場合
• 市町村が土地収用法対象事業のために転用する場合

罰則

農地法の許可を受けずに権利移動や転用を行った場合の罰則は次のとおりです。

さらに、無断転用が行われた場合、都道府県知事等は原状回復命令（工事の中止や農地への復元を命じること）を発することができます（農地法第51条）。原状回復命令に従わない場合も罰則の対象となります。

まとめ

農地法の3条・4条・5条の許可制度は、不動産鑑定士試験の行政法規科目において必ず押さえるべき最重要論点です。本記事で解説した内容のポイントを整理します。

• 3条許可: 農地を農地のまま権利移動する場合に必要。許可権者は農業委員会。全部効率利用要件等の許可基準を審査する。許可を受けずにした行為は無効。
• 4条許可: 自己の農地を転用する場合に必要。許可権者は都道府県知事等。立地基準（農地区分ごとの許可方針）と一般基準の二段階で審査する。
• 5条許可: 転用目的で農地の権利移動をする場合に必要。3条の権利移動と4条の転用の性質を併せ持つ。許可権者は都道府県知事等。許可を受けずにした行為は無効。
• 市街化区域の特例: 4条・5条の許可が不要となり、農業委員会への届出で足りる。3条には特例なし。
• 農地区分と価格形成: 転用許可の見込みは農地の価格を決定的に左右する。市街化区域内農地は宅地に近い価格水準、農用地区域内農地は純農地としての低い価格水準となる。

農地法は農地法の許可制度の概要や農地転用と宅地見込地の評価と密接に関連しています。また、鑑定評価書の読み方を学ぶことで、農地の評価が実務でどのように報告されるかを理解することにもつながります。これらの関連記事と併せて体系的に学習することで、農地法の理解がより深まるでしょう。