不動産鑑定の正常価格とは？4つの価格概念の違い

4つの価格概念

不動産鑑定評価基準は、鑑定評価によって求める価格を正常価格、限定価格、特定価格、特殊価格の4つに分類しています。

正常価格の定義

正常価格は、4つの価格概念の中で最も基本的かつ重要なものです。

正常価格とは、市場性を有する不動産について、現実の社会経済情勢の下で合理的と考えられる条件を満たす市場で形成されるであろう市場価値を表示する適正な価格をいう。

― 不動産鑑定評価基準 総論第5章第3節

正常価格が前提とする「合理的と考えられる条件を満たす市場」とは、以下の条件を満たす市場です。

不動産鑑定評価で求められる価格の大部分は正常価格です。特段の条件や制約がない一般的な売買を想定した場合の適正な価格水準を示すものです。

限定価格

限定価格とは、市場性を有する不動産について、不動産と取得する他の不動産との併合又は不動産の一部を取得する際の分割等に基づき正常価格と同一の市場概念の下において形成されるであろう市場価値と乖離することにより、市場が相対的に限定される場合における取得部分の当該市場限定に基づく市場価値を適正に表示する価格をいう。

― 不動産鑑定評価基準 総論第5章第3節

限定価格が発生する具体的な場面には以下があります。

限定価格のポイントは、市場が「相対的に限定」される点です。特定の当事者間でのみ成立する価値（増分価値）を反映するため、不特定多数に開かれた正常価格とは異なります。

特定価格

特定価格とは、市場性を有する不動産について、法令等による社会的要請を背景とする評価目的の下で、正常価格の前提となる諸条件を満たさない場合における不動産の経済価値を適正に表示する価格をいう。

― 不動産鑑定評価基準 総論第5章第3節

特定価格が求められる場面には以下があります。

特定価格は、法令等による社会的要請を背景として、正常価格の前提条件を満たさないことが特徴です。例えば、民事再生法の場合は早期売却という特殊な条件が付されます。

特殊価格

特殊価格とは、文化財等の一般的に市場性を有しない不動産について、その利用現況等を前提とした不動産の経済価値を適正に表示する価格をいう。

― 不動産鑑定評価基準 総論第5章第3節

特殊価格は、そもそも市場性を有しない不動産の価格です。

4つの価格概念の比較

価格の種類の決定

鑑定評価に当たっては、依頼目的に対応した条件により、求める価格の種類を適切に判断して、鑑定評価を行わなければなりません。

通常の場合、依頼目的が売買・交換・担保・課税等であれば正常価格を求めます。限定価格・特定価格・特殊価格は、それぞれの要件に該当する場合にのみ求めるものです。

試験での出題ポイント

短答式試験

• 4つの価格概念の定義と使い分け
• 正常価格の前提条件（合理的な市場の条件）
• 限定価格の発生場面（併合・分割・借地権者の底地買取等）
• 特定価格と法的要請の関係
• 特殊価格は市場性を有しない不動産の価格

論文式試験

• 4つの価格概念の意義と相互関係
• 正常価格の前提条件の論述
• 限定価格の発生メカニズム（増分価値）
• 特定価格と法令等の社会的要請の関係

まとめ

不動産鑑定評価基準は、求める価格を正常価格・限定価格・特定価格・特殊価格の4つに分類しています。正常価格が最も基本的な概念であり、合理的な市場で形成される市場価値を表示するものです。

限定価格は併合・分割等により市場が限定される場合、特定価格は法的要請により正常価格の前提を満たさない場合、特殊価格は市場性を有しない不動産の場合にそれぞれ求められます。これらの使い分けを正確に理解することが、鑑定評価額の決定の前提となります。