不動産鑑定の鑑定評価額はどう決まるのか

鑑定評価額の決定プロセス

不動産鑑定評価の最終的な成果物が鑑定評価額です。鑑定評価額は、3つの鑑定評価手法から求められた試算価格を調整して決定されます。

試算価格の調整

調整の意義

鑑定評価基準は、試算価格の調整について次のように規定しています。

鑑定評価の手法の適用により求められた各試算価格の再吟味及び各試算価格が有する説得力に係る判断を行い、鑑定評価における最終判断として、対象不動産の鑑定評価額を決定する。

― 不動産鑑定評価基準 総論第8章

試算価格の調整は、単に各試算価格の算術平均を求めるものではありません。各手法の適用過程の適切性、資料の信頼性等を検証し、各試算価格の説得力を比較検討した上で、鑑定評価における最終判断として鑑定評価額を決定するプロセスです。

調整の手順

試算価格の調整は、以下の手順で行われます。

1. 資料の検討

各手法の適用において使用した資料について、その信頼度を検討します。

2. 各手法の適用過程の検討

各手法の適用過程が適切に行われたかを再吟味します。

3. 各試算価格の説得力の判断

対象不動産の類型、所在地域の特性、市場の特性等を踏まえて、各試算価格が有する説得力の程度を判断します。

4. 鑑定評価額の決定

以上の検討を踏まえ、最終的な判断として鑑定評価額を決定します。

三手法の併用の原則

鑑定評価基準は、三手法の併用を原則としています。

鑑定評価の手法の適用に当たっては、鑑定評価の手法を当該案件に即して適切に適用すべきであり、地域分析及び個別分析により把握した対象不動産に係る市場の特性等を適切に反映した複数の鑑定評価の手法を適用すべきである。

― 不動産鑑定評価基準 総論第8章

一つの手法のみでは、不動産の価値を一面的にしか捉えられません。費用性（原価法）、市場性（取引事例比較法）、収益性（収益還元法）の3つの側面から多角的に検証することで、より信頼性の高い鑑定評価額を導くことができます。

試算価格の乖離と対応

実務では、各手法から求められた試算価格が必ずしも一致するとは限りません。乖離がある場合は、その原因を分析する必要があります。

乖離の原因を適切に分析し、その分析結果を踏まえて各試算価格の説得力を判断することが、調整の核心です。

対象不動産に係る市場の特性の反映

試算価格の調整においては、地域分析及び個別分析により把握した対象不動産に係る市場の特性を反映することが求められます。

試験での出題ポイント

短答式試験

• 鑑定評価額は試算価格の算術平均ではないこと
• 試算価格の調整の手順（資料の検討→適用過程の検討→説得力の判断→決定）
• 三手法の併用が原則であること
• 各手法の説得力は不動産の類型等により異なること

論文式試験

• 試算価格の調整の意義と手順
• 各試算価格の説得力の判断基準
• 三手法併用の意義
• 試算価格の乖離原因の分析方法

まとめ

鑑定評価額は、原価法による積算価格、取引事例比較法による比準価格、収益還元法による収益価格を比較検討し、各試算価格の説得力を判断した上で決定されます。

試算価格の調整は単なる算術平均ではなく、資料の信頼性、適用過程の適切性、対象不動産の市場の特性を踏まえた最終判断です。不動産の類型や地域の特性に応じて各手法の説得力は異なるため、多角的な検証と分析が求められます。