不動産鑑定の特定価格とは？法的手続きとの関係

特定価格とは

不動産鑑定評価における特定価格とは、4つの価格概念の一つであり、法令等による社会的要請を背景として、正常価格の前提条件を満たさない場合に求められる価格です。

特定価格とは、市場性を有する不動産について、法令等による社会的要請を背景とする評価目的の下で、正常価格の前提となる諸条件を満たさない場合における不動産の経済価値を適正に表示する価格をいう。

― 不動産鑑定評価基準 総論第5章第3節

特定価格の特徴は、法令等による社会的要請が背景にある点です。正常価格の前提条件（合理的な市場、特殊な動機の不存在等）を満たさないものの、法的な制度趣旨に基づいて合理的な根拠のある価格として求められます。

特定価格が求められる場面

1. 証券化対象不動産の鑑定評価

資産流動化法や投信法に基づく証券化対象不動産の評価において、投資家保護の観点から特定の評価条件が付される場合に、特定価格として鑑定評価が行われます。

2. 民事再生法に基づく鑑定評価

民事再生手続において、再生計画の策定のために不動産の評価が求められる場合です。

民事再生法に基づく評価では、通常の売却に要する期間よりも短い期間での売却を想定する場合があり、この場合は正常価格の前提条件（十分な市場公開期間等）を満たさないため、特定価格として求められます。

3. 会社更生法に基づく鑑定評価

会社更生手続において、更生会社の財産評定のために不動産の評価が求められる場合です。

正常価格との関係

特定価格と正常価格の最大の違いは、正常価格の前提条件を満たすかどうかです。

特定価格は、法的制度の趣旨に照らして合理性のある価格ですが、正常価格とは異なる前提条件に基づくため、両者が一致するとは限りません。

限定価格との違い

特定価格と限定価格は、いずれも正常価格とは異なる価格概念ですが、その発生メカニズムが異なります。

特定価格と鑑定評価書

特定価格を求めた場合には、鑑定評価書に正常価格との関係を明記する必要があります。

• 正常価格でなく特定価格を求めた理由
• 正常価格との乖離の程度とその要因
• 依頼目的と評価条件の関係

これにより、利用者が特定価格の性質と正常価格との違いを正確に理解できるようにします。

試験での出題ポイント

短答式試験

• 特定価格の定義（法令等の社会的要請が背景）
• 特定価格が求められる具体的場面（証券化、民事再生、会社更生）
• 正常価格との違い（前提条件を満たさない）
• 限定価格との区別

論文式試験

• 特定価格の意義と法的背景
• 正常価格の前提条件との関係
• 各法令に基づく評価における特定価格の適用
• 限定価格との異同

まとめ

特定価格は、法令等による社会的要請を背景として、正常価格の前提条件を満たさない場合に求められる4つの価格概念の一つです。証券化対象不動産の評価、民事再生法に基づく評価、会社更生法に基づく評価が典型的な適用場面です。

限定価格が当事者間の経済的関係に基づく市場限定により発生するのに対し、特定価格は法的制度の要請に基づく条件設定により正常価格と乖離する点が特徴です。鑑定評価書には正常価格との関係を明記し、利用者の理解を確保することが求められます。