都市計画法の用途地域13種類と不動産評価への影響

用途地域制度の概要と法的根拠

用途地域制度は、都市計画法に基づき、土地利用の混在による弊害を防止し、各地域にふさわしい環境を形成するために設けられた地域地区の一種です。都市計画法第8条第1項第1号において、地域地区の筆頭に「用途地域」が掲げられており、都市計画の根幹をなす制度として位置づけられています。

都市計画区域については、都市計画に、次に掲げる地域、地区又は街区で必要なものを定めるものとする。一 第一種低層住居専用地域、第二種低層住居専用地域、第一種中高層住居専用地域、第二種中高層住居専用地域、第一種住居地域、第二種住居地域、準住居地域、田園住居地域、近隣商業地域、商業地域、準工業地域、工業地域又は工業専用地域（以下「用途地域」と総称する。）
― 都市計画法 第8条第1項第1号

用途地域は、市街化区域には必ず定めなければならないとされています（都市計画法第13条第1項第7号）。一方、市街化調整区域には原則として用途地域を定めません。非線引き都市計画区域や準都市計画区域では、必要に応じて定めることが可能です。

用途地域が定められると、建築基準法の規定（第48条）により、各用途地域において建築できる建物の種類が制限されます。つまり、用途地域は都市計画法で「指定」され、建築基準法で「具体的な建築制限」が課されるという二段構えの仕組みです。不動産鑑定士試験では、この二つの法律にまたがる知識が問われるため、両者の関係を正確に理解しておく必要があります。

都市計画法の基本的な枠組みを前提として、本記事では13種類の用途地域を個別に詳しく解説し、不動産評価への影響を掘り下げます。

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住居系用途地域（8種類）の詳細

住居系用途地域は、住環境の保護を主たる目的とする地域です。制限の厳しい順に8種類が設けられており、2018年（平成30年）の法改正で田園住居地域が追加されて現在の8種類となりました。

第一種低層住居専用地域

第一種低層住居専用地域は、低層住宅に係る良好な住居の環境を保護するため定める地域とする。
― 都市計画法 第9条第1項

13種類の用途地域の中で最も厳しい建築制限が課される地域です。建築可能な建物は、住宅、共同住宅、寄宿舎、下宿に加え、住宅に附属する小規模な店舗（兼用住宅で50平方メートル以下かつ延べ面積の2分の1未満）、幼稚園・小学校・中学校・高等学校、図書館、老人ホームなどに限られます。コンビニエンスストアや事務所などは原則として建築できません。

• 容積率の指定範囲：50%、60%、80%、100%、150%、200%
• 建ぺい率の指定範囲：30%、40%、50%、60%
• 絶対高さ制限：10mまたは12m（都市計画で定める）
• 外壁の後退距離制限：都市計画で1mまたは1.5mに定め可能

閑静な戸建住宅街が典型的な街並みであり、不動産鑑定評価では戸建住宅用地としての最有効使用が想定されることが多い地域です。

第二種低層住居専用地域

第二種低層住居専用地域は、主として低層住宅に係る良好な住居の環境を保護するため定める地域とする。
― 都市計画法 第9条第2項

第一種低層住居専用地域に準じた規制が適用されますが、150平方メートル以下の一定の店舗（日用品販売店舗、喫茶店、理髪店等）の建築が認められます。容積率・建ぺい率・高さ制限は第一種低層住居専用地域と同じ範囲で指定されます。

小規模な商店が点在する住宅街が想定されており、利便性がわずかに向上する分、第一種に比べて若干高い地価水準を示す場合があります。

第一種中高層住居専用地域

第一種中高層住居専用地域は、中高層住宅に係る良好な住居の環境を保護するため定める地域とする。
― 都市計画法 第9条第3項

低層住居専用地域とは異なり、絶対高さ制限がありません。中高層マンションの建築が可能となるほか、大学、病院（診療所を含む）、500平方メートル以下の一定の店舗の建築も認められます。ただし、事務所ビルの建築は認められません。

• 容積率の指定範囲：100%、150%、200%、300%、400%、500%
• 建ぺい率の指定範囲：30%、40%、50%、60%

マンション用地としての需要が高い地域であり、容積率によって建築可能な延べ床面積が決まるため、容積率の値が不動産価格に大きく影響します。

第二種中高層住居専用地域

第二種中高層住居専用地域は、主として中高層住宅に係る良好な住居の環境を保護するため定める地域とする。
― 都市計画法 第9条第4項

第一種中高層住居専用地域の規制をやや緩和した地域で、1,500平方メートル以下の一定の店舗・事務所が建築可能です。2階以下であることも条件となります。容積率・建ぺい率の指定範囲は第一種中高層住居専用地域と同じです。

事務所需要の存在により、マンション用地だけでなくオフィス需要も一定程度見込める地域です。

第一種住居地域

第一種住居地域は、住居の環境を保護するため定める地域とする。
― 都市計画法 第9条第5項

住居の環境を保護しつつも、一定の商業施設や業務施設の建築を許容する地域です。3,000平方メートル以下の店舗・事務所・ホテル・旅館等の建築が可能です。パチンコ店やカラオケボックスなどの遊戯施設は建築できません。

• 容積率の指定範囲：100%、150%、200%、300%、400%、500%
• 建ぺい率の指定範囲：50%、60%、80%

幹線道路沿いや駅周辺で指定されることが多く、住宅と中小規模の商業・業務施設が混在する地域です。住宅地の鑑定評価においても、周辺の利便施設の充実度が価格形成要因となります。

第二種住居地域

第二種住居地域は、主として住居の環境を保護するため定める地域とする。
― 都市計画法 第9条第6項

第一種住居地域よりもさらに規制が緩和され、パチンコ店・カラオケボックス等の遊戯施設や、面積制限なしの店舗・事務所の建築が可能です（ただし、一部の大規模集客施設には制限あり）。容積率・建ぺい率の指定範囲は第一種住居地域と同じです。

商業的利用の比重がかなり高まる地域であり、住居系でありながらも商業的な最有効使用が成立する場合があります。

準住居地域

準住居地域は、道路の沿道としての地域の特性にふさわしい業務の利便の増進を図りつつ、これと調和した住居の環境を保護するため定める地域とする。
― 都市計画法 第9条第7項

国道や幹線道路の沿道で指定されることが多い地域です。自動車関連施設（自動車修理工場、ガソリンスタンド等）や劇場・映画館（200平方メートル未満）なども建築可能です。建ぺい率・容積率の指定範囲は第一種・第二種住居地域と同じです。

沿道型商業施設やロードサイド店舗の立地が多く見られ、幹線道路へのアクセスという立地条件が価格形成に大きく影響する地域です。

田園住居地域（2018年新設）

田園住居地域は、農業の利便の増進を図りつつ、これと調和した低層住宅に係る良好な住居の環境を保護するため定める地域とする。
― 都市計画法 第9条第8項

2018年（平成30年）4月の法改正で新設された13番目の用途地域です。都市部に残る農地と住宅地の調和を図ることを目的としています。建築制限は第二種低層住居専用地域に近く、加えて農産物直売所や農家レストラン（500平方メートル以下）などの農業関連施設の建築が認められます。

• 容積率の指定範囲：50%、60%、80%、100%、150%、200%
• 建ぺい率の指定範囲：30%、40%、50%、60%
• 絶対高さ制限：10mまたは12m

地域内の農地については、土地の形質変更・建築物の建築等を行う場合に市町村長の許可が必要とされており、農地の保全が図られています。試験では新設の経緯と第二種低層住居専用地域との違いが問われます。

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商業系用途地域（2種類）の詳細

商業系用途地域は、商業活動の利便を図ることを目的とする地域です。建築制限が比較的緩やかであるため、多様な建物の建築が可能です。

近隣商業地域

近隣商業地域は、近隣の住宅地の住民に対する日用品の供給を行うことを主たる内容とする商業その他の業務の利便を増進するため定める地域とする。
― 都市計画法 第9条第9項

駅前商店街や住宅地に近接する商業地に指定されることが多い地域です。住宅・学校・病院等も建築でき、危険性の大きい工場や大量の危険物を扱う施設を除き、ほとんどの建物が建築可能です。

• 容積率の指定範囲：100%、150%、200%、300%、400%、500%
• 建ぺい率の指定範囲：60%、80%

近隣商業地域は住居系地域と商業地域の中間的な性格を持ち、商業地の鑑定評価においても、背後の住宅地からの購買力が価格形成に影響する点が特徴的です。

商業地域

商業地域は、主として商業その他の業務の利便を増進するため定める地域とする。
― 都市計画法 第9条第10項

都心部の繁華街やオフィス街に指定される地域で、用途地域の中で最も建築制限が緩やかです。住宅・事務所・店舗・映画館・ホテル・百貨店など、ほぼすべての用途の建物が建築可能であり、建築できないのは一定の工場（危険性が大きいもの、環境悪化をもたらすもの）や、一定規模以上の危険物の貯蔵施設等に限られます。

• 容積率の指定範囲：200%、300%、400%、500%、600%、700%、800%、900%、1000%、1100%、1200%、1300%
• 建ぺい率の指定範囲：80%（防火地域内の耐火建築物等は建ぺい率制限なし）

容積率が最大1,300%まで指定可能であり、高層ビルの建築が可能なため、最も土地の利用効率が高い地域です。不動産鑑定評価においては、高容積率による高度利用が最有効使用となることが多く、容積率1%あたりの単価という考え方が実務で用いられることもあります。

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工業系用途地域（3種類）の詳細

工業系用途地域は、工業の利便を図ることを主たる目的とする地域です。住宅や商業施設の建築可否は地域の種類によって異なります。

準工業地域

準工業地域は、主として環境の悪化をもたらすおそれのない工業の利便を増進するため定める地域とする。
― 都市計画法 第9条第11項

環境への影響が比較的少ない軽工業を中心とした地域です。住宅・店舗・学校・病院等の建築も広く認められ、商業地域とほぼ同等の用途の建物が建築可能です。建築できないのは、危険性が大きい又は著しく環境を悪化させるおそれのある工場等に限られます。

• 容積率の指定範囲：100%、150%、200%、300%、400%、500%
• 建ぺい率の指定範囲：50%、60%、80%

工場跡地の再開発等により、マンションや商業施設への転用が進む地域も多く見られます。鑑定評価においては、工業的利用と住居・商業的利用のいずれが最有効使用となるかの判定が重要となります。

工業地域

工業地域は、主として工業の利便を増進するため定める地域とする。
― 都市計画法 第9条第12項

工業の利便を主目的とする地域です。住宅や店舗の建築は可能ですが、学校（幼稚園を含む）、病院、ホテル・旅館等は建築できません。

• 容積率の指定範囲：100%、150%、200%、300%、400%
• 建ぺい率の指定範囲：50%、60%

工業地域では住宅が建築可能であるため、工業地の鑑定評価において、住宅地への転用可能性を考慮する場面があります。ただし、学校・病院が建てられないことから、住環境としての制約があり、住宅地としての最有効使用には一定の限界がある点に留意が必要です。

工業専用地域

工業専用地域は、工業の利便を増進するため定める地域とする。
― 都市計画法 第9条第13項

用途地域の中で唯一、住宅を建築できない地域です。店舗・学校・病院・ホテルなども建築できず、原則として工場、倉庫、事務所等に限定されます。

• 容積率の指定範囲：100%、150%、200%、300%、400%
• 建ぺい率の指定範囲：30%、40%、50%、60%

臨海部の工業団地や重化学工業地帯に指定されることが多く、土地利用が工業用途に特化されています。不動産鑑定評価では工場・倉庫用地としての需要と供給を中心に分析します。評価上の具体的な着眼点は専用工業地域内の不動産評価にまとめています。

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用途地域が不動産の価格形成に与える影響

用途地域は不動産鑑定評価において、土地の価格を左右する最も重要な法的要因の一つです。ここでは、鑑定評価の観点から用途地域と価格形成の関係を整理します。

最有効使用の判定との関係

不動産鑑定評価基準において、最有効使用とは「対象不動産の効用が最高度に発揮できる使用方法」を指します。用途地域の指定は、法的に許容される使用方法の範囲を画定するものであり、最有効使用の判定において最初に確認すべき事項です。

具体例を見てみましょう。

最有効使用の判定方法においては、用途地域による法的規制を前提としつつ、市場の需給動向や対象不動産の個別性を総合的に勘案して判定します。

地域要因としての用途地域の位置づけ

不動産鑑定評価基準では、地域要因の一つとして「行政的条件」が挙げられており、用途地域はその中核的な要素です。取引事例比較法における地域要因の比較においても、用途地域の異同は重要な比較項目となります。

同一の用途地域に所在する取引事例を選択することが原則ですが、やむを得ず異なる用途地域の事例を用いる場合には、用途地域の差異に基づく適切な補正が必要となります。

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用途地域の変更と価格変動

用途地域は固定的なものではなく、都市計画の見直しに伴って変更されることがあります。この変更は不動産価格に大きな影響を及ぼします。

アップゾーニングとダウンゾーニング

用途地域の変更には、大きく分けて2つの方向があります。

アップゾーニング（上位変更） とは、より高度な利用が可能な用途地域への変更をいいます。例えば、第一種低層住居専用地域から近隣商業地域への変更、第一種住居地域から商業地域への変更などがこれに該当します。アップゾーニングにより建築可能な建物の規模・用途が拡大するため、一般的に地価は上昇します。

ダウンゾーニング（下位変更） とは、より制限的な用途地域への変更をいいます。例えば、商業地域から第一種住居地域への変更などがこれに該当します。ダウンゾーニングにより建築可能な建物の規模・用途が縮小するため、一般的に地価は下落します。

鑑定評価における用途地域変更の考慮

鑑定評価の実務では、用途地域の変更が予測される場合、以下の点を考慮します。

• 変更の蓋然性：都市計画マスタープラン、地区計画の策定状況、周辺の開発動向等から変更の可能性を判断
• 変更後の最有効使用：変更が実現した場合の新たな最有効使用を想定
• 市場参加者の期待：変更を見越した取引が行われているか否かの確認

用途地域の変更が確実と認められる段階では、変更後の用途地域を前提とした評価が適切な場合もありますが、変更の蓋然性が低い段階では、現行の用途地域を前提として評価するのが原則です。

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鑑定評価における用途地域の確認と分析の実務

不動産鑑定士が評価を行う際、用途地域に関する調査・分析は不可欠なプロセスです。ここでは実務上の確認事項と分析のポイントを整理します。

用途地域の確認方法

鑑定評価の実務において、用途地域は以下の方法で確認します。

1. 都市計画図の閲覧：市区町村の都市計画課や窓口で都市計画図を閲覧・取得
2. 都市計画情報のオンライン確認：多くの自治体がWebサイトで都市計画情報を公開
3. 都市計画証明書の取得：正式な証明書として都市計画証明書を取得
4. 用途地域の境界確認：対象不動産が用途地域の境界にまたがる場合は、各部分に適用される用途地域を確認

特に、対象不動産が2つ以上の用途地域にまたがる場合は、建築基準法第91条の規定により、建ぺい率・容積率等は面積按分で算定されます。この場合、それぞれの用途地域の制限を考慮した上で最有効使用を判定する必要があります。

用途地域と他の法規制の総合分析

用途地域だけでなく、以下の法規制も併せて確認・分析することが実務上重要です。

前面道路幅員による容積率制限は特に重要です。指定容積率が高くても、前面道路幅員が狭い場合には、道路幅員に基づく容積率の方が低い値となり、実際に利用可能な容積率が制限されることがあります。開発許可制度の要件も、大規模画地の評価においては併せて検討する必要があります。

用途地域と容積率・建ぺい率の一覧

鑑定評価の実務で参照する容積率・建ぺい率の指定範囲を一覧にまとめます。

この一覧から分かるように、商業地域は容積率が最大1,300%と突出して高く、高層建築物による高度利用が可能です。容積率の差は、同じ面積の土地であっても建築可能な延べ床面積の差を意味するため、不動産価格に直接反映されます。

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まとめ

都市計画法第8条・第9条に基づく用途地域制度は、住居系8種類・商業系2種類・工業系3種類の計13種類で構成されています。各用途地域には建築基準法により建築可能な建物の種類が定められ、さらに容積率・建ぺい率の指定範囲が異なるため、同じ面積の土地でも用途地域が異なれば利用可能性と価格が大きく変わります。

不動産鑑定評価においては、用途地域は最有効使用を法的に規定する最重要の要素であり、地域要因分析の中核をなします。アップゾーニング・ダウンゾーニングによる用途地域の変更は価格変動に直結するため、都市計画の動向にも注意を払う必要があります。

試験対策としては、住宅が建てられない用途地域は工業専用地域のみであること、絶対高さ制限がある3つの用途地域（第一種・第二種低層住居専用地域、田園住居地域）、2018年新設の田園住居地域の位置づけを確実に押さえましょう。用途地域の基本的な分類と合わせて理解を深め、建築基準法の道路・接道義務による容積率制限との連動も確認しておくことが重要です。