不動産特定共同事業法の許可制度を解説

不動産特定共同事業法の目的と背景

不動産特定共同事業法（以下「不特法」）は、不動産特定共同事業の健全な発展と投資家の保護を目的として1994年に制定された法律です。バブル経済崩壊後の不動産市場低迷期に、小口化された不動産投資商品による被害が社会問題化したことを背景に、事業者の許可制度と投資家保護のための規制が整備されました。

この法律は、不動産特定共同事業を営む者について許可等の制度を実施し、その業務の適正な運営を確保し、及びその参加者等の利益の保護を図ることにより、不動産特定共同事業の健全な発展に寄与し、もって国民経済の健全な発展に資することを目的とする。― 不動産特定共同事業法 第1条

不動産特定共同事業とは、複数の投資家から出資を募り、その資金で不動産取引を行い、収益を投資家に分配する事業のことです。不動産特定共同事業法の基礎でも概要を解説していますが、本記事ではより詳細な許可制度や近年の法改正について掘り下げます。

不動産鑑定士試験の行政法規科目においても、不特法は出題頻度の高いテーマです。特に2013年・2017年・2019年の法改正で導入された新たな制度（特例事業、小規模不動産特定共同事業等）は、近年の出題傾向として注目されています。

不動産特定共同事業の類型

事業契約の類型

不特法に基づく不動産特定共同事業契約は、以下の3つの類型に分類されます。

任意組合型

任意組合型は、事業者と投資家が民法上の組合契約を締結し、組合の事業として不動産の取得・管理・処分を行う類型です。投資家は組合員として不動産の共有持分を取得するため、不動産の所有権が投資家に帰属するという特徴があります。

ただし、任意組合の組合員は無限責任を負うため、事業が損失を被った場合には出資額を超える責任を問われる可能性があります。

匿名組合型

匿名組合型は、商法上の匿名組合契約に基づく類型で、現在のJREIT以外の不動産小口化商品で最も一般的に用いられている形態です。投資家（匿名組合員）は事業者に対して出資を行い、事業者が自己の名義で不動産取引を行います。

匿名組合員の責任は出資額を限度とする有限責任であり、投資家にとってリスクが限定される点が大きなメリットです。一方で、不動産の所有権は事業者に帰属するため、投資家は不動産の所有者にはなりません。

賃貸型

賃貸型は、投資家が不動産の共有持分を取得し、その不動産の賃貸管理を事業者に委託する類型です。投資家が不動産を所有する点は任意組合型と同様ですが、事業の内容が賃貸管理に限定されている点が特徴です。

許可要件と事業者の義務

不動産特定共同事業の許可

不動産特定共同事業を営むためには、原則として主務大臣（国土交通大臣）又は都道府県知事の許可を受けなければなりません。許可は事業の種類に応じて、第1号事業から第4号事業まで分類されています。

二以上の都道府県の区域内に事務所を設置する場合は国土交通大臣、一の都道府県の区域内にのみ事務所を設置する場合は都道府県知事が許可権者となります。

主な許可要件

不動産特定共同事業の許可を受けるためには、以下の要件を満たす必要があります。

資本金要件

その他の主要な許可要件

• 宅地建物取引業者であること（第1号事業・第2号事業の場合）
• 良好な財産的基礎を有すること
• 事業を適確に遂行するに足りる人的構成を有すること
• 欠格事由に該当しないこと（禁錮以上の刑に処せられた者等）
• 約款が法令に適合し、投資家の保護に十分であること
• 業務管理者を選任すること

主務大臣又は都道府県知事は、第三条第一項の許可を受けようとする者が次の各号のいずれかに該当するとき、又は許可申請書若しくはその添付書類に虚偽の記載があり、若しくは重要な事実の記載が欠けているときは、その許可をしてはならない。― 不動産特定共同事業法 第7条第1項

業務管理者の設置

不動産特定共同事業者は、事務所ごとに1名以上の業務管理者を設置しなければなりません。業務管理者は、以下の要件を満たす者から選任する必要があります。

• 不動産鑑定士、不動産コンサルティングマスター、又はビル経営管理士等の資格を有し、かつ
• 宅地建物取引士であること

業務管理者の資格要件に不動産鑑定士が含まれている点は、不動産鑑定士試験の受験者にとって注目すべきポイントです。

特例事業の仕組み

2013年法改正と特例事業の導入

2013年の不特法改正により、特例事業（SPC型の不動産特定共同事業）の制度が導入されました。これは、不動産証券化の実務上のニーズに応えるために、倒産隔離されたSPC（特別目的会社）を活用した事業スキームを可能にしたものです。

特例事業の仕組み

特例事業では、特例事業者（SPC）が不動産特定共同事業契約の当事者となりますが、実際の不動産取引業務は許可を受けた第3号事業者に委託し、契約の締結の代理・媒介は第4号事業者が行います。

特例事業のスキーム図は以下の通りです。

特例事業者（SPC）は届出のみで事業を行うことができ、従来の許可を受ける必要がありません。これにより、不動産証券化において一般的なSPCスキームが不特法の枠組みの中で利用可能となりました。

特例事業者の要件

特例事業者として届出を行うためには、以下の要件を満たす必要があります。

• 資本金が一定額以上であること
• 不動産特定共同事業契約に基づく収益又は利益の分配を行うものであること
• 第3号事業者に不動産取引業務を委託すること
• 不動産特定共同事業の適確な遂行に支障を及ぼすおそれのないこと
• 約款が法令の規定に適合し、投資家保護に十分であること

小規模不動産特定共同事業

2017年法改正と小規模事業の導入

2017年の不特法改正により、小規模不動産特定共同事業の制度が新たに設けられました。従来の不動産特定共同事業の許可要件（資本金1億円以上等）は、中小事業者にとって高いハードルでしたが、小規模事業は登録制（許可制ではない）とすることで、地方の中小不動産事業者の参入を促進する狙いがあります。

小規模事業の要件

小規模不動産特定共同事業は、空き家・空き店舗の再生事業など、地方創生に資するプロジェクトへの活用が期待されています。資本金要件が大幅に緩和された登録制であるため、地方の中小不動産事業者でも参入しやすい制度設計となっています。

小規模不動産特定共同事業を営もうとする者は、主務省令で定めるところにより、主務大臣の登録を受けなければならない。― 不動産特定共同事業法 第41条第1項（要旨）

小規模事業と従来の事業の比較

不動産クラウドファンディングとの関係

2017年・2019年法改正と電子取引業務

2017年及び2019年の不特法改正により、電子取引業務の制度が整備されました。これにより、インターネットを通じて投資家を募集する「不動産クラウドファンディング」が不特法の枠組みの中で適法に実施できるようになりました。

不動産クラウドファンディングの仕組み

不動産クラウドファンディングとは、インターネット上のプラットフォームを通じて不特定多数の投資家から資金を募り、不動産事業に投資する仕組みです。不特法上の「電子取引業務」として位置づけられています。

不動産クラウドファンディングの主な特徴は以下の通りです。

• 少額から投資可能：1万円程度から投資できる商品が多い
• インターネット完結：契約手続きがオンラインで完結する
• 短期運用：数か月から数年程度の比較的短期間の運用が主流
• 匿名組合型が主流：投資家は匿名組合員として出資し、有限責任

電子取引業務の要件

電子取引業務を行うためには、通常の不動産特定共同事業の許可要件に加えて、以下の要件を満たす必要があります。

• 適切な電子情報処理組織（システム）を整備すること
• 投資家に対する適切な情報提供体制を整備すること
• サイバーセキュリティの確保に関する措置を講じること
• 電子取引業務の適確な遂行に足りる人的構成を有すること

不動産クラウドファンディング市場の拡大

不動産クラウドファンディング市場は急速に拡大しており、個人投資家の不動産投資への参入障壁を大きく引き下げています。従来はJREITの投資口を購入するか、実物不動産を直接取得するかの二択であった不動産投資に、第三の選択肢を提供するものといえます。

不動産投資と鑑定評価の基礎でも解説されているように、不動産投資の形態が多様化する中で、不動産鑑定評価の役割はますます重要になっています。

不動産鑑定評価の位置づけ

不特法における鑑定評価

不動産特定共同事業において、不動産鑑定評価は以下の場面で重要な役割を果たします。

不特法上、事業者は投資家に対して財産の管理の状況についての報告書を交付する義務があります。この報告書には、保有不動産の評価額を記載する必要があり、不動産鑑定評価がその基礎となります。

投資家保護と鑑定評価の独立性

不動産特定共同事業において、鑑定評価の独立性と客観性の確保は投資家保護の観点から極めて重要です。事業者と利害関係のある鑑定業者による評価は、鑑定評価額の適正性に疑義を生じさせる可能性があるためです。

不動産証券化市場全体において、鑑定評価の信頼性確保は市場の健全な発展の基盤となっています。不特法に基づく事業においても、独立した鑑定士による適正な評価が投資家の利益保護に直結します。

鑑定評価書の記載事項との関連

不動産特定共同事業における不動産の取得・売却に際しては、鑑定評価書の内容を十分に精査する必要があります。特に、対象不動産の権利関係、法令上の制限、収益性の分析、将来の見通しなどは、投資判断の基礎となる重要な情報です。

まとめ

不動産特定共同事業法は、複数の投資家から資金を集めて不動産事業を行うスキームの法的基盤を提供する法律です。1994年の制定以来、2013年の特例事業の導入、2017年の小規模不動産特定共同事業の創設、電子取引業務（不動産クラウドファンディング）の制度整備と、時代のニーズに応じた改正が重ねられてきました。

不動産鑑定士試験の行政法規対策としては、事業類型（任意組合型・匿名組合型・賃貸型）の違い、許可要件の数値（資本金1億円等）、小規模事業の登録制と数値基準（資本金1,000万円、出資総額1億円以下、1人100万円上限）、特例事業の仕組みを確実に押さえておくことが重要です。

不動産鑑定評価は取得・売却時の価格検証や投資家への報告において不可欠な役割を果たしており、不特法と鑑定評価の関係を正しく理解しておきましょう。さらに深く学ぶには、不動産特定共同事業法の基礎や不動産投資と鑑定評価の基礎も参照してください。