マンション建替え円滑化法 - 建替え決議と権利変換の仕組みを解説

マンション建替え円滑化法とは

「マンションの建替え等の円滑化に関する法律」（略称：マンション建替え円滑化法）は、老朽化したマンションの建替えを円滑に進めるための手続きや仕組みを定めた法律です。2002年に施行され、その後も改正を重ねて制度が充実してきました。2025年の改正により、2026年4月からは「マンションの再生等の円滑化に関する法律」に改称されています。

マンションは区分所有法の適用を受け、多数の区分所有者が共同で管理・利用する建物です。老朽化が進んでも、全員の合意なしに建替えを強行することはできません。一方で、建替えの必要性が高くても少数の反対者によって阻止されるという問題もあります。マンション建替え円滑化法は、この問題を解決するために、一定の多数決要件のもとで建替えを実現できる仕組みを整備しています。

不動産鑑定士試験では、建替え決議の要件・建替え組合の設立要件・権利変換の仕組みが頻出です。また、鑑定評価の実務においても、建替え事業の施行区域内の不動産評価は特殊な考慮が必要となります。都市計画法の概要で学ぶ用途地域による建築規制との関係も理解しておくと有用です。

決議→組合→権利変換の順に進む

法律の基本定義（2条）

マンション建替え円滑化法2条は、法律内で使用する用語の定義を規定しています。

この法律において、次の各号に掲げる用語の意義は、当該各号に定めるところによる。― マンションの再生等の円滑化に関する法律 第2条

主要な定義は以下の通りです。

「マンション」の定義において、区分所有建物であることと居住用の専有部分があることが要件とされている点を押さえておきましょう。

建替え決議の要件（区分所有法62条）

マンション建替え円滑化法に基づく手続きの前提として、まず区分所有法62条による建替え決議が必要です。

集会においては、区分所有者（議決権を有しないものを除く。）及び議決権の各五分の四以上の多数で、建物を取り壊し、かつ、当該建物の敷地若しくはその一部の土地又は当該建物の敷地の全部若しくは一部を含む土地に新たに建物を建築する旨の決議（以下「建替え決議」という。）をすることができる。― 建物の区分所有等に関する法律 第62条第1項

建替え決議の成立要件は、区分所有者の数と議決権のそれぞれ5分の4（4/5）以上の賛成です。なお、2026年4月施行の改正により、耐震性の不足など一定の事由に該当する建物では、各4分の3（3/4）以上に緩和されています（同条第2項）。

要件の具体的な意味

例えば、100名の区分所有者がいるマンションでは、80名以上の賛成が必要です。さらに、議決権（床面積割合）でも80%以上の賛成が必要となります。人数は要件を満たしていても、大面積の専有部分を持つ区分所有者が反対した場合に議決権要件を満たさないケースがあります。

人数と議決権の両方で4/5以上

建替え決議の特別多数決の趣旨

区分所有法の通常決議は区分所有者・議決権の各過半数（1/2超）ですが、建替え決議は4/5以上という特別多数決を要求します。これは、建替えが既存の権利関係を抜本的に変える重大な決定であり、少数者の財産権保護の観点から高いハードルを設けているためです。

建替え組合の設立要件

建替え決議が成立した後、マンション建替え円滑化法に基づいて建替え組合を設立し、事業を進めることができます。

次に掲げる者（以下「再生合意者」という。）は、再生決議マンション等（次項各号に掲げるマンション又は土地をいう。第五項において同じ。）ごとに、五人以上共同して、定款及び事業計画を定め、国土交通省令で定めるところにより、都道府県知事等の認可を受けて組合を設立することができる。― マンションの再生等の円滑化に関する法律 第9条第1項

設立要件のポイント

建替え組合の設立要件は以下の2点です。

設立認可を申請するには、建替え合意者（建替え決議の内容により建替えを行う旨の合意をしたものとみなされた者）の集会において、建替え合意者の過半数で議決権の過半数を有する者が出席し、出席者及びその議決権の各3/4以上の多数で組合を設立する旨を決議したうえで、5人以上が共同して申請することが必要です。

建替え組合は都道府県知事等の認可を受けて設立され、法人格を取得します。組合が施行者として建替え事業全体を管理・推進します。

権利変換計画の仕組み

建替え組合の設立後、事業の核心となるのが権利変換計画です。権利変換とは、従来のマンションの権利関係を新マンションの権利関係に組み替える手続きです。

権利変換の基本的な考え方

建替え前の旧マンションにおける区分所有権・借家権等の権利は、権利変換計画に基づき、新マンションの区分所有権等に「変換」されます。土地区画整理事業における換地処分と類似した考え方ですが、マンション建替えでは既存の権利が新建物の権利に転換される点が特徴です。

権利変換計画の記載事項

権利変換計画には、新マンションにおける区分所有権の配分（床面積・位置・評価額等）が詳細に定められます。重要なのは、この配分の算定に不動産鑑定評価が活用される点です。

補償の仕組み

建替えに参加しない区分所有者（不参加者）に対しては、補償金が支払われます。

組合は、…建替え、建物の更新又は再建に参加しない旨を回答した区分所有者又は敷地共有持分等を有する者…に対し、区分所有権及び敷地利用権又は敷地共有持分等を時価で売り渡すべきことを請求することができる。― マンションの再生等の円滑化に関する法律 第15条第1項（売渡し請求）

この「時価」の算定においても、不動産鑑定士による鑑定評価が必要となります。不参加者への売渡し請求は、建替え組合の事業推進において重要な手段です。

権利変換と時価での売渡し請求

不動産鑑定評価との関連

マンション建替え円滑化法における不動産鑑定評価の関与場面は複数あります。

権利変換における評価

権利変換計画において、各区分所有者が取得する新マンションの床面積・位置を決定するには、旧マンションの各専有部分の価値を評価する必要があります。この評価は不動産鑑定士が行い、公平な権利変換の基礎となります。

建替え不参加者への補償

前述の売渡し請求において、「時価」は不動産鑑定士の評価を基礎として算定されます。区分所有権という権利の性質（専有部分の所有権と共用部分の持分・敷地利用権の一体）を踏まえた鑑定評価が求められます。

老朽マンションの評価上の留意点

建替え前提の老朽マンションを通常の比較事例として使用することは適切でないケースもあります。鑑定評価において、対象マンションが建替え検討段階にある場合には、その事情が価格に与える影響を慎重に分析する必要があります。

耐震性不足のマンションに関する特例

2014年の改正により、耐震性が不足するマンションについては、建替えによらずに敷地売却ができる制度が創設されました。2025年の改正（2026年4月施行）により、敷地売却の決議は区分所有法に定められ、耐震性が不足するマンションでは通常より低い要件で決議できます。

要耐震改修マンションの敷地売却

耐震性が不足するマンションについては、区分所有者・議決権・敷地利用権の持分の価格の各4分の3以上の賛成（原則は各5分の4以上）により、マンション全体を解体して敷地を売却することができます（区分所有法64条の7）。売却代金は区分所有者に分配され、それぞれが新たな住居を取得する資金とします。

この制度は、建替えではなく「敷地売却＋解散」という選択肢を提供するものであり、特に建替え需要が乏しい地方や郊外の老朽マンションに対して有効な選択肢となっています。

試験での出題ポイント

短答式試験

• 建替え決議の要件：区分所有者の数と議決権の各4/5以上（耐震性不足等は3/4以上。区分所有法62条）
• 建替え組合の設立要件：建替え合意者の集会で出席者・議決権の各3/4以上の決議＋5人以上の共同申請（円滑化法9条）
• 権利変換の仕組み（旧権利→新権利への変換）
• 建替え不参加者への売渡し請求権（15条）と「時価」による補償

論文式試験

• 建替え決議の4/5要件が設けられた趣旨（少数者保護と建替え促進の調整）
• 権利変換計画において不動産鑑定評価が果たす役割
• 不参加者の「時価」補償における鑑定評価の方法と留意点

暗記のポイント

1. 建替え決議：区分所有者・議決権の各4/5以上（耐震性不足等は3/4以上）
2. 建替え組合の設立：建替え合意者の集会で3/4以上の決議＋5人以上
3. 権利変換：旧権利→新マンションの権利に変換
4. 不参加者補償：時価（鑑定評価が基礎）
5. 耐震性不足マンション：敷地売却制度の特例あり

まとめ

マンション建替え円滑化法は、老朽マンションの建替えを民主的な手続きで実現するための重要な法律です。不動産鑑定士試験では、建替え決議の多数決要件と建替え組合の設立要件という数値を正確に覚えることが短答式合格の鍵となります。

鑑定評価実務の観点では、権利変換計画における各権利の評価と、建替え不参加者への時価補償算定に鑑定士の関与が求められます。区分所有権という複合的な権利（専有部分＋共用部分持分＋敷地利用権）の評価は専門性が高く、鑑定士の重要な業務領域の一つです。

区分所有建物の法的枠組みを理解するために建築基準法の建物規制も合わせて確認してください。また、土地の面的整備という観点では土地区画整理法も重要な関連法規です。建替えを都市計画事業として実施する場合には都市計画法の概要との関係も理解しておく必要があります。