底地（借地権付き土地）の相続 - 鑑定評価で相続税を減額

底地（そこち）とは、借地権が設定されている土地のことです。つまり、土地を所有しているけれど、その土地の上に他の人（借地人）が建物を建てて使っている状態の土地を指します。底地を相続すると、地代収入が得られるという側面がある一方で、自分で自由に使えない、売却が困難といった特有の問題を抱えることになります。

相続税の計算上、底地は「自用地としての評価額から借地権の価額を差し引いた金額」で評価されるのが原則です。しかし、この画一的な計算方式では、底地が持つ「市場での売りにくさ」や「実際の収益力」を十分に反映できないケースが少なくありません。

本記事では、底地の相続に関する基本的な仕組みから、不動産鑑定評価を活用して相続税を適正化する方法まで、詳しく解説します。

底地とは何か - 基本を理解する

底地と借地権の関係

土地の権利関係を理解するために、「完全所有権」「借地権」「底地（底地権）」の関係を整理しましょう。

わかりやすく言えば、完全所有権を借地権と底地に「分割」したイメージです。完全所有権の価値を100とすると、借地権が一定割合を占め、残りが底地の価値になります。

底地を相続する際の問題点

底地の相続には、一般的な土地の相続とは異なる問題があります。

1. 自由に利用できない

底地の上には借地人の建物があるため、地主（相続人）は自分でその土地を使うことができません。借地借家法により借地人の権利が強く保護されているため、簡単に「出ていってほしい」とは言えません。

2. 売却が極めて難しい

底地を第三者に売却しようとしても、買い手が見つかりにくいのが現実です。底地を買っても自分で使えず、地代収入も低いことが多いため、投資対象としての魅力が乏しいのです。

3. 地代が低廉な場合が多い

古くからの借地契約では、設定時の地代がそのまま据え置かれているケースや、改定されていても市場水準に追いついていないケースが少なくありません。

4. 管理の手間がかかる

地代の改定交渉、建替え承諾、更新料の交渉など、借地人との間でさまざまな調整が必要になります。

底地の相続税評価 - 路線価方式の仕組み

通常の評価方法

底地の相続税評価は、財産評価基本通達に基づき、次の算式で行われます。

たとえば、自用地（更地）としての路線価評価額が5,000万円、借地権割合が60%の地域であれば、底地の評価額は以下のようになります。

借地権割合とは

借地権割合は、国税庁が地域ごとに定めているもので、路線価図にアルファベットで表示されています。

都心部の商業地ではA（90%）やB（80%）が多く、郊外の住宅地ではC（70%）やD（60%）が一般的です。

路線価方式の問題点

底地の路線価評価方式は、シンプルで計算しやすいというメリットがある一方、実態との乖離が生じやすいという重大な問題があります。

実際の底地の市場価格は、路線価評価額を大きく下回ることが多いのです。

これは、路線価評価が「自用地の価値を借地権割合で按分する」という理論的な計算であるのに対し、実際の底地の市場では以下のような要因により大幅な減価が生じるためです。

• 底地の流動性（売りやすさ）が極めて低い
• 買い手が限定される（主に借地人のみ）
• 地代収入に対する利回りが低い
• 借地人との関係管理にコストがかかる

具体的な数字で言えば、底地の市場取引価格は更地価格の10〜15%程度になることが珍しくありません。借地権割合60%の地域であれば底地の路線価評価は更地の40%ですが、実際の市場価格は更地の10〜15%ということもあるのです。

不動産鑑定評価で底地の時価を適正に評価する

鑑定評価が有効な理由

上述の通り、底地は路線価評価と実際の時価とのかい離が特に大きい不動産です。このかい離を正しく証明するのが不動産鑑定評価です。

底地の鑑定評価でも解説していますが、鑑定評価では底地固有の事情を詳細に分析し、実際の市場価値を反映した評価を行います。

不動産の鑑定評価とは、不動産の経済価値を判定し、その結果を価額に表示することである。 ― 不動産鑑定評価基準 総論第1章

底地の鑑定評価の手法

不動産鑑定士が底地を評価する際に用いる主な手法は以下の通りです。

1. 収益還元法

底地から得られる地代収入に着目し、将来の収益を現在価値に割り引いて底地の価値を求める手法です。収益還元法の仕組みも参照してください。

• 実際に受領している地代（実際実質地代）を基にする
• 将来の地代改定の見込みを考慮する
• 契約更新時の更新料収入を考慮する
• 将来の借地権消滅（底地の完全所有権化）の可能性を考慮する

2. 取引事例比較法

類似する底地の取引事例を収集・分析し、それらとの比較により底地の価格を求める手法です。ただし、底地の取引事例は少なく、この手法だけで評価することは難しい場合が多いです。

3. 更地価格からの控除法

更地価格から借地権価格を控除して底地の価格を求める手法です。

この場合の借地権価格も鑑定評価により適正に算定する必要があります。

鑑定評価による減額の具体例

以下は、底地の路線価評価と鑑定評価の差額を示すイメージです。

この例では、鑑定評価を活用することで底地の評価額が1,250万円下がります。相続税の税率が30%の場合、約375万円の相続税が減額される計算です。鑑定費用（25万〜40万円程度）を差し引いても、十分なメリットがあります。

底地の相続で鑑定評価を使う際の注意点

鑑定評価書に必要な記載事項

税務署に認められる鑑定評価書には、以下の事項が適切に記載されている必要があります。

• 価格時点 - 相続開始日であること
• 借地契約の内容 - 契約期間、地代額、更新条件など
• 地代の分析 - 現行地代と適正地代の比較
• 市場性の分析 - 底地の市場における流通性の検討
• 評価手法の適用 - 複数の手法による評価とその調整
• 個別的要因の分析 - 当該底地固有の減価要因の検討

借地契約書の確認が重要

底地の鑑定評価に際しては、借地契約書の内容確認が不可欠です。確認すべき主なポイントは以下の通りです。

古い借地契約では、契約書が存在しない（口頭契約のみ）ケースもあり、その場合は借地人との間で契約内容を確認・整理する作業が必要になります。

税理士との連携が不可欠

底地の相続税申告で鑑定評価を活用する場合は、税理士との緊密な連携が求められます。

• 鑑定評価を依頼するタイミング - 相続税の申告期限（相続開始から10か月以内）に間に合うよう、早めに依頼する
• 費用対効果の判断 - 鑑定費用と減税額の比較を税理士とともに検討する
• 申告戦略の決定 - 路線価評価と鑑定評価のどちらで申告するか、税理士の判断を仰ぐ

底地の相続対策 - 生前にできること

底地と借地権の整理

底地の相続が発生する前に、生前の段階で権利関係を整理しておくことが理想的です。

1. 借地人への底地売却

底地を借地人に売却すれば、借地人は完全所有権を取得でき、地主は現金化できます。借地人にとっても、借地権から完全所有権になることでメリットがあるため、交渉が成立しやすいケースがあります。

2. 借地権の買取り

逆に、地主が借地権を買い取って完全所有権にする方法です。完全所有権にすれば、自由に利用・処分できるようになります。

3. 等価交換

底地と借地権を交換（等価交換）し、お互いが完全所有権を取得する方法です。広い土地であれば、一部を地主の完全所有、一部を借地人の完全所有に分けることができます。

借地権の鑑定評価でも詳しく解説していますが、いずれの方法でも不動産鑑定評価による適正価格の算定が重要です。

底地を相続した後の選択肢

保有を続ける場合

底地を保有し続ける場合は、地代収入を得ながら、将来的な権利整理の機会を待つことになります。地代が低廉な場合は地代の値上げ交渉を検討すべきですが、借地借家法の制約があるため、大幅な値上げは認められにくいのが実情です。

売却する場合

底地を売却する場合、最も有力な買い手は借地人です。第三者への売却は市場価格が低くなるため、まずは借地人への売却を打診するのが一般的です。

物納を検討する場合

相続税を金銭で納付することが困難な場合、底地を物納に充てることも制度上は可能です。ただし、物納に適する財産には順位があり、底地は「管理又は処分をするのに不適当な財産」として物納が認められない場合もあるため、事前に税務署に相談する必要があります。

まとめ

底地は、借地権が設定されているがゆえに市場流動性が低く、路線価方式による相続税評価額と実際の時価との間に大きなかい離が生じやすい不動産です。不動産鑑定評価を活用することで、底地の実態に即した適正な時価を算定し、相続税の負担を適正化できる可能性があります。

底地の相続に備えて、生前の段階で借地権との権利整理を進めておくことも重要な対策です。底地の相続が発生した場合は、早い段階で税理士と不動産鑑定士に相談し、最適な対応策を検討することをおすすめします。

• 底地の鑑定評価の仕組み
• 相続で不動産鑑定が必要なケース
• 相続税の節税と鑑定評価