2026/10/10 / 行政法規

外壁の後退距離とは？建築基準法での意味を図でわかりやすく解説

建築物の外壁またはこれに代わる柱の面から敷地境界線までの距離で、低層住居専用地域と田園住居地域では都市計画で限度（1.5mまたは1m）が定められると、その限度以上に離さなければなりません。つまり、家を敷地の境界からどれだけ引き離して建てるかという決まりです。

外壁の後退距離とは

低層の住宅地を歩くと、どの家も隣との境界から少し下がって建ち、家と家の間に細い隙間が続いています。この隙間があるおかげで日が入り、風が抜け、火事のときも隣に燃え移りにくくなります。建築物の外壁（またはこれに代わる柱）の面から敷地境界線までの距離が外壁の後退距離で、第一種・第二種低層住居専用地域と田園住居地域では、都市計画で限度が定められると、家の外壁をその限度以上に境界から離さなければなりません。建蔽率が敷地のうち建物で覆ってよい割合を決めるのに対し、この決まりは建物を置く位置そのものを境界から引き離します。

外壁の面から境界線までを空けるから、隣との隙間が残る。

外壁の面から敷地境界線まで、道路側も隣地側も測ります

距離の起点は建築物の外壁の面で、外壁の代わりに柱で支える建物なら柱の面です。終点は敷地境界線で、前面道路との境界だけでなく、隣の敷地との境界もすべて相手になります。だから敷地のどの辺でも、限度より近くに外壁を寄せることはできません。限度は都市計画で定められた場合にだけ働き、定めのない地域では54条による後退は求められません。

対象は低層住居専用地域と田園住居地域の三つだけです

54条が名指しするのは第一種低層住居専用地域、第二種低層住居専用地域、田園住居地域で、どれも低層の住宅の環境を守る用途地域です。中高層住居専用地域や住居地域には、外壁の後退距離の都市計画そのものがありません。低い家並みの隙間を保つ決まりなので、建築物の高さの限度（55条）と同じ三つの地域だけに置かれています。

低層の住宅地には後退の定めがあり、中高層の地域には無い。

限度は1.5mか1mのどちらかです

都市計画で限度を定めるときは、1.5mまたは1mのどちらかを選びます。市町村が0.5mや2mのような数値を自由に置くことはできません。限度以上であればよいので、1mと定められた地域で1.5m離して建てるのは差し支えありません。

短い外壁と小さな物置は、限度に満たなくてもかまいません

限度を機械的に当てると、玄関の小さな出っ張りや庭の物置まで境界から離すことになり、敷地の使い方を縛りすぎます。そこで施行令135条の22が二つの例外を置いています。一つは、外壁またはこれに代わる柱の中心線の長さの合計が3m以下の部分です。もう一つは、物置などの用途で、軒の高さが2.3m以下かつ床面積の合計が5㎡以内のものです。

小さな物置と短い壁は、限度に満たなくてもよい。

第一種低層住居専用地域、第二種低層住居専用地域又は田園住居地域内においては、建築物の外壁又はこれに代わる柱の面から敷地境界線までの距離（…「外壁の後退距離」という。）は、当該地域に関する都市計画において外壁の後退距離の限度が定められた場合においては、政令で定める場合を除き、当該限度以上でなければならない。（2項）前項の都市計画において外壁の後退距離の限度を定める場合においては、その限度は、一・五メートル又は一メートルとする。

出典: 建築基準法 54条1項・2項

実務ではこう使う

外壁の後退距離が定められた住宅地では敷地いっぱいに建てられないので、同じ面積の土地でも建てられる建物の大きさが変わります。個別的要因の分析では、建蔽率・容積率とあわせて後退距離の有無と数値を確かめ、敷地が細長いときは特に建築できる範囲を図に落として検討します。分譲地の販売図面に「壁面後退1m」と書かれていれば、この決まりのことです。