一団地認定とは？建築基準法での意味を図でわかりやすく解説

一団地認定とは

数棟のマンションが並ぶ団地を思い浮かべてください。棟ごとに敷地を切ると、奥の棟は道路に接しない、真ん中の棟は日影の決まりに掛かる、といったことが起きます。そこで団地全体を一つの敷地とみなして、道路への接し方や容積率、日影を全体で見る仕組みが一団地認定です。認定するのは特定行政庁で、建物の位置と構造が安全上・防火上・衛生上支障がないことを確かめます。すでに建物がある区域に新しく建てるときの連担建築物設計制度（86条2項）も、同じ考え方です。

棟ごとに切ると奥の棟が道路に接しない。団地全体を一つの敷地とみなす。

認定は許可ではなく、建築審査会の同意は要りません

86条1項の認定は、建物の位置と構造に支障がないことを確かめて団地を一つの敷地とみなすだけなので、原則を外す許可とは違い、建築審査会の同意を求める規定がありません。これに対し、政令で定める空地と規模を備えた一団地で、容積率や高さの限度まで超えようとするときは特定行政庁の許可が要り（86条3項）、その許可には44条2項が準用されて建築審査会の同意が要ります（86条5項）。認定でも許可でも、申請する人は、対象区域の中に自分以外の土地の所有者や借地権者がいるときは、計画についてあらかじめその人たちの同意を得なければなりません（86条6項）。役所の会の同意は許可にだけ、土地の権利者の同意はどちらにも、という二段です。

審査会の同意は許可にだけ、土地の権利者の同意は認定にも許可にも。

効力は公告で生じ、区域内に別の建物を建てるにも認定が要ります

特定行政庁は認定や許可をしたら、遅滞なく対象区域などを公告し、区域と建物の位置を示した図書を事務所に備えて一般の縦覧に供します（86条8項）。認定や許可はこの公告によって効力を生じます（86条9項）。公告された区域の中で、一つの敷地内にあるとみなされた建物以外の建物を新築する人や、既存の棟の位置や構造を変える増築などをする人は、他の棟との関係で安全上・防火上・衛生上支障がないという特定行政庁の認定を改めて受けなければなりません（86条の2第1項）。全体を一つの敷地として認めた前提が、あとから建てる一棟で崩れないようにするためです。

取消しは、所有権者と借地権者の全員の合意で申請します

公告対象区域内の土地について所有権または借地権を持つ人は、その全員の合意により、認定または許可の取消しを特定行政庁に申請できます（86条の5第1項）。一つの敷地とみなす前提を外すと、どの棟も接道や容積率を自分の敷地だけで満たさなければならなくなり、全員の建て方に影響するからです。申請を受けた特定行政庁は、区域内の建物の位置と構造が安全上・防火上・衛生上支障がないと認めるときに認定を取り消し、公告によって効力が生じます（86条の5第2項・5項）。

一人でも欠けると取消しは申請できない。所有権者と借地権者の全員の合意。

建築物の敷地又は建築物の敷地以外の土地で二以上のものが一団地を形成している場合において、当該一団地内において建築、大規模の修繕又は大規模の模様替をする一又は二以上の構えを成す建築物（二以上の構えを成すものにあつては、総合的設計によつて建築等をするものに限る。）について、国土交通省令で定めるところにより、特定行政庁が当該一又は二以上の建築物の位置及び構造が安全上、防火上及び衛生上支障がないと認めるときは、当該一又は二以上の建築物に対する第二十三条、第四十三条、第五十二条第一項から第十四項まで、第五十三条第一項若しくは第二項、第五十四条第一項、第五十五条第二項、第五十六条第一項から第四項まで、第六項若しくは第七項、第五十六条の二第一項から第三項まで（略）の規定の適用については、当該一団地を当該一又は二以上の建築物の一の敷地とみなす。

出典: 建築基準法 86条1項

実務ではこう使う

一団地認定を受けた団地の敷地は、一部の敷地だけを切り離して売ると残りの建物が接道や容積率を満たさなくなるため、分割取引がほとんどできません。団地建替えや一棟だけの建替えの評価では、認定の内容と対象区域を役所の縦覧図書で確認し、取消しには全員の合意が要ることを法令上の制約として押さえます。

関連用語

• 総合設計制度
• 特定行政庁
• 建築審査会