2026/10/10 / 行政法規

一団の土地とは？国土利用計画法での意味を図でわかりやすく解説

隣り合っていて一体として利用される、ひとまとまりの土地です。事後届出では、権利取得者がこの一団の土地として届出面積以上の土地を取得するときに、個々の契約の面積ではなく合計面積で届出の要否を判定します（23条2項1号かっこ書）。

一団の土地とは

工場を建てるために、隣り合う二人の地主からそれぞれ土地を買うとします。一つ一つの契約は小さくても、買い手にとっては一枚の大きな敷地です。届出の面積を契約ごとに数えると、大きな土地を細かく分けて買えば届出を逃れられてしまいます。そこで国土利用計画法は、隣接していて一体として利用される土地を一団の土地と呼び、まとめて取得するときは面積を合計して判定します。誰の側で「まとまり」を見るかが、事後届出と事前届出で違います。

二つの契約でも、一つの敷地として使うなら合計面積。

買主がまとめて取得するときは、合計の面積で判定します

23条2項1号は面積未満の土地を届出の対象から外したうえで、かっこ書きで、権利取得者が当該土地を含む一団の土地で面積以上のものについて権利の移転又は設定を受けることとなる場合を、その例外から外しています。市街化区域で、Aが甲土地1,200㎡をBから、隣の乙土地1,500㎡をCから一つの敷地として買えば、Aの取得は合計2,700㎡です。2,000㎡以上なので、Aは事後届出をします。売主のBとCは権利取得者ではないので届け出ません。

事後届出の一団は、買主の側で見ます

かっこ書きの主語は権利取得者なので、まとまりを見るのは取得する側です。売主Aが一団の土地を、甲地1,000㎡をBに、乙地1,500㎡をCに分けて売っても、Bにとっては1,000㎡、Cにとっては1,500㎡の別々の土地です。市街化区域ならどちらも2,000㎡未満で、BもCも届出は要りません。Aは売主なので、面積にかかわらず届出の義務がありません。

売主側でまとまっていても、買主ごとに別の土地。

合計しても面積に届かなければ、一団でも届出は要りません

一団の土地であることは面積を足す理由にはなりますが、届出の面積そのものを下げるわけではありません。市街化調整区域で乙土地1,500㎡と丙土地1,000㎡を一団の土地として買っても、合計は2,500㎡で、市街化区域以外の都市計画区域の5,000㎡には届きません。この場合は届出は不要です。

事前届出では、当事者の一方又は双方の側で見ます

注視区域と監視区域の事前届出では、27条の4第2項1号のかっこ書きが、土地売買等の契約の当事者の一方又は双方が一団の土地について権利の移転又は設定をすることとなる場合を例外から外しています。売主の側でも買主の側でも、まとまりがあれば届出の対象になります。市街化区域の注視区域で、売主が3,000㎡の土地を1,000㎡ずつ三人に分けて売れば、売主の側で一団なので、三つの契約とも契約の前に届出が要ります。事前届出は地価を見張る仕組みなので、売主が細かく分けて売る動きも把握する必要があるからです。

事前届出では、売主側のまとまりも届出の対象。

次のイからハまでに規定する区域に応じそれぞれその面積が次のイからハまでに規定する面積未満の土地について土地売買等の契約を締結した場合（権利取得者が当該土地を含む一団の土地で次のイからハまでに規定する区域に応じそれぞれその面積が次のイからハまでに規定する面積以上のものについて土地に関する権利の移転又は設定を受けることとなる場合を除く。）

出典: 国土利用計画法 23条2項1号

実務ではこう使う

一団の土地かどうかは、鑑定評価で対象不動産の範囲を決めるときの考え方と同じで、物理的に隣り合っているかだけでなく、利用上の一体性で判断します。分譲地や工場用地の取引事例を扱うとき、複数の筆をまとめて一つの事例として扱うか、筆ごとに分けるかの判断にも同じ視点を使います。