2026/10/10 / 行政法規

絶対高さ制限とは？建築基準法での意味を図でわかりやすく解説

第一種・第二種低層住居専用地域と田園住居地域で、建築物の高さを10mまたは12mのうち都市計画で定めた限度以下に抑える制限です。つまり、道路や隣地からの距離に関係なく、敷地のどこでも同じ高さの天井がかかるので「絶対」と呼びます。

絶対高さ制限とは

二階建ての家が並ぶ低層の住宅地に、四階建てのマンションが突然建つことはまずありません。第一種・第二種低層住居専用地域と田園住居地域では、建築物の高さそのものが10mまたは12mのうち都市計画で定められた限度を超えてはならないからです。道路斜線や隣地斜線は境界からの距離で高さが変わりますが、この制限は敷地のどこに建てても同じ数値の上限なので、絶対高さ制限と呼ばれます。条文の見出しは「第一種低層住居専用地域等内における建築物の高さの限度」で、絶対高さは通称です。上限を超えられるのは、特定行政庁の認定や許可を受けた場合などです。

敷地のどこに建てても10m。距離で変わらないから絶対。

10mか12mのどちらかを、都市計画で定めます

限度は10mと12mの二つだけで、どちらにするかは地域ごとの都市計画が決めます。第一種だから10m、第二種だから12mと地域の種類で決まるのではなく、どの地域でも二つから選びます。田園住居地域も低層住居専用地域と同じ組なので、同じように限度が定められます。第一種中高層住居専用地域より上の地域には55条の限度はなく、高さは斜線制限や高度地区で抑えます。

敷地が広くて空地があれば、認定で12mまで建てられます

限度が10mと定められた地域でも、敷地内に政令で定める割合の空地があり、敷地面積が政令で定める規模以上で、低層住宅の良好な住居の環境を害するおそれがないと特定行政庁が認めた建築物は、限度が12mになります。規模は施行令130条の10で1,500㎡以上とされ、特定行政庁は規則で750㎡以上1,500㎡未満の範囲に下げられます。空地の割合は、建蔽率の最高限度が定められていれば、1からその限度を引いた数値に10分の1を加えた割合以上です。これは許可ではなく認定なので、建築審査会の同意は要りません。再生可能エネルギーの設備を置くための屋根の工事で構造上やむを得ない建築物は、特定行政庁の許可で限度を超えられます（55条3項）。

広い敷地に空地があれば、認定で12mまで。

広い空地のある建築物と学校などは、許可で限度が外れます

敷地の周囲に広い公園・広場・道路などの空地がある建築物で低層住宅の環境を害するおそれがないと特定行政庁が許可したものと、学校その他の建築物でその用途によってやむを得ないと特定行政庁が許可したものには、1項と2項の限度そのものが適用されません。体育館や校舎のように用途の性質上どうしても10mを超える建物を、住宅地の中に建てられるようにするための出口です。これらの許可と3項の許可には、44条2項の準用により、あらかじめ建築審査会の同意が要ります（55条5項）。

学校は用途上やむを得ないから、審査会の同意を得て許可。

高架の工作物内の建築物には掛からず、総合設計でも超えられます

高架の工作物内に設ける建築物で、特定行政庁が周囲の状況から交通上・安全上・防火上・衛生上支障がないと認めるものには、55条から56条の2までの高さの規定が適用されません（57条1項）。また、総合設計制度（59条の2）の許可を受けた建築物は、その許可の範囲内で55条1項の限度を超えられます。どちらも低層住宅地の環境を守るという目的が別の形で確保されるので、一律の天井を外しています。

第一種低層住居専用地域、第二種低層住居専用地域又は田園住居地域内においては、建築物の高さは、十メートル又は十二メートルのうち当該地域に関する都市計画において定められた建築物の高さの限度を超えてはならない。

出典: 建築基準法 55条1項

実務ではこう使う

低層住居専用地域では絶対高さ制限があるので、容積率が余っていても3階建て以上のマンションは事実上建ちません。最有効使用の判定で、戸建住宅か低層の共同住宅かを見極めるときの前提条件です。用途地域が中高層住居専用地域に変わった途端にこの天井が外れ、地価水準が段違いになるのが地域分析で現れます。