2026/10/10 / 行政法規

不動産特定共同事業契約とは？不動産特定共同事業法での意味を図でわかりやすく解説

投資家と事業者の間で、出資や共有不動産の賃貸をして、不動産取引から生ずる収益又は利益の分配を行うことを約する契約です（2条3項、予約を含む）。つまり「お金や不動産を出すから、もうけを分けてね」という約束で、任意組合型・匿名組合型・賃貸型などの型があります。

不動産特定共同事業契約とは

友人三人でお金を出し合ってアパートを買い、一人が管理を引き受けて家賃を三人で分ける。自分は出資だけして運営はプロに任せ、利益の一部をもらう。相続で兄弟の共有になった土地を一人にまとめて貸し、収益を分ける。どれも「不動産取引のもうけを分け合う約束」で、法律はこれを型に分けて不動産特定共同事業契約と呼びます。本契約だけでなく予約も含み、政令で除かれる契約だけが外れます。

出し方は違っても、不動産取引のもうけを分ける約束はどれも不動産特定共同事業契約。

1号と2号は、誰が出資して誰が営むかで分かれます

1号は、各当事者が出資を行い、その出資による共同の事業として、そのうちの一人又は数人の者に業務の執行を委任して不動産取引を営み、収益の分配を行うことを約する契約です。みんなで出して仲間の一人が営む形なので、任意組合型と呼ばれます。2号は、当事者の一方が相手方の行う不動産取引のため出資を行い、相手方がその財産で不動産取引を営み、利益の分配を行うことを約する契約です。一方が出して相手方が営む形なので、匿名組合型と呼ばれ、不動産クラウドファンディングの多くはこの型です。1号が「収益」、2号が「利益」の分配と、条文の語も違います。

みんなで出して一人が営むのが1号、一方が出して相手方が営むのが2号。

3号は、共有不動産の賃貸か賃貸の委任をして収益を分ける型です

3号は、当事者の一方が相手方の行う不動産取引のため、自らの共有に属する不動産の賃貸をし、又はその賃貸の委任をし、相手方がその不動産により不動産取引を営み、収益の分配を行うことを約する契約です。お金ではなく共有持分という不動産そのものを出す形で、賃貸型と呼ばれます。共有持分を小口で買った人がまとめて事業者に貸す商品が、この型の代表です。政令で、一定のものは除かれています（施行令1条）。

共有持分を貸して、その家賃を分けてもらうのが3号の賃貸型。

外国の契約と予約は含み、信託受益権の売買は含みません

外国の法令に基づく契約で1号から3号までに相当するものも含まれます（4号）。契約には予約を含むと柱書に書かれています。条文に理由は書いていませんが、本契約の前の予約の段階から投資家を守るためと考えられます。反対に、不動産を信託した受益権を売買して収益を分ける契約は、売買・交換・賃貸借という不動産取引のもうけを分けるものではないので、この契約には入りません。

この法律において「不動産特定共同事業契約」とは、次に掲げる契約（予約を含む。）であって、契約（予約を含む。）の締結の態様、当事者の関係等を勘案して収益又は利益の分配を受ける者の保護が確保されていると認められる契約（予約を含む。）として政令で定めるものを除いたものをいう。

出典: 不動産特定共同事業法 2条3項

実務ではこう使う

契約の型によって、投資家が持つのは組合の持分か、匿名組合の出資か、共有持分かが変わります。鑑定評価では対象不動産の権利の態様として契約の型を確かめ、共有持分の評価なら賃貸の委任の内容を個別的要因に反映させます。契約成立前の書面に載る評価額の前提条件も、型に合わせて書きます。