地上権又は賃借権の設定とは？所得税法での意味を図でわかりやすく解説

地上権又は賃借権の設定とは

自分の土地に他人がビルを建てられるよう借地権を設定し、権利金を受け取る場面を考えてください。土地を貸して毎月の地代をもらうだけなら不動産所得ですが、権利金が土地の価額の半分を超えるような大きな額になると、地主はもう自分ではその土地を使えず、土地の大部分を売ったのと変わりません。そこで33条1項は、建物や構築物の所有を目的とする地上権や賃借権の設定を、政令の線を超えるものに限って資産の譲渡に含めています。その線が、施行令79条の「土地の価額の10分の5」です。

土地の価額の半分を超える権利金は、売ったのと同じで譲渡所得。

対価が土地の価額の10分の5を超えると、譲渡所得です

33条1項は、資産の譲渡に、建物又は構築物の所有を目的とする地上権又は賃借権の設定その他契約により他人に土地を長期間使用させる行為で政令で定めるものを含むと定めています。施行令79条1項1号は、建物又は構築物の全部の所有を目的とする借地権の設定で、その対価として支払を受ける金額がその土地の価額の10分の5に相当する金額を超えるものをこれに当たるとしています。土地の価額1,000万円に対して権利金700万円（10分の7）なら、譲渡所得の収入金額です。名義は残っていても、経済的には土地の大部分を手放しているからです。

10分の5以下なら、地代と同じ不動産所得です

26条1項は、不動産所得を、不動産の貸付け（地上権の設定その他他人に不動産を使用させることを含む）による所得で、事業所得又は譲渡所得に該当するものを除いたものと定めています。対価が土地の価額の10分の5以下の権利金や、毎月の地代は不動産所得です。施行令79条3項は、対価が地代の年額の20倍以下なら譲渡には当たらないものと推定しています。同じ借地権の設定でも、受け取る一時金の大きさで所得の区分が変わる仕組みです。

権利金が半分以下なら不動産所得、半分を超えれば譲渡所得。

建物の一部や地下・空間の借地権は、比べる価額を按分します

施行令79条1項2号は、建物又は構築物の一部の所有を目的とする借地権の設定では、土地の価額にその建物の床面積のうちその一部の床面積が占める割合を乗じた金額と比べると定めています。地下又は空間について上下の範囲を定めた借地権の設定では、土地の価額の2分の1と比べます（79条1項1号括弧書）。土地の一部しか使わせない設定では、比べる相手の価額も使わせる部分に見合った大きさに縮めるということです。

建物の一部だけの借地権なら、床面積の割合で縮めた価額と比べる。

設定した人の職業で、線引きは変わりません

33条1項も施行令79条も、借地権を設定した居住者の業種を問いません。不動産販売業を営む人が自分の土地に建物所有目的の賃借権を設定して土地の価額の10分の5を超える対価を受け取れば、その対価は譲渡所得の収入金額です。販売用の商品として仕入れた土地の譲渡は棚卸資産の譲渡として事業所得になりますが（33条2項1号）、それは土地を売った場合の話で、借地権の設定の判定は土地の価額との比較だけで決まります。

法第三十三条第一項（譲渡所得）に規定する政令で定める行為は、建物若しくは構築物の所有を目的とする地上権若しくは賃借権（以下この条において「借地権」という。）又は地役権（…）の設定（借地権に係る土地の転貸その他他人に当該土地を使用させる行為を含む。以下この条において同じ。）のうち、その対価として支払を受ける金額が次の各号に掲げる場合の区分に応じ当該各号に定める金額の十分の五に相当する金額を超えるものとする。一　当該設定が建物若しくは構築物の全部の所有を目的とする借地権又は地役権の設定である場合（第三号に掲げる場合を除く。）　その土地（借地権者にあつては、借地権。次号において同じ。）の価額（…）

出典: 所得税法施行令 79条1項

実務ではこう使う

借地権の設定対価が譲渡所得になるかは「その土地の価額」との比較で決まるため、更地価格の鑑定評価が判定の基礎になります。借地権割合の高い地域では権利金が土地価額の半分を超えることが多く、評価では地域の借地権割合と権利金の慣行を個別的要因として押さえます。権利金と地代の水準は賃料資料からも読み取れるので、依頼者が所得区分を税理士と相談する材料になります。

関連用語

• 長期譲渡所得・短期譲渡所得