2026/10/10 / 行政法規

建物の合併の登記とは？不動産登記法での意味を図でわかりやすく解説

表題登記がある建物を登記記録の上で他の建物の附属建物にする登記、又は接続する区分建物どうしを一個の建物にまとめる登記です。二つの登記記録を一つにするので、所有者や権利の登記がそろっていない建物は合併できません。

建物の合併の登記とは

母屋と離れが別々に登記されている家で、二つをまとめて一個の建物として登記し直したいとき、建物の合併の登記をします。建物そのものは何も変わらず、二つの登記記録が一つになるだけの登記です。母屋が主である建物、離れがその附属建物として一つの表題部に並びます。隣り合うマンションの二住戸を一つにするときも同じです。反対に附属建物を別の建物として切り離すのが建物の分割の登記、建物の一部を区分建物にするのが建物の区分の登記で、三つとも54条1項に並んでいます。

建物はそのままで、二つの登記記録を一つにする。それが合併の登記。

分割・区分・合併の申請人は、表題部所有者か所有権の登記名義人です

54条1項は、建物の分割の登記、建物の区分の登記、建物の合併の登記は、表題部所有者又は所有権の登記名義人以外の者は申請できないと定めています。登記記録の形を変える登記なので、土地の分筆・合筆（39条1項）と同じく所有者だけに申請させます。共用部分である旨の登記がある建物の分割・区分の登記は、表題部所有者や登記名義人の記録がないので、所有者以外の者は申請できません（54条2項）。

所有者や持分が違う建物は合併できません

56条2号は、表題部所有者又は所有権の登記名義人が相互に異なる建物の合併を、3号は、これらの者が相互に持分を異にする建物の合併を、できないものとしています。合併後の一つの登記記録には、一つの所有者と一つの持分しか書けないからです。母屋がAの単独所有で離れがBの所有なら合併できず、母屋がAとBの2分の1ずつ、離れがAが3分の2・Bが3分の1なら、顔ぶれが同じでも合併できません。

一つの登記記録には一つの所有者と持分しか書けないから、違えば合併できない。

所有権の登記の有無が違う建物や、抵当権付きの建物も合併できません

56条4号は、所有権の登記がない建物と所有権の登記がある建物との合併をできないものとしています。一方は表題部所有者しかいない建物、他方は甲区に登記名義人がいる建物で、合併後に権利部の姿をそろえられないからです。5号は、所有権等の登記以外の権利に関する登記がある建物の合併を、法務省令で定める例外を除いてできないものとしています。抵当権が一方にだけ付いていると、合併後に担保の範囲が分からなくなるからで、土地の合筆の制限（41条5号・6号）と同じ並びです。

共用部分である旨の登記がある建物は合併できません

56条1号は、共用部分である旨の登記又は団地共用部分である旨の登記がある建物の合併の登記はできないと定めています。共用部分である旨の登記がされると権利部の登記は抹消され、所有者の記録がなくなります（58条4項）。区分所有者全員のものになった建物を、特定の建物の附属建物にする性質のものではないからです。

次に掲げる建物の合併の登記は、することができない。一共用部分である旨の登記又は団地共用部分である旨の登記がある建物の合併の登記　二表題部所有者又は所有権の登記名義人が相互に異なる建物の合併の登記　三表題部所有者又は所有権の登記名義人が相互に持分を異にする建物の合併の登記　四所有権の登記がない建物と所有権の登記がある建物との建物の合併の登記　五所有権等の登記以外の権利に関する登記がある建物（法務省令で定めるものがある建物を除く。）の建物の合併の登記

出典: 不動産登記法 56条

実務ではこう使う

登記記録が別々の母屋と離れが一体で使われている場合、評価は一体の建物として行いますが、登記上は二個の建物です。所有者が違う、抵当権が片方だけにあるといった合併できない組合せは、担保評価で建物ごとに担保の範囲を分けて見る手掛かりになります。区分建物を二戸一にした物件では、合併の登記が済んでいるかを確かめます。