遊休土地転換利用促進地区とは？都市計画法での意味を図でわかりやすく解説

遊休土地転換利用促進地区とは

駅から歩ける市街地の真ん中に、草が生えたまま何年も放置された広い土地があるとします。周りには家や店が建ち、道路も下水道も通っているのに、その一画だけが使われないでいると、街全体の土地利用が進みません。地価が急に上がった時期に、値上がりを待って土地を寝かせる動きが広がったので、そうした土地を市街地の整備に使わせる目的でこの地区が設けられました。市町村が都市計画で地区を定めると、一定の期間の後に市町村長が所有者に「遊休土地である」と通知し、利用や処分の計画を出させ、市町村長の勧告に従わなければ地方公共団体などが買い取る協議に進みます。地区を定めること自体は土地を取り上げる処分ではなく、その手続の入口を開く都市計画です。

街の真ん中で寝かされた広い土地を、使わせる手続に乗せる。

市街化区域の中だけに定め、市街化調整区域には定められません

10条の3第1項の条件の一つは「当該区域が市街化区域内にあること」です。市街化区域は、すでに市街地であるか、おおむね10年以内に優先的に市街化を図る区域で、道路や下水道の整備も進みます。そこで土地が遊んでいるのは、公共の投資を無駄にしていることになるので、使わせる仕組みが必要になります。市街化を抑える市街化調整区域では、土地が使われていないこと自体は問題にならないので対象外です。区域区分が定められていない都市計画区域には、そもそも市街化区域が無いので、この地区も定められません。

市街化区域の空き地だけが対象で、調整区域と非線引きの町は対象外。

相当期間の未利用と5,000㎡以上など、条件は五つです

10条の3第1項は五つの条件を並べています。区域内の土地が相当期間にわたり住宅の用や事業の用などに供されていないこと（施行令4条の3は、使われていてもその程度が周りの同じ用途の土地に比べて著しく劣る場合を含めます）、そのことが区域と周辺の計画的な土地利用の増進を図る上で著しく支障になっていること、有効かつ適切な利用を促すことが都市の機能の増進に寄与すること、おおむね5,000平方メートル以上の規模であること、市街化区域内にあることです。小さな空き地まで拾うと手続が回らないので、街の中でまとまった広さのものに絞っています。都市計画には名称、位置、区域を定め、区域の面積は定めるよう努めます（施行令4条の4）。

告示から2年たつと、通知・届出・勧告・買取り協議へ進みます

この地区の都市計画の案を作るときは、区域内の土地の所有権や、対抗要件を備えた地上権・賃借権を持つ人の意見を聴かなければなりません（17条4項、施行令11条の2）。所有者の財産に直接手を伸ばす手続の入口なので、権利を持つ人から意見を聴くことが義務になっています。都市計画の告示の日の翌日から2年を経過した後、市町村長は、1,000平方メートル以上の一団の土地で、所有者が取得してから2年を経過し、住宅や事業の用に供されていないなどの要件に当たるものについて、所有者に遊休土地である旨を通知します（58条の7）。通知を受けた人は6週間以内に利用または処分の計画を市町村長に届け出て、計画に支障があれば市町村長が変更を勧告し、勧告に従わないときは地方公共団体などが買取りの協議を行います（58条の8〜58条の10）。買い取るときの価格は公示価格を規準として算定した価格です（58条の11）。

告示から2年、通知から6週間、勧告、そして買取り協議。

都市計画区域については、都市計画に、次に掲げる条件に該当する土地の区域について、遊休土地転換利用促進地区を定めることができる。一 当該区域内の土地が、相当期間にわたり住宅の用、事業の用に供する施設の用その他の用途に供されていないことその他の政令で定める要件に該当していること。二 当該区域内の土地が前号の要件に該当していることが、当該区域及びその周辺の地域における計画的な土地利用の増進を図る上で著しく支障となつていること。三 当該区域内の土地の有効かつ適切な利用を促進することが、当該都市の機能の増進に寄与すること。四 おおむね五千平方メートル以上の規模の区域であること。五 当該区域が市街化区域内にあること。

出典: 都市計画法 10条の3第1項

実務ではこう使う

遊休土地の買取り価格は地価公示法の公示価格を規準とするので、買取りの場面では不動産鑑定士の評価が使われます。市街地の中の広い低未利用地の評価では、現況の利用と最有効使用のかい離が大きく、開発法で更地価格を求めることが多くなります。この地区に入っている土地は、所有者に利用や処分を求める手続が進んでいることを、市役所で確かめてから評価します。

関連用語

• 都市計画区域