2026/10/10 / 行政法規

都市計画区域とは？都市計画法での意味を図でわかりやすく解説

都道府県が、一体の都市として総合的に整備し、開発し、及び保全する必要がある区域として指定する範囲です。用途地域や開発許可など、都市計画法の規制はこの区域の中で働きます。

都市計画区域とは

街づくりのルール（用途地域、開発許可、道路や公園の計画）は、日本中どこでも同じように働くわけではありません。市の中心と、それと一体になって動く周りの土地をまとめて一つの区域として囲み、その中で働かせます。この囲いが都市計画区域です。区域の外では、原則として都市計画は定められません。

市の境をこえて一つの都市を囲むから、線を引くのは都道府県。

一つの市の枠を越えて広がることが多いので、市町村より広く見渡せる都道府県が指定します。指定の前に、関係する市町村と都道府県都市計画審議会の意見を聴き、国土交通大臣と協議して同意を得ます。市町村は意見を言う側、国は同意する側と、三者の役割が分かれています。

都道府県の枠も越える区域は、国土交通大臣が関係都府県の意見を聴いて指定します。条文が「都府県」と書くのは、北海道は他県と接しないからです。

二つの県にまたがる区域は、国が線を引く。

区域は、都市計画を定めるための前提となる入れ物です。だから、土地所有者が行う都市計画の提案の対象にはなりません。区域を指定したら、都道府県がおおむね5年ごとに人口や土地利用の基礎調査を行い、計画の見直しに使います。

区域は計画を入れる箱。箱そのものは都市計画ではない。

都道府県は、市又は人口、就業者数その他の事項が政令で定める要件に該当する町村の中心の市街地を含み、…一体の都市として総合的に整備し、開発し、及び保全する必要がある区域を都市計画区域として指定するものとする。

出典: 都市計画法 5条1項

対象不動産が都市計画区域の内か外か、線引きがあるかないかを最初に確かめます。区域の外では用途地域はなく、開発許可も1ヘクタール以上の大規模なものだけになるので、法令上の規制の前提が変わります。評価書の「公法上の規制」の欄は、この区域の確認から書き始めます。