2026/10/10 / 行政法規

準都市計画区域とは？都市計画法での意味を図でわかりやすく解説

都市計画区域の外で、相当数の建築物の建築や敷地の造成が現に行われ、または見込まれ、放置すれば将来の一体の都市としての整備、開発及び保全に支障が生じるおそれがある区域として、都道府県が指定できる区域です。つまり、街づくりの線の外で建物が増え始めた場所に、土地利用の乱れを防ぐ最低限の枠をはめる区域です。

準都市計画区域とは

郊外の幹線道路を車で走ると、都市計画区域の線の外なのに、ロードサイドの店や倉庫、住宅がぽつぽつ増えている場所があります。線の外には用途地域がなく、開発許可も1ヘクタール以上の大きなものにしか要らないので、放っておくと住宅の隣に工場が建つような乱れた土地利用になりかねません。そこで都道府県が、そうした場所を準都市計画区域として指定し、用途地域などの最低限の枠をかけられるようにしました。街を大きく育てるための区域ではなく、乱れを防いで環境を守るための区域です。

都市計画区域の外で建物が増え始めた場所に、都道府県が最低限の枠をかける。

指定するのは都道府県で、指定するかどうかは任意です

都市計画区域は「指定するものとする」と義務で書かれていますが、準都市計画区域は「指定することができる」と任意で書かれています。乱れのおそれが現に出ている場所だけを対象にする区域だからです。指定の前に関係市町村と都道府県都市計画審議会の意見を聴きますが、国土交通大臣への協議と同意は要りません。都市計画区域の指定より手続が軽い分、区域の中で定められる都市計画も限られます。指定は公告によって行い、変更や廃止も同じ手続です。

市街化を進める区域ではなく、乱れを防ぐ区域です

市街化区域は、おおむね10年以内に優先的かつ計画的に市街化を図る、つまり街を積極的に育てる区域です。準都市計画区域は反対に、土地利用を整序し環境を保全するための区域で、建物が増えるのを後押しするものではありません。だから区域の中を市街化区域と市街化調整区域に分ける区域区分もなく、その区域をどう育てるかを示す整備、開発及び保全の方針も定めません。線の外に、乱れを防ぐための最低限の枠だけを置く、と考えると全体がつながります。

育てる市街化区域と、乱れを防ぐ準都市計画区域。目的が正反対。

定められる地域地区は、8つに限られます

準都市計画区域に定められるのは、用途地域、特別用途地区、特定用途制限地域、高度地区（建築物の高さの最高限度を定めるものに限る）、景観地区、風致地区、緑地保全地域、伝統的建造物群保存地区の8つです。どれも、土地の使いみち・高さ・景観や緑を守るための地区で、乱れを防ぐという区域の目的に合ったものだけが選ばれています。土地を高度に利用するための高度利用地区や特例容積率適用地区、火災に備える防火地域・準防火地域は、街を積極的に育てる場面の道具なので入っていません。地区計画も都市計画区域について定めるものなので、準都市計画区域には定められません。

乱れを防ぐ道具だけが箱に入り、育てる道具は入らない。

都市計画区域が指定されると、重なった部分は自動で消えます

準都市計画区域は、都市計画区域の線が引かれるまでのつなぎの区域です。だから、その全部または一部について都市計画区域が指定されたときは、改めて廃止や変更の手続をとらなくても、準都市計画区域は廃止され、または重複する区域以外の区域に変更されたものとみなされます。二つの区域が同じ土地に重なることはありません。

都道府県は、都市計画区域外の区域のうち、相当数の建築物その他の工作物（以下「建築物等」という。）の建築若しくは建設又はこれらの敷地の造成が現に行われ、又は行われると見込まれる区域を含み、…そのまま土地利用を整序し、又は環境を保全するための措置を講ずることなく放置すれば、将来における一体の都市としての整備、開発及び保全に支障が生じるおそれがあると認められる一定の区域を、準都市計画区域として指定することができる。

出典: 都市計画法 5条の2第1項

実務ではこう使う

郊外のロードサイド店舗や倉庫、資材置場の評価で出会う区域です。用途地域が定められていれば建築基準法の用途制限が働き、開発行為は3,000平方メートル以上で許可が要ります。区域区分がないので市街化調整区域のような厳しい立地規制はなく、評価書の公法上の規制の欄には、準都市計画区域であることと、定められている地域地区を書きます。