不動産鑑定士試験対策の不動産登記法 - 表示登記と権利登記の仕組みを解説

不動産登記法とは

不動産登記法は、不動産の物理的現況と権利関係を公示するための制度を定めた法律です。不動産鑑定士試験の行政法規科目において、都市計画法や建築基準法と並んで出題される重要な法律であり、鑑定評価の実務においても、対象不動産の確認や権利の態様の把握に不可欠な法令です。

不動産は動産と異なり、外見だけでは権利関係を把握することができません。ある土地が誰の所有であるか、どのような担保権が設定されているかは、その土地の外観からは一切判断できません。そこで、不動産の物理的現況と権利関係を登記簿に記録し、これを広く一般に公示することで、不動産取引の安全と円滑を図る仕組みが設けられています。これが不動産登記制度です。

不動産登記法は、平成16年（2004年）に全面改正され、現行法が施行されました。この改正により、登記申請のオンライン化や登記識別情報の導入など、制度の近代化が図られています。

鑑定士試験の受験生にとって、不動産登記法は鑑定評価の実務と直結する法律です。対象不動産の所在・地番・地目・地積の確認、所有者の特定、抵当権等の担保権の把握など、鑑定評価の出発点となる情報は登記簿から得られます。法律の仕組みを正確に理解しておくことが、行政法規の得点力につながります。

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不動産登記法の目的

この法律は、不動産の表示及び不動産に関する権利を公示するための登記に関する制度について定めることにより、国民の権利の保全を図り、もって取引の安全と円滑に資することを目的とする。― 不動産登記法 第1条

目的条文で注目すべきキーワードは「不動産の表示」と「不動産に関する権利」の2つです。不動産登記制度は、不動産の物理的現況を示す「表示に関する登記」と、不動産に関する権利関係を示す「権利に関する登記」という2つの柱から構成されています。

また、「国民の権利の保全」と「取引の安全と円滑」という2つの目的が掲げられています。登記によって権利関係が公示されることで、権利者の利益が保護されるとともに、取引の相手方も登記を確認することで安心して取引に臨むことができます。

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登記簿の構成

不動産登記簿は、表題部と権利部から構成されています。権利部はさらに甲区と乙区に分かれます。

表題部

表題部には、不動産の物理的現況に関する事項が記録されます。

土地の表題部に記録される事項

• 所在・地番
• 地目（土地の用途。宅地・田・畑・山林・雑種地など）
• 地積（土地の面積）

建物の表題部に記録される事項

• 所在・家屋番号
• 種類（居宅・事務所・店舗・工場など）
• 構造（木造・鉄骨造・鉄筋コンクリート造など）
• 床面積

表題部の記録は、不動産の物理的現況を示すものであり、権利関係とは直接の関係はありません。ただし、鑑定評価においては、対象不動産の特定のために表題部の情報を確認することが不可欠です。

権利部（甲区）

甲区には、所有権に関する事項が記録されます。

• 所有権保存登記
• 所有権移転登記（売買、相続、贈与等を原因とするもの）
• 所有権に関する仮登記
• 差押え、仮処分等

甲区の記録を確認することで、現在の所有者が誰であるか、過去にどのような所有権の移転があったかを把握することができます。

権利部（乙区）

乙区には、所有権以外の権利に関する事項が記録されます。

• 抵当権設定登記
• 根抵当権設定登記
• 地上権設定登記
• 地役権設定登記
• 賃借権設定登記
• 質権設定登記

乙区の記録は、鑑定評価において対象不動産にどのような権利の制約があるかを把握するために極めて重要です。特に抵当権の設定状況は、担保価値の評価や競売評価において不可欠な情報となります。権利関係に基づく不動産の分類については、不動産の種別と類型で詳しく解説しています。

登記簿の構成のまとめ

区分記録内容具体例表題部不動産の物理的現況所在・地番・地目・地積（土地）、所在・家屋番号・種類・構造・床面積（建物）権利部（甲区）所有権に関する事項所有権保存、所有権移転、差押え等権利部（乙区）所有権以外の権利に関する事項抵当権、地上権、地役権、賃借権等

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表示に関する登記

表示に関する登記とは、不動産の物理的現況を登記簿の表題部に記録する登記です。「表題登記」「変更登記」「滅失登記」などの種類があります。

表題登記

表題登記とは、表題部に最初にされる登記をいいます。新たに土地が生じた場合（埋立て等）や建物を新築した場合に行われます。

新築した建物又は区分建物以外の表題登記がない建物の所有権を取得した者は、その所有権の取得の日から一月以内に、表題登記を申請しなければならない。― 不動産登記法 第47条第1項

表題登記は申請義務がある点が重要です。新築建物の所有者は、所有権を取得した日から1か月以内に表題登記を申請しなければなりません。土地についても同様に、新たに土地の所有権を取得した者は1か月以内に表題登記を申請する義務があります（法第36条）。この申請義務に違反した場合、10万円以下の過料に処せられます（法第164条）。

変更登記・更正登記

不動産の物理的現況に変更が生じた場合には、変更登記を申請する必要があります。

• 地目の変更: 農地を宅地に転用した場合など
• 地積の変更: 地積に変更が生じた場合
• 建物の種類・構造・床面積の変更: 増改築により床面積が変わった場合など

変更登記についても、変更があった日から1か月以内に申請する義務があります。

なお、登記の記録に誤りがある場合（当初から誤っていた場合）には、更正登記によって訂正します。変更登記が「事後的な変化」を反映するのに対し、更正登記は「当初からの誤り」を訂正するものである点で両者は区別されます。

滅失登記

建物が取り壊された場合や、土地が滅失した場合には、滅失登記を申請する必要があります。建物の滅失登記についても、滅失の日から1か月以内に申請する義務があります。

表示に関する登記の特徴

表示に関する登記には、権利に関する登記とは異なるいくつかの重要な特徴があります。

1. 申請義務がある: 所有者は法定の期間内に登記を申請しなければならない（権利に関する登記は原則として申請義務がない）
2. 登記官の職権による登記が可能: 登記官は、申請がなくても職権で表示に関する登記をすることができる（法第28条）
3. 登記官による実地調査: 登記官は、表示に関する登記について、必要があると認めるときは、不動産の表示に関する事項を調査することができる（法第29条）

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権利に関する登記

権利に関する登記とは、不動産に関する権利関係を登記簿の権利部に記録する登記です。所有権の保存・移転、抵当権の設定など、不動産に関する様々な権利変動が登記の対象となります。

所有権保存登記

所有権保存登記は、所有権の登記がない不動産について、最初にされる所有権の登記です。甲区の最初の記録として、所有者の氏名・住所が記録されます。

所有権保存登記を申請できる者は、以下のとおり限定されています（法第74条）。

• 表題部所有者又はその相続人
• 所有権を有することが確定判決によって確認された者
• 収用によって所有権を取得した者

所有権移転登記

所有権移転登記は、売買・相続・贈与等を原因として所有権が移転した場合にされる登記です。甲区に、登記の目的（所有権移転）、原因（売買等）、権利者の氏名・住所が記録されます。

抵当権設定登記

抵当権設定登記は、不動産を担保として金銭の貸借が行われた場合にされる登記です。乙区に、債権額、利息、債務者、抵当権者等の情報が記録されます。

鑑定評価においては、抵当権の設定状況は担保評価の際に不可欠な情報です。先順位の抵当権が存在する場合、後順位の抵当権者にとっての担保価値は先順位の被担保債権額を控除した残額に限られます。

賃借権設定登記

賃借権の登記は、不動産の賃貸借契約に基づく賃借権を乙区に記録する登記です。賃借権は登記をすることで第三者に対する対抗力を取得します。

ただし、実務上は借地借家法の規定により、土地の賃借権については借地上の建物の登記、建物の賃借権については建物の引渡しによって対抗力が認められるため、賃借権そのものが登記されるケースは多くありません。

仮登記

仮登記は、本登記をするための実体法上又は手続法上の要件が備わっていない場合に、将来の本登記の順位を保全するためにされる登記です（法第105条）。

仮登記には以下の2種類があります。

• 1号仮登記: 権利変動はすでに生じているが、手続上の要件（登記識別情報の提供等）が備わっていない場合
• 2号仮登記: 権利変動がまだ生じていないが、将来の権利変動の請求権を保全する場合（売買予約等）

仮登記には対抗力はありませんが、本登記をした場合には、仮登記の順位が本登記の順位となります（順位保全効）。

権利に関する登記の特徴

権利に関する登記には、表示に関する登記とは異なる以下の特徴があります。

1. 申請義務がない: 権利に関する登記は、原則として当事者の任意に委ねられている（ただし、相続登記については令和6年4月1日から義務化された）
2. 共同申請主義: 権利に関する登記は、原則として登記権利者と登記義務者が共同して申請する（法第60条）
3. 登記識別情報の提供: 登記義務者は、原則として登記識別情報を提供しなければならない

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登記の対抗力

民法177条との関係

不動産登記制度を理解するうえで、民法第177条の規定は極めて重要です。

不動産に関する物権の得喪及び変更は、不動産登記法その他の登記に関する法律の定めるところに従いその登記をしなければ、第三者に対抗することができない。― 民法 第177条

この規定により、不動産に関する物権変動（所有権の移転、抵当権の設定等）は、登記をしなければ第三者に対抗できないとされています。つまり、登記は不動産物権変動の対抗要件として位置づけられています。

対抗力の意味

対抗力とは、自己の権利を第三者に対して主張できる法的な力をいいます。例えば、Aが自己の所有する土地をBに売却したが、登記をBに移転する前に同じ土地をCにも売却してしまった場合（いわゆる二重譲渡）、BとCのいずれが所有権を確定的に取得するかは、先に登記を備えた方が決することになります。

登記の公信力

日本の不動産登記制度は、公信力を認めていません。これは、登記を信頼して取引した者であっても、その登記が実体的な権利関係と異なっている場合には、必ずしも保護されないことを意味します。

例えば、真実の所有者がAであるにもかかわらず、登記名義がBになっていた場合、BからCが土地を購入しても、Cは原則として所有権を取得できません。この点は、公信力を認めるドイツ法などとは異なる日本法の大きな特徴です。

鑑定評価においても、登記簿の記載を鵜呑みにするのではなく、実体的な権利関係と登記の記載が一致しているかを慎重に確認する必要があります。

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筆界と所有権界の違い

筆界とは

筆界とは、登記された土地（一筆の土地）の範囲を画する公法上の境界をいいます。筆界は、地番と地番の境を示す線であり、原則として当事者の合意のみで変更することはできません。分筆登記や合筆登記等の登記手続を経ることが必要です。

所有権界とは

所有権界とは、所有権の及ぶ範囲を示す私法上の境界をいいます。当事者間の合意や時効取得等によって、筆界と異なる位置に所有権界が形成されることがあります。

筆界と所有権界の不一致

筆界と所有権界は本来一致しているべきものですが、実際には以下のような原因で不一致が生じることがあります。

• 長年の占有により時効取得が成立している場合
• 隣接地の所有者同士の合意により所有権の範囲が変更されている場合
• 古い測量の不正確さにより、登記上の筆界と実際の占有範囲にずれがある場合

鑑定評価においては、対象不動産の範囲を特定する際に、筆界と所有権界の不一致の有無を確認することが重要です。

筆界特定制度

筆界特定制度は、平成17年の不動産登記法改正により創設された制度で、筆界の位置を行政手続により特定する仕組みです（法第123条以下）。

この章において「筆界特定」とは、一筆の土地及びこれに隣接する他の土地について、この章の定めるところにより、筆界の現地における位置を特定することをいう。― 不動産登記法 第123条第1号

筆界特定制度には以下の特徴があります。

• 申請権者: 土地の所有権登記名義人等
• 特定機関: 法務局又は地方法務局の長（筆界特定登記官）
• 筆界調査委員: 筆界特定登記官の命を受けて調査を行う専門家
• 効力: 筆界特定は新たに筆界を形成するものではなく、もともとの筆界の位置を明らかにするもの
• 裁判との関係: 筆界特定がされた後でも、筆界確定訴訟を提起することは妨げられない

筆界特定制度は、従来の筆界確定訴訟に比べて迅速かつ簡便な手続で筆界を明らかにすることができるため、実務上の活用が増えています。

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鑑定評価における登記情報の活用

対象不動産の確認

不動産鑑定評価基準では、鑑定評価を行うにあたり、まず対象不動産の確認を行うことが求められています。この確認作業において、登記情報は最も基本的な資料となります。

具体的には、以下の事項を登記情報により確認します。鑑定評価の全体的な流れについては不動産鑑定の流れをご参照ください。

• 物的確認: 所在・地番・地目・地積（土地）、所在・家屋番号・種類・構造・床面積（建物）を登記記録と実際の現況とを照合する
• 権利の確認: 所有者の確認、担保権の有無と内容、用益権の有無と内容を登記記録により把握する

権利の態様の確認

鑑定評価においては、対象不動産にどのような権利が設定されているかが、評価額に大きな影響を与えます。

• 所有権の確認: 甲区の記録により、現在の所有者、所有権の取得原因（売買・相続等）を確認する。共有の場合は持分の割合も確認する
• 抵当権等の担保権: 乙区の記録により、抵当権・根抵当権の設定状況、債権額、順位を確認する。特に担保評価においては、先順位の抵当権の内容が評価に直接影響する
• 用益権の確認: 地上権・賃借権等の用益権が設定されている場合、対象不動産は完全所有権ではなく、権利の制約を受けた状態として評価する必要がある

登記情報と実態の乖離

前述のとおり、日本の不動産登記には公信力がないため、登記記録の内容と実態が乖離していることがあります。鑑定評価においては、以下のような乖離に注意が必要です。

• 地目の乖離: 登記上の地目が「田」であっても、現況は宅地として利用されている場合がある。鑑定評価では現況の利用状況に基づいて評価を行う
• 地積の乖離: 登記上の地積と実測面積が異なる場合がある。特に古い登記では縄延び（登記面積より実測面積が大きい）や縄縮み（登記面積より実測面積が小さい）が生じていることがある
• 権利関係の乖離: 相続登記が未了のまま放置されている場合や、所有権移転登記が行われていない場合がある

鑑定士は、登記情報を出発点としつつも、実地調査や関係者へのヒアリング等を通じて実態を把握し、正確な評価につなげることが求められます。

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試験での出題ポイント

短答式試験

• 登記簿の構成: 表題部・権利部（甲区・乙区）の区分と、それぞれに記録される事項
• 表示に関する登記の申請義務: 1か月以内の申請義務、違反の場合は10万円以下の過料
• 登記官の職権による登記: 表示に関する登記は職権で可能、権利に関する登記は原則不可
• 共同申請主義: 権利に関する登記は登記権利者と登記義務者の共同申請が原則
• 仮登記の効力: 対抗力はないが、順位保全効がある
• 筆界特定制度: 申請権者、手続の概要、裁判との関係
• 対抗力と公信力の区別: 日本の登記制度は対抗力を認めるが公信力は認めない
• 相続登記の義務化: 令和6年4月1日施行。相続による所有権取得を知った日から3年以内に申請義務

論文式試験

論文式試験では、登記制度と鑑定評価の関係について論述する能力が問われます。

• 対象不動産の確認における登記情報の活用方法
• 登記記録と現況の乖離がある場合の評価上の留意点
• 筆界と所有権界の不一致が鑑定評価に与える影響
• 登記された権利の態様が不動産の価格形成に与える影響

暗記のポイント

1. 登記簿の構成: 表題部（物理的現況）＋権利部甲区（所有権）＋権利部乙区（所有権以外の権利）
2. 表題登記の申請義務: 所有権取得の日から1か月以内。違反は10万円以下の過料
3. 共同申請主義の原則: 権利に関する登記は登記権利者と登記義務者の共同申請（法第60条）
4. 民法177条: 不動産物権変動の対抗要件は登記。登記なくして第三者に対抗できない
5. 公信力の不存在: 日本の登記には公信力がない。登記を信頼しても保護されない場合がある
6. 筆界と所有権界の区別: 筆界は公法上の境界、所有権界は私法上の境界。当事者の合意のみでは筆界を変更できない
7. 仮登記の効力: 対抗力はなし、順位保全効はあり
8. 相続登記の義務化: 令和6年4月1日施行、相続を知った日から3年以内に申請

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まとめ

不動産登記法は、不動産の物理的現況と権利関係を公示するための制度を定めた法律であり、鑑定評価の実務における基礎的なインフラとしての役割を果たしています。登記簿は表題部と権利部（甲区・乙区）から構成され、表示に関する登記と権利に関する登記という2つの体系が相互に補完しながら、不動産の全体像を示しています。

試験対策としては、まず登記簿の構成（表題部・甲区・乙区）の違いを正確に理解し、表示に関する登記と権利に関する登記の性質の違い（申請義務の有無、職権登記の可否、共同申請主義等）を整理することが重要です。さらに、民法177条の対抗力の仕組み、公信力の不存在、筆界と所有権界の区別といった横断的な論点も押さえておく必要があります。

鑑定評価との関連では、対象不動産の確認（物的確認と権利の確認）において登記情報がどのように活用されるか、登記記録と実態の乖離がある場合にどう対処するかという実務的な視点からの理解も重要です。登記制度の仕組みを体系的に理解することで、行政法規の得点力を高めるとともに、鑑定評価の実務に直結する知識を身につけることができます。

土地取引に関する規制制度については国土利用計画法も、登記法と合わせて学習しておくと相乗効果があります。