人口減少が不動産市場に与える影響を解説

日本の人口減少の現状と将来見通し

日本は世界に先駆けて人口減少社会に突入しています。総務省の統計によれば、日本の総人口は2008年の約1億2,808万人をピークに減少に転じ、2025年時点では約1億2,300万人となっています。国立社会保障・人口問題研究所の将来推計によれば、2050年には約1億人、2065年には約8,800万人にまで減少すると見込まれています。

不動産鑑定評価基準は、一般的要因の社会的要因として人口の状態を挙げており、人口動態が不動産の価格水準に影響を与える重要な要因であることを認識しています。

社会的要因の主なものを例示すれば、次のとおりである。
人口の状態、家族構成及び世帯分離の状態
― 不動産鑑定評価基準 総論第3章

人口減少は、不動産市場の特性と価格形成に対して構造的かつ長期的な影響を与えます。需要の基盤である「人」の数が減少するということは、住宅需要、オフィス需要、商業施設需要など、不動産に対するあらゆる需要が縮小するリスクを意味します。

ただし、人口減少の影響は全国一律ではなく、地域によって大きく異なります。大都市圏では人口の集中が続く一方で、地方都市では急激な人口減少が進行しており、不動産市場の二極化が顕著になっています。

人口減少が住宅需要に与える影響

人口減少は住宅市場に最も直接的な影響を与えます。住宅は人々が生活する場であり、人口の増減はそのまま住宅需要の増減につながります。

世帯数の動向と住宅需要

住宅需要を考える際には、人口そのものよりも「世帯数」に注目する必要があります。人口が減少しても、核家族化や単身世帯の増加により、世帯数は人口ほどには減少しない場合があるためです。

日本の世帯数は2023年頃にピークを迎えたとされ、今後は緩やかに減少していくと予測されています。世帯数の減少は、住宅の絶対的な需要量の縮小を意味します。

世帯構成の変化も重要な要素です。以下のような傾向が住宅需要の質的な変化をもたらしています。

持家需要と賃貸需要への影響

人口減少は持家需要と賃貸需要のそれぞれに異なる影響を与えます。

持家需要: 住宅取得の主力世代である30〜40代の人口が減少することで、新築住宅の着工戸数は長期的に減少トレンドにあります。年間の新設住宅着工戸数は、ピーク時（1996年度）の約163万戸から、近年は約80万戸台にまで半減しています。今後も緩やかな減少が続くと予測されています。

賃貸需要: 単身世帯や若年層の増加、住宅購入を見送る世帯の増加により、賃貸需要は人口減少の影響を持家需要ほどには受けない面があります。ただし、地方都市では賃貸需要の減退も顕著です。

空き家問題と不動産市場への影響

人口減少がもたらす最も可視的な問題の一つが空き家の増加です。空き家問題は不動産市場の需給バランスを崩し、周辺不動産の価値にも影響を及ぼす深刻な問題です。

空き家の現状

総務省の「住宅・土地統計調査」によれば、全国の空き家数は約900万戸、空き家率は約13.8%に達しています（2023年調査）。このうち、賃貸・売却用でもなく、別荘等でもない「その他の空き家」が約385万戸あり、この数は増加傾向にあります。

空き家の地域分布には大きな偏りがあり、地方の中小都市や過疎地域で空き家率が高い傾向があります。一部の市町村では空き家率が20%を超える地域もあり、地域コミュニティの維持にも影響を及ぼしています。

空き家が不動産市場に与える影響

空き家の増加は、不動産市場に以下のような負の影響を与えます。

需給バランスの悪化: 空き家が市場に放出されると供給過剰の状態が深まり、周辺の不動産価格に下落圧力がかかります。

外部不経済の発生: 管理されていない空き家は、景観の悪化、防犯性の低下、倒壊リスクなど、周辺地域に外部不経済をもたらします。これが周辺不動産の価値を低下させる要因となります。

流通市場の機能不全: 所有者不明の空き家や相続未登記の不動産が増加すると、不動産の流通が阻害され、市場の効率性が低下します。

空き家・空き地の評価で詳しく学べるように、空き家の鑑定評価には特有の課題があります。管理状態の悪い空き家は物理的減価だけでなく、経済的減価も大きくなる傾向があります。

空き家対策の動向

空き家問題に対しては、「空家等対策の推進に関する特別措置法」（空家等対策特別措置法）が制定され、特定空家等に対する行政の介入が可能となっています。2023年の法改正では「管理不全空家」の概念が新設され、特定空家になる前の段階での対応が強化されました。

これらの法制度の動向は、鑑定評価においても、対象不動産の周辺環境分析や将来の価格動向予測に影響を与える要因として把握しておく必要があります。

少子高齢化と不動産需要の質的変化

人口減少の背景にある少子高齢化は、不動産需要の量的な縮小だけでなく、質的な変化をもたらしています。

高齢化による住宅需要の変化

高齢者人口の増加に伴い、以下のような住宅需要の変化が生じています。

• サービス付き高齢者向け住宅への需要: 見守りサービスや生活支援が付いた住宅への需要が増加
• 医療・介護施設近接の住宅需要: 医療施設や介護施設に近い立地の住宅への選好
• バリアフリー対応住宅への需要: エレベーター付きマンションや段差のない住宅への需要
• コンパクトシティへの指向: 日常生活サービスが徒歩圏に集まった市街地への居住志向

高齢化が商業・オフィス市場に与える影響

高齢化は商業施設やオフィス市場にも影響を与えます。

商業施設: 消費者の年齢構成の変化に伴い、高齢者向けの商品・サービスを提供する施設への需要が変化します。大型ショッピングモールよりも、日常的な買い物に便利な近隣型商業施設への需要が相対的に高まる傾向があります。

オフィス市場: 生産年齢人口（15〜64歳）の減少は、長期的にオフィス需要の縮小要因となります。ただし、テレワークの普及や一人当たりオフィス面積の変化など、他の要因も影響するため、単純に人口減少だけでオフィス需要を予測することはできません。

医療・介護施設: 高齢化の進展に伴い、病院、介護施設、デイサービスセンターなどの不動産需要は増加傾向にあります。これは、人口減少局面でも成長が見込まれる数少ない不動産セクターです。

相続問題と不動産市場

高齢化に伴う相続の増加は、不動産市場の供給側に影響を与えます。

相続に伴い不動産が市場に放出されるケースが増加していますが、一方で相続人間の合意形成が困難なケースや、相続登記が行われないケースも多く、これが不動産の流通を阻害しています。2024年から施行された相続登記の義務化は、こうした問題への対応策の一つです。

不動産市場の二極化と地域間格差

人口減少の最も重要な影響の一つが、不動産市場の二極化の進行です。大都市圏と地方の間で、不動産市場の方向性が大きく異なっています。

大都市圏への人口集中

人口が減少する中でも、東京都心をはじめとする大都市圏では人口の流入が続いています。特に若年層の大都市志向は強く、就業機会や教育機会、生活利便性を求めて地方から大都市に移動する流れが止まりません。

大都市圏では人口の集中により不動産需要が維持され、一部のエリアでは価格上昇が続いています。特に東京23区、大阪市中心部、名古屋市中心部などでは、人口減少社会においても不動産市場の活況が続いています。

地方都市の市場縮小

一方、地方都市の不動産市場では、人口減少の影響が深刻に表れています。

• 人口流出が続き、住宅・商業・オフィスのすべてで需要が減退
• 空き家・空き店舗の増加により市街地の空洞化が進行
• 地価の下落が長期化し、不動産の流動性が低下
• 新規開発がほぼ停止し、既存ストックの老朽化が進む

同一都市内の二極化

二極化は、大都市と地方の間だけでなく、同一都市内でも進行しています。都市の中心部や交通利便性の高いエリアでは需要が維持される一方、郊外の住宅団地やバス便エリアでは需要の減退が顕著です。

この「エリア内二極化」は、鑑定評価においても重要な視点です。地域要因とはで学ぶように、対象不動産の所在する地域の将来性を分析する際には、広域的な人口動態だけでなく、地域レベルでの人口移動や需要動向を詳細に分析する必要があります。

人口減少を踏まえた鑑定評価の実務

人口減少が構造的に進行する中で、鑑定評価の実務においてはどのような点に留意すべきでしょうか。

将来の需要予測における人口要因

鑑定評価における市場分析では、対象不動産が所在する地域の将来の需要を予測する必要があります。人口減少局面では、過去の成長トレンドをそのまま延長することは適切ではなく、人口推計データを基にした現実的な需要予測が求められます。

重要な参考データとしては以下が挙げられます。

• 国立社会保障・人口問題研究所の地域別将来人口推計
• 各市町村の都市計画マスタープラン
• 立地適正化計画における居住誘導区域の設定状況
• 公共交通の維持・再編計画

最有効使用の判定への影響

不動産鑑定評価基準は、対象不動産の鑑定評価額は最有効使用を前提とした価格であるべきとしています。

不動産の鑑定評価に当たっては、その不動産の最有効使用を判定しなければならない。
― 不動産鑑定評価基準 総論第5章

人口減少が進む地域では、最有効使用の判定自体が従来とは異なる可能性があります。例えば、かつては住宅地として最有効使用が判定されていた土地が、人口減少により住宅需要が見込めなくなった場合、最有効使用が変わる可能性があります。

収益還元法における人口要因の反映

DCF法における収支予測では、人口減少に伴う以下の影響を考慮する必要があります。

• 空室率の将来予測: 人口減少地域では空室率が上昇する傾向があるため、将来の空室率を保守的に見積もる
• 賃料の将来予測: 需要の減退による賃料下落リスクを考慮する
• ターミナルバリューの設定: 保有期間終了時の売却価格について、人口減少の影響を織り込む

コンパクトシティ政策と鑑定評価

人口減少への対応策として推進されているコンパクトシティ政策は、都市内の不動産価値に大きな影響を与えます。立地適正化計画において居住誘導区域や都市機能誘導区域に指定されたエリアと、それ以外のエリアでは、将来の不動産需要と価値に大きな差が生じることが予想されます。

鑑定評価では、これらの行政計画の内容を把握し、対象不動産の所在するエリアの将来性を適切に評価に反映させることが重要です。一般的要因とはに含まれる行政的要因として、まちづくり政策の方向性は不動産価格に重大な影響を与えます。

人口減少時代における不動産の価値創造

人口減少は不動産市場にとって大きな逆風ですが、すべてが悲観的なわけではありません。人口減少時代においても不動産の価値を維持・創造するための方策が模索されています。

リノベーション・コンバージョン

既存の建物をリノベーション（改修）やコンバージョン（用途転換）することで、人口減少に適応した不動産の価値創造が可能です。例えば、空きオフィスビルを住宅やホテルに転用する、空き家を地域のコミュニティスペースに再生するなどの取り組みが各地で行われています。

エリアマネジメント

地域の魅力を高めるエリアマネジメントの取り組みにより、特定のエリアに人口や需要を集める戦略が注目されています。地域ブランドの確立、公共空間の活用、イベントの開催などを通じて、エリアの競争力を高めることで、人口減少下でも不動産価値を維持する試みです。

テクノロジーの活用

テレワークの普及により、地方に居住しながら都市部の仕事をすることが可能になりつつあります。この流れは、地方の不動産需要に新たな可能性をもたらしています。二拠点居住やワーケーションなど、新しいライフスタイルに対応した不動産のあり方が模索されています。

まとめ

人口減少と少子高齢化は、日本の不動産市場に構造的かつ長期的な影響を与えています。住宅需要の量的縮小、空き家の増加、地価の下落、市場の二極化など、多くの課題が顕在化しています。

鑑定評価においては、人口動態を踏まえた将来の需要予測、最有効使用の見直し、収益還元法における保守的な収支予測など、人口減少の影響を多角的に評価に反映させることが求められます。特に地域ごとの人口動態の違いを正確に把握し、対象不動産が所在する地域の将来性を適切に分析することが重要です。

関連する学習として、空き家・空き地の評価や地方都市の不動産市場、地域別の地価動向と要因分析もあわせて確認しておきましょう。