自用の建物及びその敷地の鑑定評価

はじめに――「自用の建物及びその敷地」とは何か

不動産鑑定評価基準（以下「基準」といいます）の各論第1章には、不動産の類型ごとの鑑定評価方法が規定されています。そのなかで自用の建物及びその敷地は、所有者が自ら使用している建物とその敷地を一体として把握する複合不動産の類型です。

たとえば、自分の所有する土地の上に自分の建物を建て、そこに自分で住んでいる（または自分の事業のために使っている）という状態が、自用の建物及びその敷地の典型例です。マイホームや自社ビルは、この類型に該当します。

自用の建物及びその敷地の鑑定評価が重要である理由は、実務における評価対象として極めて多いことにあります。相続、離婚に伴う財産分与、売買の参考、担保評価など、鑑定評価が求められる場面の多くでこの類型が登場します。

また、鑑定評価の理論的な観点からは、自用の建物及びその敷地は土地と建物を一体として評価する複合不動産であるため、各手法の適用において土地のみの評価とは異なる考慮が必要です。三方式（原価法・取引事例比較法・収益還元法）のすべてが適用可能な類型であり、各手法の特徴が明確に現れる点でも学習上の意義が大きいといえます。

本記事では、基準の条文に基づいて自用の建物及びその敷地の鑑定評価を体系的に解説します。

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定義と特徴

基準における定義

基準は、自用の建物及びその敷地について次のように規定しています。

自用の建物及びその敷地とは、建物所有者とその敷地の所有者とが同一人であり、その所有者による使用収益を制約する権利の付着していない場合における当該建物及びその敷地をいう。

この定義から、自用の建物及びその敷地の要件は以下の3つに整理できます。

第1要件は、土地と建物の所有者が同一であることを求めています。借地上の建物（土地と建物の所有者が異なる場合）はこの類型に該当しません。

第2要件は、賃借権や地上権などの使用収益を制約する権利が付着していないことを意味します。たとえば、建物を他者に賃貸している場合は「貸家及びその敷地」に分類されるため、自用の建物及びその敷地には該当しません。

第3要件は、建物と土地を分離して評価するのではなく、一体の複合不動産として把握する点に特徴があります。

他の複合不動産類型との比較

自用の建物及びその敷地の特徴を明確にするために、他の複合不動産類型との違いを整理します。

自用の建物及びその敷地は、権利関係が最も単純な複合不動産であり、所有者が土地と建物の双方を自由に利用・処分できる状態にあります。

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基準における鑑定評価の規定

基準は、自用の建物及びその敷地の鑑定評価について次のように規定しています。

自用の建物及びその敷地の鑑定評価額は、積算価格、比準価格及び収益価格を関連づけて決定するものとする。この場合において、自用の建物及びその敷地としての市場の特性等を適切に反映した複数の鑑定評価の手法を適用すべきであり、市場における土地及び建物等の結合により構成されている不動産の取引利回り又は投資採算性等を総合的に勘案すべきである。

この規定の要点は以下のとおりです。

• 三方式の適用: 積算価格、比準価格、収益価格のすべてを求めて関連づけて決定する
• 複数の手法の適用: 市場の特性を反映した複数の手法を適用すべき
• 投資採算性の勘案: 取引利回りや投資採算性を総合的に勘案すべき

自用の建物及びその敷地は、三方式のすべてが適用可能な数少ない類型の一つです。このことは、試験対策上も重要なポイントです。

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三方式の適用

原価法（積算価格）

原価法は、対象不動産の再調達原価を求め、これに減価修正を行って積算価格を求める方法です。自用の建物及びその敷地への適用は以下のように行います。

原価法は、建物の再調達原価が把握しやすい場合に特に有効です。自用の建物及びその敷地では、建物の規模、構造、品等が明確であることが多いため、原価法は多くの場合に適用可能です。

ただし、原価法によって求められた積算価格は、建物の費用性に着目した価格であり、市場での取引価格とは必ずしも一致しません。特に、建物の経年劣化が進んでいる場合や、建物の品等が地域の標準を大きく上回っている場合には、積算価格と市場価格の間に乖離が生じることがあります。

原価法の詳細については、原価法とは？積算価格の求め方と再調達原価をわかりやすく解説をご参照ください。

取引事例比較法（比準価格）

取引事例比較法は、類似する自用の建物及びその敷地の取引事例を収集し、比較して比準価格を求める方法です。

自用の建物及びその敷地の取引事例比較法では、土地と建物を一体とした取引事例を用いるため、建物の築年数、構造、規模、管理状態などの建物要因も比較対象に含まれます。この点が、更地の取引事例比較法との大きな違いです。

収益還元法（収益価格）

自用の建物及びその敷地は、所有者自身が使用しているため、直接的な賃料収入を生んでいません。しかし、収益還元法は、対象不動産を賃貸した場合に得られるであろう想定賃料を基礎として適用することができます。

自用の建物に対する収益還元法の適用においては、想定賃料の設定が結果に大きく影響します。自用の物件を賃貸に供した場合にどの程度の賃料が得られるかを、周辺の賃料事例等に基づいて合理的に見積もる必要があります。

なお、自用の住宅のように、賃貸市場が限定的で賃料事例の収集が困難な場合には、収益還元法の適用の信頼性が低下する可能性があります。そのような場合には、原価法と取引事例比較法の結果を重視して鑑定評価額を決定することが適切です。

鑑定評価の三方式の全体像については、鑑定評価の三方式とは？原価法・取引事例比較法・収益還元法を徹底比較をご参照ください。

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最有効使用の判定と建物との関係

自用の建物及びその敷地における最有効使用

自用の建物及びその敷地の鑑定評価においても、最有効使用の判定は重要な論点です。ただし、自用の建物及びその敷地は既に建物が存在する複合不動産であるため、更地の場合とは異なるアプローチが必要です。

2つの観点からの最有効使用の判定

まず、更地としての最有効使用を判定します。次に、既存建物がその最有効使用に合致しているかどうかを検討します。合致していれば、既存建物の利用を継続することが最有効使用と判定されます。

既存建物が更地としての最有効使用と乖離している場合には、以下の検討が必要です。

• 建物を取り壊して更地として利用する方が経済的に合理的か
• 建物の用途変更（コンバージョン）が可能か
• 建物の増改築によって最有効使用に近づけることができるか

これらの検討を経て、対象不動産の複合不動産としての最有効使用を判定し、それを前提として三方式を適用します。

建物が最有効使用に合致しない場合の影響

建物が更地としての最有効使用に合致していない場合、複合不動産全体の価格は、更地の価格を下回る可能性があります。これは、既存建物が土地のポテンシャルを十分に活かしていないことによるものです。

たとえば、容積率400%の商業地域にある低層の木造住宅を想定してみましょう。更地としての最有効使用は中高層の商業ビル敷地ですが、現実には低層の住宅が建っています。この場合、建物の取壊し費用を考慮してもなお更地として利用する方が経済的に合理的であれば、複合不動産の価格は「更地価格 - 取壊し費用」に近い水準となることがあります。

更地の鑑定評価との関係については、更地の鑑定評価 ― 評価手法と留意点をわかりやすく解説もあわせてご参照ください。

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土地と建物の内訳価格

内訳価格の意義

自用の建物及びその敷地の鑑定評価では、複合不動産全体の鑑定評価額を求めるとともに、土地部分と建物部分の内訳価格を示すことが求められる場合があります。

内訳価格が必要となる典型的な場面は以下のとおりです。

内訳価格の求め方

内訳価格の求め方には複数のアプローチがありますが、代表的な方法は以下のとおりです。

方法1：積算価格からの配分

原価法によって求めた積算価格における土地部分と建物部分の内訳をそのまま利用する方法です。原価法は土地と建物を別々に積算するため、内訳が明確です。

方法2：更地価格を基礎とする方法

まず更地としての価格を求め、複合不動産全体の鑑定評価額から更地価格を控除した残額を建物部分の価格とする方法です。ただし、建付増減価の問題があるため、更地価格をそのまま土地部分の価格とすることが必ずしも適切でない場合もあります。

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試験での出題ポイント

短答式試験のポイント

論文式試験のポイント

論点1：自用の建物及びその敷地の定義と特徴

定義を正確に記述し、他の複合不動産類型（貸家及びその敷地、借地権付建物等）との違いを論じる問題です。権利関係の単純さが最大の特徴であることに言及できると高評価です。

論点2：三方式の適用方法

積算価格、比準価格、収益価格のそれぞれの求め方と留意点を具体的に説明する問題です。特に、自用であっても収益還元法が適用できること（想定賃料の利用）に言及することが重要です。

論点3：最有効使用の判定と既存建物の関係

更地としての最有効使用と既存建物が合致しない場合の取扱いを論じる問題です。取壊し・コンバージョン・増改築などの選択肢を検討するプロセスを説明できることが求められます。

論点4：土地と建物の内訳価格

内訳価格が必要となる場面と、内訳価格の求め方を説明する問題です。

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暗記のポイント

定義の正確な暗記

「建物所有者とその敷地の所有者とが同一人であり、その所有者による使用収益を制約する権利の付着していない場合における当該建物及びその敷地」

3つの要件（同一所有者、権利の制約なし、一体把握）を正確に記述できるようにしましょう。

三方式の適用の整理

他の複合不動産類型との区別

基準の条文のキーフレーズ

• 「積算価格、比準価格及び収益価格を関連づけて決定する」
• 「市場の特性等を適切に反映した複数の鑑定評価の手法を適用すべき」
• 「取引利回り又は投資採算性等を総合的に勘案すべき」

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まとめ

自用の建物及びその敷地は、建物所有者とその敷地の所有者が同一人であり、使用収益を制約する権利が付着していない場合における建物及びその敷地を一体として把握する複合不動産の類型です。権利関係が最も単純な複合不動産であり、実務においても評価対象として最も多い類型の一つです。

鑑定評価にあたっては、積算価格、比準価格、収益価格の三方式すべてを適用し、これらを関連づけて決定します。原価法では土地と建物を別々に積算し、取引事例比較法では一体の複合不動産としての類似事例と比較し、収益還元法では想定賃料を基礎として収益価格を求めます。

最有効使用の判定においては、更地としての最有効使用と既存建物の整合性を検討する必要があります。既存建物が最有効使用に合致していない場合には、取壊し、コンバージョン、増改築などの可能性を含めて、複合不動産としての最有効使用を判定します。

試験対策としては、定義の正確な暗記、三方式すべてが適用される類型であることの理解、自用であっても収益還元法が適用できる理由（想定賃料の利用）、貸家及びその敷地との区別が重要なポイントです。自用の建物及びその敷地は鑑定評価の基本中の基本ともいえる類型であり、この類型の理解を深めることが各論全体の学習の土台となります。