開発法とは？不動産鑑定で大規模な土地・素地を評価する手法を解説

開発法とは

開発法とは、対象不動産について、開発（造成・建築等）を行うことが最有効使用と認められる場合に、開発後の不動産の販売総額（開発完了後の更地又は建物及びその敷地の価格）を価格時点に割り戻した額から、通常の造成費又は建築費及び発注者が直接負担すべき通常の付帯費用を価格時点に割り戻した額を控除して対象不動産の試算価格を求める手法です。

開発法は、総論第7章に規定される鑑定評価の三方式（原価法・取引事例比較法・収益還元法）とは別に、特定の不動産類型に対して各論第1章で規定される手法です。大規模な土地や開発を要する土地（素地）の評価において、特に有効な手法として位置づけられています。

開発法の基本的な考え方は、「開発後に実現する価値（開発完了後の価格）から、その価値を実現するために必要なコスト（開発費用）を差し引き、それぞれを投下資本収益率で価格時点に割り戻した残りが、現時点における土地の価値である」というものです。発注者の利潤は独立の控除項目ではなく、投下資本収益率に織り込まれます。

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開発法が適用される不動産

適用対象

開発法が適用される典型的な不動産は以下のとおりです。

最有効使用との関係

開発法を適用するための前提条件は、対象不動産について開発を行うことが最有効使用と認められることです。

対象不動産の最有効使用がそのままの状態での利用（現況利用の継続等）である場合には、開発法の適用は適切ではありません。最有効使用が開発（造成・建築等）であると判断される場合にのみ、開発法の適用が妥当となります。

最有効使用の判断にあたっては、以下の事項を考慮します。

• 法的に許容される開発の内容（都市計画法、建築基準法等の規制）
• 物理的に可能な開発の内容（地形、地盤等の条件）
• 経済的に合理的な開発の内容（市場の需給動向、開発コスト等）

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開発法の計算構造

基本的な計算式

開発法の計算式は以下のとおりです。

開発法による試算価格 = 開発完了後の価格（販売総額）の現在価値 - 通常の造成費等の現在価値 - 付帯費用の現在価値

（P＝S/(1+r)^n1 − B/(1+r)^n2 − M/(1+r)^n3。rは投下資本収益率、n1〜n3は価格時点から販売・建築代金の支払い・付帯費用の支払いまでの期間）

この計算式の各構成要素について、以下で詳しく解説します。

各構成要素の解説

1. 開発完了後の価格

開発完了後の価格とは、開発が完了した場合に想定される不動産の価格です。開発の内容に応じて、以下のように把握されます。

開発完了後の価格は、開発完了時点における市場価格を予測して求めます。この予測にあたっては、取引事例比較法や収益還元法を適用して、開発完了後の不動産の市場価値を適正に把握する必要があります。

2. 通常の造成費等（開発費用）

通常の造成費等とは、開発を行うために通常必要とされる費用をいいます。具体的には以下の項目が含まれます。

3. 発注者の適正な利潤

発注者の適正な利潤とは、開発事業を行う発注者（デベロッパー等）が事業リスクを負担することの対価として、通常期待される利潤をいいます。基準の式では利潤を独立の控除項目とはせず、投下資本収益率（r）に織り込んで、販売総額・造成費等・付帯費用をそれぞれ価格時点に割り戻すことで反映します。

投下資本収益率は、開発事業のリスクの大きさ、事業期間の長さ、市場環境等を考慮して判定します。

4. 付帯費用

付帯費用には、以下のような項目が含まれます。

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投下資本収益率と開発スケジュール

投下資本収益率の考え方

開発法では、開発に要する費用は開発の着手時から完了時までの各段階で投下されます。各費用項目が投下される時期に応じて、投下資本に対する金利負担が発生します。

投下資本収益率は、開発事業に投下される資本に対して、その投下時期から開発完了時までの期間に応じた利回りを反映するものです。

開発スケジュールの重要性

開発法の適用にあたっては、開発スケジュールの設定が重要です。開発スケジュールとは、造成工事の着手から完了、建物の建築着工から竣工、販売開始から完売までの一連のタイムラインをいいます。

開発スケジュールが長くなるほど、投下資本の金利負担が増加し、試算価格が低くなる傾向があります。したがって、開発スケジュールの設定は合理的かつ現実的なものでなければなりません。

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素地の評価における開発法

素地とは

素地（そじ）とは、宅地としての利用に供されていないが、将来宅地に転換されることが見込まれる土地（宅地見込地）をいいます。農地、山林、原野などが、都市の発展に伴って宅地化が見込まれる場合に「素地」として評価の対象となります。

素地の評価手法

素地の鑑定評価においては、開発法が特に有効な手法として位置づけられています。素地の評価に適用される主な手法は以下のとおりです。

基準では、素地の鑑定評価について、開発法の適用が重要であることを規定しています。素地は現状では収益を生み出していないことが多いため、開発後の価値から遡及的に現時点の価値を把握する開発法の考え方が特に有効です。

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マンション適地の開発法

マンション適地への適用

マンション適地（マンションの建設が最有効使用と判断される更地）に開発法を適用する場合の基本的な考え方は以下のとおりです。

手順1：マンション計画の想定

対象地上に建築可能なマンションの規模（階数、延床面積、住戸数等）を、建築基準法等の法令上の制限と市場の需給動向を踏まえて想定します。

手順2：分譲価格の想定

完成したマンションの各住戸の分譲価格を、類似のマンションの取引事例等を参考にして想定します。

手順3：建築工事費等の見積もり

マンションの建築工事費、設計・監理費、販売費、一般管理費等を見積もります。

手順4：試算価格の算定

分譲価格の合計額を価格時点に割り戻した額から、建築工事費等の各種費用を価格時点に割り戻した額を控除して、対象地の試算価格を求めます。

計算例の概要

（金利や発注者の利潤は投下資本収益率による割戻しの中で反映されるため、別の行として控除しません）

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戸建分譲適地の開発法

戸建分譲適地への適用

戸建分譲適地（戸建住宅の分譲開発が最有効使用と判断される土地）に開発法を適用する場合の考え方は、マンション適地の場合と基本的に同様ですが、以下の点が異なります。

1. 区画割りの想定

対象地を適切な区画に分割する計画（区画割り）を想定します。区画割りにあたっては、各区画の面積、形状、接道状況等が市場の需要に適合するよう考慮します。

2. 造成工事の考慮

戸建分譲の場合は、道路の新設・拡幅、上下水道の引込み、擁壁工事、造成工事等のインフラ整備費用が発生します。

3. 建物建築の有無

建売住宅として販売する場合は建物の建築工事費が含まれ、宅地分譲として販売する場合は造成済み宅地の販売価格が開発完了後の価格となります。

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開発法と他の手法との関係

原価法との比較

開発法と原価法は、いずれも「費用」に着目する手法ですが、アプローチが異なります。

収益還元法との関係

開発法は、開発完了後の価格を収益還元法等で求めることがあるため、収益還元法と組み合わせて適用されることがあります。特に、マンション適地の評価において、完成後のマンションの収益価格を開発完了後の価格として用いる場合には、開発法と収益還元法の両方の知識が必要となります。

最有効使用との関係

開発法の適用は、最有効使用の判定と密接に関連しています。最有効使用が開発であると判断されてはじめて開発法の適用が正当化されるため、最有効使用の判定は開発法適用の前提条件です。

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実務上の留意事項

開発許可の要否

開発を行う場合には、都市計画法に基づく開発許可が必要な場合があります。開発許可の要否は、開発の規模、所在地域（市街化区域、市街化調整区域等）によって異なります。

開発法を適用する際には、対象地における開発許可の取得可能性を確認し、許可が得られない場合には開発法の適用自体が困難となることに留意が必要です。

開発リスクの反映

開発事業には、以下のようなリスクが伴います。

これらのリスクは、投下資本収益率に反映されるべきものであり、リスクが高い案件ほど投下資本収益率は高く設定されます。

時間の考慮

開発事業は一般に1年以上の期間を要するため、各費用の投下時期と開発完了後の価格の実現時期にタイムラグが生じます。このタイムラグに伴う資金の時間価値を適切に考慮することが、開発法の精度を高めるうえで重要です。

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試験での出題ポイント

短答式試験

短答式試験では、開発法に関する以下の論点が出題されます。

• 開発法の定義: 販売総額を価格時点に割り戻した額から、通常の造成費等と付帯費用を価格時点に割り戻した額を控除して試算価格を求める手法
• 適用条件: 開発を行うことが最有効使用と認められる場合に適用
• 計算構造: P＝S/(1+r)^n1 − B/(1+r)^n2 − M/(1+r)^n3（rは投下資本収益率）
• 適用対象: 素地、大規模画地、マンション適地、戸建分譲適地
• 原価法との違い: 計算方向（将来→現在 vs 過去→現在）

論文式試験

論文式試験では、以下のような論述が想定されます。

• 開発法の仕組みの説明: 計算構造と各構成要素を基準に即して体系的に論述する問題
• 素地の評価における開発法の意義: 素地の特性と開発法が有効な理由を論じる問題
• 開発法と三方式の関係: 開発法が三方式とは別に規定されている理由と位置づけを論じる問題
• 最有効使用との関係: 開発法の適用と最有効使用の判定の関連を論じる問題

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暗記のポイント

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まとめ

開発法は、開発を行うことが最有効使用と認められる不動産について、開発完了後の価格（販売総額）を価格時点に割り戻した額から、開発費用を価格時点に割り戻した額を控除して試算価格を求める手法です。素地、大規模画地、マンション適地、戸建分譲適地など、開発を要する不動産の評価において特に有効な手法として位置づけられています。

計算構造は「販売総額の現在価値 - 造成費等の現在価値 - 付帯費用の現在価値 = 試算価格」というシンプルなものですが、各構成要素の適切な見積もりには、市場分析、建築コストの知見、開発リスクの評価など、幅広い知識が求められます。

試験対策としては、開発法の定義と計算構造、適用条件（最有効使用が開発である場合）、原価法との違い（計算方向の相違）を正確に理解することが重要です。素地の評価、原価法、最有効使用の原則と関連づけて学習を進めることで、各論第1章における開発法の位置づけをより深く理解することができます。開発許可が必要となる土地でどのように開発法を組み立てるかは開発法とは？開発許可が必要な土地の鑑定評価方法、各論第1章の条文構成そのものは各論第1章の条文別解説で確認できます。