鑑定理論の演習問題と詳細解説10選
不動産鑑定士試験の鑑定理論で頻出する演習問題10選を詳細解説付きで紹介。基準の重要条文を題材にした実戦的な問題で、短答式・論文式の両方に対応できる力を養います。
はじめに ― 演習問題で実力を確認しよう
不動産鑑定士試験の鑑定理論は、不動産鑑定評価基準（以下「基準」）と運用指針（留意事項）の理解度が問われる科目です。基準を読んで理解したつもりでも、実際に問題を解いてみると正確に記憶できていない部分や、理解が浅い部分が見つかることがよくあります。
本記事では、鑑定理論の頻出テーマから厳選した10問の演習問題を、詳細な解説付きで紹介します。短答式の○×判定形式で出題していますが、各問の解説は論文式試験にも活用できる内容です。答案の書き方は鑑定理論の答案術をあわせてご覧ください。
演習問題 第1問：鑑定評価の三方式
鑑定評価の手法の適用にあたっては、対象不動産の種類や資料の信頼性等により三手法の併用が困難な場合は、適用可能な一手法のみで鑑定評価を行えば足りる。
三方式の併用原則は基準の根幹をなす考え方です。たとえ資料の制約で特定の手法が適用できない場合でも、その手法の「考え方」は参考にすべきとされています。
演習問題 第2問：正常価格の定義
正常価格とは、市場性を有する不動産について、現実の社会経済情勢の下で合理的と考えられる条件を満たす市場で形成されるであろう市場価値を表示する適正な価格をいう。
正常価格の定義は論文式試験でも頻出です。基準の頻出条文は基準の頻出ランキングで確認できます。
演習問題 第3問：取引事例比較法の事例選択
取引事例比較法において、投機的取引と認められる事例であっても、事情補正を行えば採用することができる。
取引事例の選択要件は、短答式でも論文式でも重要な論点です。
演習問題 第4問：原価法の減価修正
原価法における減価修正の方法には、耐用年数に基づく方法と観察減価法の2つがあり、これらを併用する必要はない。
演習問題 第5問：収益還元法の適用
市場における土地の取引価格の上昇が著しいときは、取引価格と収益価格との乖離が増大するものであるが、先行き不透明な場合が多いことに留意しなければならない。
― 不動産鑑定評価基準 総論第7章第1節
収益還元法は、文化財の指定を受けた建造物など、市場性を有しない不動産以外のすべての不動産に適用すべきものである。
一問一答形式での基準学習は基準の一問一答でさらに練習できます。
演習問題 第6問：地域分析と個別分析
個別分析とは、対象不動産の個別的要因が対象不動産の利用形態と価格形成についてどのような影響力を持っているかを分析することをいう。
演習問題 第7問：限定価格
限定価格とは、市場性を有する不動産について、不動産と取得する他の不動産との併合を目的とする場合等、市場が相対的に限定される場合における取得部分の当該市場限定に基づく市場価値を表示する適正な価格をいう。
演習問題 第8問：証券化対象不動産
証券化対象不動産の鑑定評価においては、収益還元法のうちDCF法を適用しなければならないが、直接還元法の適用は求められていない。
演習問題 第9問：鑑定評価の条件
鑑定評価の条件は、依頼者の意向に基づいて自由に設定することができる。
演習問題 第10問：鑑定評価報告書
鑑定評価報告書には、鑑定評価額のほか、鑑定評価の基本的事項や手法の適用の過程等を記載しなければならない。
演習問題の活用法
間違えた問題の復習方法
演習問題で間違えた場合は、以下の手順で復習します。
- 基準の該当条文を確認する: 間違えた問題に関連する基準の条文を読み直す
- なぜ間違えたかを分析する: 知識がなかったのか、読み間違えたのか、思い込みがあったのかを特定する
- 関連する論点も確認する: 間違えた問題の周辺知識もあわせて確認する
- 1週間後に再度解く: 記憶の定着を確認するために、間隔をあけて再度解く
正解した問題の深掘り
正解した問題についても、解説を読んで以下を確認します。
- 正しい理由を正しく理解しているか
- 関連する論点に知識の漏れがないか
- 論文式試験で問われた場合に答案が書けるか
基準の穴埋め練習は基準の穴埋め練習でさらに取り組むことができます。
まとめ
鑑定理論の演習問題を通じて、基準の正確な理解度を確認することが重要です。本記事で取り上げた10問は、三方式の併用原則、正常価格の定義、取引事例の選択要件、減価修正の併用、収益還元法の適用範囲、地域分析と個別分析、限定価格、証券化対象不動産、鑑定評価の条件、鑑定評価報告書という主要テーマをカバーしています。
間違えた問題は必ず基準に戻って復習し、周辺知識もあわせて確認しましょう。答案の書き方は鑑定理論の答案術を、基準の頻出条文は基準の頻出ランキングを、一問一答での練習は基準の一問一答を、穴埋め練習は基準の穴埋め練習をあわせてご覧ください。
アプリで学習
基準ビューワー × 穴埋めドリルで効率的に学ぶ
鑑定評価基準の原文をスマホで閲覧しながら、穴埋めドリルや論証トレーニングで知識を定着。 短答式・論文式どちらの対策にも対応しています。
年額プランなら1日わずか27円
