鑑定評価基準の穴埋め練習問題50選
鑑定評価基準の穴埋め練習問題50選。総論第1章から各論第3章まで試験で狙われやすい条文を厳選し、正解と出典付きで収録。価格の三面性、鑑定評価の定義、最有効使用、価格の種類など重要キーワードの暗記精度を高める演習問題集です。
穴埋め形式で基準を暗記する意義
不動産鑑定士試験において、鑑定評価基準の条文を正確に覚えているかどうかは合否を分ける重要な要素です。短答式試験では条文の一部を改変した選択肢が出題され、論文式試験では基準の文言を正確に記述する力が求められます。
穴埋め形式の演習は、条文のキーワードに意識を集中させることで暗記の精度を飛躍的に高める学習法です。単に条文を読むだけでは見過ごしてしまう微妙な表現の違いを、穴埋めという能動的な作業を通じて確実に定着させることができます。
本記事では、鑑定評価基準の全体像を踏まえ、総論第1章から各論第3章まで、試験で特に狙われやすい条文を50問の穴埋め問題として厳選しました。各問題には正解と出典を明記していますので、繰り返し取り組んで確実な暗記につなげてください。
総論第1章：基本的考察（問1〜5）
問1
不動産の鑑定評価は、その対象である不動産の（ ）を判定し、これを貨幣額をもって表示することである。
正解：経済価値
出典：不動産鑑定評価基準 総論第1章第3節
「算定」や「推定」ではなく「判定」であることに注意してください。「経済価値を判定し」は鑑定評価の定義の核心部分であり、論文式試験でも頻繁に問われます。
問2
不動産の価格は、(1)その不動産に対してわれわれが認める（ A ）、(2)その不動産の（ B ）、(3)その不動産に対する（ C ）の三者の相関結合によって生ずる不動産の経済価値を、貨幣額をもって表示したものである。
正解：A＝効用、B＝相対的稀少性、C＝有効需要
出典：不動産鑑定評価基準 総論第1章第1節
価格の三面性として知られる最重要の定義です。「相対的」を落とさないようにしましょう。
問3
鑑定評価は、高度な知識と豊富な経験及び的確な判断力を持ち、さらに、これらが有機的かつ総合的に発揮できる（ ）な専門家によってなされるとき、初めて合理的であって、客観的に論証できるものとなるのである。
正解：練達堪能
出典：不動産鑑定評価基準 総論第1章第3節
問4
不動産鑑定士は、不動産の鑑定評価の（ A ）意義を理解し、その責務を自覚し、的確かつ（ B ）な鑑定評価活動の実践をもって、社会一般の信頼と期待に報いなければならない。
正解：A＝社会的公共的、B＝誠実
出典：不動産鑑定評価基準 総論第1章第4節
問5
自己の能力の限度を超えていると思われる不動産の鑑定評価を引き受け、又は（ A ）若しくは特別の（ B ）を有する場合等、（ C ）な鑑定評価を害する恐れのあるときは、原則として不動産の鑑定評価を引き受けてはならない。
正解：A＝縁故、B＝利害関係、C＝公平
出典：不動産鑑定評価基準 総論第1章第4節
総論第2章：種別及び類型（問6〜10）
問6
不動産の種別とは、不動産の（ A ）に関して区分される不動産の分類をいい、不動産の類型とは、その（ B ）及び権利関係の態様に応じて区分される不動産の分類をいう。
正解：A＝用途、B＝有形的利用
出典：不動産鑑定評価基準 総論第2章
種別と類型の定義は不動産の種別と類型で詳しく解説しています。
問7
更地とは、建物等の定着物がなく、かつ、使用収益を制約する（ ）の付着していない宅地をいう。
正解：権利
出典：不動産鑑定評価基準 総論第2章第2節
更地の鑑定評価も合わせて確認してください。
問8
底地とは、宅地について（ A ）の付着している場合における当該宅地の（ B ）をいう。
正解：A＝借地権、B＝所有権
出典：不動産鑑定評価基準 総論第2章第2節
問9
自用の建物及びその敷地とは、建物所有者とその敷地の所有者とが（ A ）であり、その所有者による使用収益を制約する権利の（ B ）場合における当該建物及びその敷地をいう。
正解：A＝同一人、B＝付着していない
出典：不動産鑑定評価基準 総論第2章第2節
問10
貸家及びその敷地とは、建物所有者とその敷地の所有者とが同一人であるが、建物が（ ）に供されている場合における当該建物及びその敷地をいう。
正解：賃貸借
出典：不動産鑑定評価基準 総論第2章第2節
総論第3章・第4章：価格形成要因と諸原則（問11〜20）
問11
価格形成要因とは、不動産の（ A ）及び相対的稀少性並びに不動産に対する（ B ）の三者に影響を与える要因をいう。
正解：A＝効用、B＝有効需要
出典：不動産鑑定評価基準 総論第3章
価格形成要因の詳細解説で各要因の具体例を確認できます。
問12
価格形成要因は、（ A ）、（ B ）及び（ C ）に分けられる。
正解：A＝一般的要因、B＝地域要因、C＝個別的要因
出典：不動産鑑定評価基準 総論第3章
問13
不動産の価格は、その不動産の効用が（ A ）に発揮される可能性に最も富む使用（以下「（ B ）」という。）を前提として把握される価格を標準として形成される。
正解：A＝最高度、B＝最有効使用
出典：不動産鑑定評価基準 総論第4章
最有効使用の原則は基準全体を貫く最重要原則です。
問14
この場合の最有効使用は、現実の社会経済情勢の下で客観的にみて、（ A ）と通常の使用能力を持つ人による合理的かつ（ B ）な最高最善の使用方法に基づくものである。
正解：A＝良識、B＝合法的
出典：不動産鑑定評価基準 総論第4章
問15
代替性を有する（ A ）の財が存在する場合には、これらの財の価格は、相互に影響を及ぼして定まる。
正解：A＝二以上
出典：不動産鑑定評価基準 総論第4章
問16
一般に、（ A ）は競争を惹起し、競争は（ A ）を減少させ、終局的にはこれを消滅させる傾向を持つ。
正解：A＝超過利潤
出典：不動産鑑定評価基準 総論第4章
問17
財の価格は、その財の将来の（ ）等についての予測を反映して定まる。
正解：収益性
出典：不動産鑑定評価基準 総論第4章
問18
不動産の収益性又は快適性が最高度に発揮されるためには、その構成要素の組合せが（ ）を得ていることが必要である。
正解：均衡
出典：不動産鑑定評価基準 総論第4章
問19
不動産の収益性又は快適性が最高度に発揮されるためには、当該不動産がその（ ）に適合していることが必要である。
正解：環境
出典：不動産鑑定評価基準 総論第4章
問20
土地、資本、労働及び経営（組織）の各要素の結合によって生ずる（ A ）は、これらの各要素に配分される。
正解：A＝総収益
出典：不動産鑑定評価基準 総論第4章
総論第5章：鑑定評価の基本的事項（問21〜30）
問21
正常価格とは、市場性を有する不動産について、現実の社会経済情勢の下で（ A ）と考えられる条件を満たす市場で形成されるであろう（ B ）を表示する適正な価格をいう。
正解：A＝合理的、B＝市場価値
出典：不動産鑑定評価基準 総論第5章第3節
正常価格の詳細で四種類の価格の違いを確認してください。
問22
正常価格の前提となる市場の条件として、対象不動産が（ ）の期間市場に公開されていること。
正解：相当
出典：不動産鑑定評価基準 総論第5章第3節
問23
限定価格とは、市場性を有する不動産について、不動産と取得する他の不動産との（ A ）又は不動産の一部を取得する際の（ B ）等に基づき正常価格と同一の市場概念の下において形成されるであろう市場価値と乖離することにより、市場が相対的に限定される場合における取得部分の当該市場限定に基づく市場価値を適正に表示する価格をいう。
正解：A＝併合、B＝分割
出典：不動産鑑定評価基準 総論第5章第3節
正常価格・限定価格・特定価格・特殊価格の違いで詳しく解説しています。
問24
特定価格とは、市場性を有する不動産について、（ A ）による社会的要請を背景とする鑑定評価目的の下で、正常価格の前提となる諸条件を満たさないことにより正常価格と同一の市場概念の下において形成されるであろう市場価値と乖離することとなる場合における不動産の経済価値を適正に表示する価格をいう。
正解：A＝法令等
出典：不動産鑑定評価基準 総論第5章第3節
問25
特殊価格とは、（ A ）等の一般的に市場性を有しない不動産について、その（ B ）等を前提とした不動産の経済価値を適正に表示する価格をいう。
正解：A＝文化財、B＝利用現況
出典：不動産鑑定評価基準 総論第5章第3節
問26
継続賃料とは、不動産の賃貸借等の（ A ）に係る特定の（ B ）間において成立するであろう経済価値を適正に表示する賃料をいう。
正解：A＝継続、B＝当事者
出典：不動産鑑定評価基準 総論第5章第3節
問27
価格時点は、鑑定評価を行った年月日を基準として（ A ）の場合、（ B ）の場合及び（ C ）の場合に分けられる。
正解：A＝現在、B＝過去、C＝将来
出典：不動産鑑定評価基準 総論第5章第2節
問28
不動産が土地及び建物等の結合により構成されている場合において、その土地のみを建物等が存しない独立のもの（更地）として鑑定評価の対象とすること（この場合の鑑定評価を（ ）という。）。
正解：独立鑑定評価
出典：不動産鑑定評価基準 総論第5章第1節
対象確定条件の解説も参照してください。
問29
不動産が土地及び建物等の結合により構成されている場合において、その状態を所与として、その不動産の構成部分を鑑定評価の対象とすること（この場合の鑑定評価を（ ）という。）。
正解：部分鑑定評価
出典：不動産鑑定評価基準 総論第5章第1節
問30
造成に関する工事が完了していない土地又は建築に係る工事が完了していない建物について、当該工事の完了を前提として鑑定評価の対象とすること（この場合の鑑定評価を（ ）という。）。
正解：未竣工建物等鑑定評価
出典：不動産鑑定評価基準 総論第5章第1節
総論第6章：地域分析及び個別分析（問31〜35）
問31
地域分析とは、その対象不動産がどのような地域に存するか、その地域はどのような（ A ）を有するか、また、対象不動産に係る市場はどのような特性を有するか、及びそれらの特性はその地域内の不動産の利用形態と（ B ）について全般的にどのような影響力を持っているかを分析し、判定することをいう。
正解：A＝特性、B＝価格形成
出典：不動産鑑定評価基準 総論第6章第1節
地域分析と個別分析の解説で分析手法の全体像を把握できます。
問32
近隣地域とは、対象不動産の属する（ A ）であって、より大きな規模と内容とを持つ地域である都市あるいは農村等の内部にあって、居住、商業活動、工業生産活動等人の生活と活動とに関して、ある特定の用途に供されることを中心として地域的にまとまりを示している地域をいう。
正解：A＝用途的地域
出典：不動産鑑定評価基準 総論第6章第1節
問33
同一需給圏とは、一般に対象不動産と（ A ）関係が成立して、その価格の形成について相互に影響を及ぼすような関係にある他の不動産の存する圏域をいう。
正解：A＝代替
出典：不動産鑑定評価基準 総論第6章第1節
問34
個別分析とは、対象不動産の（ A ）が対象不動産の利用形態と価格形成についてどのような影響力を持っているかを分析してその（ B ）を判定することをいう。
正解：A＝個別的要因、B＝最有効使用
出典：不動産鑑定評価基準 総論第6章第2節
問35
近隣地域の特性は、通常、その地域に属する不動産の一般的な（ ）に具体的に現れる。
正解：標準的使用
出典：不動産鑑定評価基準 総論第6章第1節
総論第7章：鑑定評価の方式（問36〜45）
問36
原価法は、価格時点における対象不動産の（ A ）を求め、この再調達原価について（ B ）を行って対象不動産の試算価格を求める手法である（この手法による試算価格を（ C ）という。）。
正解：A＝再調達原価、B＝減価修正、C＝積算価格
出典：不動産鑑定評価基準 総論第7章第1節
原価法の適用手順で詳しい計算プロセスを確認できます。
問37
再調達原価とは、対象不動産を価格時点において再調達することを想定した場合において必要とされる適正な（ ）をいう。
正解：原価の総額
出典：不動産鑑定評価基準 総論第7章第1節
問38
減価の要因は、（ A ）、（ B ）及び（ C ）に分けられる。
正解：A＝物理的要因、B＝機能的要因、C＝経済的要因
出典：不動産鑑定評価基準 総論第7章第1節
問39
取引事例比較法は、まず多数の取引事例を収集して適切な事例の選択を行い、これらに係る取引価格に必要に応じて（ A ）及び（ B ）を行い、かつ、地域要因の比較及び個別的要因の比較を行って求められた価格を比較考量し、これによって対象不動産の試算価格を求める手法である（この手法による試算価格を（ C ）という。）。
正解：A＝事情補正、B＝時点修正、C＝比準価格
出典：不動産鑑定評価基準 総論第7章第1節
取引事例比較法の手順図解も参照してください。
問40
収益還元法は、対象不動産が将来生み出すであろうと期待される（ A ）の現在価値の総和を求めることにより対象不動産の試算価格を求める手法である（この手法による試算価格を（ B ）という。）。
正解：A＝純収益、B＝収益価格
出典：不動産鑑定評価基準 総論第7章第1節
問41
収益還元法は、文化財の指定を受けた建造物等の一般的に市場性を有しない不動産以外のものには基本的に（ A ）適用すべきものであり、自用の不動産といえども賃貸を想定することにより適用されるものである。
正解：A＝すべて
出典：不動産鑑定評価基準 総論第7章第1節
収益還元法の解説で直接還元法とDCF法の違いを確認できます。
問42
還元利回りは、直接還元法の収益価格及びDCF法の復帰価格の算定において、一期間の純収益から対象不動産の価格を直接求める際に使用される率であり、将来の収益に影響を与える要因の（ A ）と予測に伴う（ B ）を含むものである。
正解：A＝変動予測、B＝不確実性
出典：不動産鑑定評価基準 総論第7章第1節
還元利回り（キャップレート）の解説で詳しく解説しています。
問43
復帰価格とは、（ ）の満了時点における対象不動産の価格をいう。
正解：保有期間
出典：不動産鑑定評価基準 総論第7章第1節
問44
積算法は、対象不動産について、価格時点における（ A ）を求め、これに（ B ）を乗じて得た額に（ C ）を加算して対象不動産の試算賃料を求める手法である。
正解：A＝基礎価格、B＝期待利回り、C＝必要諸経費等
出典：不動産鑑定評価基準 総論第7章第2節
問45
差額配分法は、対象不動産の経済価値に即応した適正な実質賃料又は支払賃料と（ A ）又は実際支払賃料との間に発生している（ B ）について、契約の内容、契約締結の経緯等を総合的に勘案して、当該差額のうち賃貸人等に帰属する部分を適切に判定して得た額を実際実質賃料又は実際支払賃料に加減して試算賃料を求める手法である。
正解：A＝実際実質賃料、B＝差額
出典：不動産鑑定評価基準 総論第7章第2節
総論第8章・第9章と各論（問46〜50）
問46
試算価格又は試算賃料の調整とは、鑑定評価の複数の手法により求められた各試算価格又は試算賃料の（ A ）及び各試算価格又は試算賃料が有する（ B ）に係る判断を行い、鑑定評価における最終判断である鑑定評価額の決定に導く作業をいう。
正解：A＝再吟味、B＝説得力
出典：不動産鑑定評価基準 総論第8章第8節
問47
鑑定評価の手法の適用に当たっては、地域分析及び個別分析により把握した対象不動産に係る市場の特性等を適切に反映した（ ）の鑑定評価の手法を適用すべきである。
正解：複数
出典：不動産鑑定評価基準 総論第8章第7節
問48
更地の鑑定評価額は、更地並びに配分法が適用できる場合における建物及びその敷地の取引事例に基づく比準価格並びに（ A ）による収益価格を関連づけて決定するものとする。
正解：A＝土地残余法
出典：不動産鑑定評価基準 各論第1章第1節
問49
証券化対象不動産の鑑定評価における収益価格を求めるに当たっては、（ A ）を適用しなければならない。この場合において、併せて（ B ）を適用することにより検証を行うことが適切である。
正解：A＝DCF法、B＝直接還元法
出典：不動産鑑定評価基準 各論第3章第5節
DCF法の仕組みで計算プロセスを学べます。
問50
継続賃料の鑑定評価額は、現行賃料を前提として、契約当事者間で現行賃料を合意しそれを適用した時点（以下「（ A ）」という。）以降において、公租公課、土地及び建物価格、近隣地域若しくは同一需給圏内の類似地域等における賃料又は同一需給圏内の代替競争不動産の賃料の変動等のほか、賃貸借等の契約の経緯、賃料改定の経緯及び契約内容を総合的に勘案し、契約当事者間の（ B ）に留意の上決定するものである。
正解：A＝直近合意時点、B＝公平
出典：不動産鑑定評価基準 総論第7章第2節
継続賃料の求め方で4つの手法の比較を確認できます。
試験での出題ポイント
短答式試験
短答式試験では、上記の穴埋め箇所がそのまま正誤判定の論点になることが多くあります。特に注意すべきパターンは以下のとおりです。
- 「判定」と「算定」の入れ替え（問1）：鑑定評価の定義で最も狙われる
- 価格の種類の定義の混同（問21〜25）：正常価格・限定価格・特定価格・特殊価格の定義を正確に区別する
- 「しなければならない」と「できる」の違い（問47等）：義務規定と任意規定の違いを確認
- 三方式の試算価格名の取り違え（問36・39・40）：積算価格・比準価格・収益価格を正確に対応させる
論文式試験
論文式試験では、穴埋め箇所のキーワードを含めた条文の正確な再現力が問われます。以下の条文は特に暗記の優先度が高いです。
- 鑑定評価の定義（問1）
- 最有効使用の原則（問13・14）
- 正常価格の定義と市場条件（問21・22）
- 地域分析の定義（問31）
- 三手法の定義（問36・39・40）
- 試算価格の調整（問46）
効果的な穴埋め練習の進め方
ステップ1：まず全問を通して解く
50問を一気に解き、正答できなかった問題に印をつけます。この段階で正解率を気にする必要はありません。
ステップ2：不正解の問題を重点的に復習
印をつけた問題について、出典の条文全体を読み返します。穴埋め箇所だけでなく、前後の文脈ごと理解することで記憶が定着しやすくなります。
ステップ3：翌日に再テスト
エビングハウスの忘却曲線によれば、翌日に復習することで記憶の定着率が大幅に向上します。前日に不正解だった問題を中心に、再度穴埋めテストを行いましょう。
ステップ4：書き出し練習に移行
穴埋め形式に慣れたら、条文全体を手書きで書き出す練習に進みましょう。論文式試験では、キーワードだけでなく条文全体の再現力が求められるためです。鑑定評価基準の音読暗記法や1ヶ月暗記スケジュールも参考にしてください。
まとめ
本記事では、鑑定評価基準の条文から特に試験で狙われやすい箇所を50問の穴埋め形式で出題しました。穴埋め練習は、条文のキーワードを能動的に想起することで記憶の定着を促進する効果的な学習法です。
基準の暗記は一朝一夕にはいきませんが、本記事の50問を繰り返し解くことで、短答式試験の正誤判定力と論文式試験の論述力の双方を高めることができます。鑑定評価基準の体系図で全体構造を把握しながら、確実に暗記すべき36の重要箇所と組み合わせて学習を進めてください。さらに実力を試したい方は、鑑定評価基準の一問一答100問にも挑戦してみましょう。
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