不動産鑑定における継続賃料の求め方 - 差額配分法・利回り法など4手法を解説

継続賃料とは

継続賃料とは、不動産の賃貸借等の継続に係る特定の当事者間において成立するであろう経済価値を適正に表示する賃料をいいます。既存の賃貸借契約が継続していることを前提として、賃料の改定に際して適用される賃料概念です。

継続賃料は、新規賃料とは本質的に異なる性格を有しています。新規賃料が新規の契約を前提とした賃料であるのに対し、継続賃料は既存の契約関係の継続を前提とし、当事者間の公平を図る観点から適正な賃料を求めるものです。

継続賃料の特性

継続賃料が新規賃料と異なる特性を有する理由は、以下の点にあります。

1. 契約の拘束性

既存の賃貸借契約には、契約当事者双方が合意した条件が含まれており、これが賃料の改定にも影響を与えます。新規賃料のように白紙の状態で賃料を決定するのではなく、既存の契約条件の枠組みの中で賃料を見直すことになります。

2. 当事者間の衡平

継続賃料は特定の当事者間で成立する賃料であり、市場における一般的な賃料水準のみならず、当事者間の衡平（公平性）の確保が重要な要素となります。

3. 賃料の遅行性

実際に支払われている賃料は、経済状況の変化や不動産市場の変動に対して遅行する傾向があります。この賃料の遅行性が、新規賃料と継続賃料の乖離を生じさせる要因の一つです。

継続賃料を求める手法の概要

基準では、継続賃料を求める手法として以下の4つが規定されています。

基準では、継続賃料の鑑定評価額は、これらの手法により求めた試算賃料を調整して決定するものとされています。

差額配分法

定義と基本的考え方

差額配分法は、対象不動産の経済価値に即応した適正な実質賃料又は支払賃料と実際実質賃料又は実際支払賃料との間に発生している差額について、契約の内容、契約締結の経緯等を総合的に勘案して、当該差額のうち貸主に帰属する部分を適切に判定して得た額を実際実質賃料又は実際支払賃料に加減して試算賃料を求める手法です。

計算構造

差額配分法の計算構造は、以下のとおりです。

手順1：適正賃料を求める

まず、対象不動産の経済価値に即応した適正な賃料（新規賃料に相当する水準）を求めます。この適正賃料は、積算法や賃貸事例比較法等の新規賃料を求める手法を適用して算定します。

手順2：差額を算定する

適正賃料と実際支払賃料（現行の賃料）との差額を算定します。

差額 = 適正賃料 - 実際支払賃料

手順3：差額の配分

算定された差額を、貸主と借主の間で適切に配分します。差額の全額が直ちに賃料の改定額とはならず、契約の内容、契約締結の経緯等を総合的に考慮して、貸主に帰属する部分を判定します。

手順4：試算賃料の算定

実際支払賃料に、差額のうち貸主に帰属する部分を加算（又は減算）して試算賃料を求めます。

試算賃料 = 実際支払賃料 + 差額のうち貸主帰属分

差額の配分割合

差額の配分割合については、基準に具体的な比率は定められていません。実務上は2分の1（折半）とされることが多いですが、個々の事案の具体的な事情（契約の経緯、当事者間の力関係、差額が生じた原因等）を考慮して判定します。

利回り法

定義と基本的考え方

利回り法は、基礎価格に継続賃料利回りを乗じて得た額に必要諸経費等を加算して試算賃料を求める手法です。

利回り法は、積算法の考え方を継続賃料に応用したものです。積算法では期待利回りを用いますが、利回り法では継続賃料利回りを用います。継続賃料利回りは、直近合意時点における基礎価格に対する純賃料の割合を基礎として、価格時点における基礎価格の変動等を考慮して求められます。

計算式

試算賃料 = 基礎価格 x 継続賃料利回り + 必要諸経費等

各構成要素の解説

1. 基礎価格

利回り法における基礎価格は、積算法と同様に対象不動産の価格をいいますが、利回り法では価格時点における基礎価格を用います。

2. 継続賃料利回り

継続賃料利回りは、以下の手順で求めます。

手順1：直近合意時点における基礎価格と純賃料から、直近合意時点における利回り（直近合意時点利回り）を求める

直近合意時点利回り = 直近合意時点の純賃料 / 直近合意時点の基礎価格

手順2：直近合意時点利回りを基礎として、価格時点における基礎価格の変動、直近合意時点から価格時点までの期間における経済情勢の変化等を考慮して、継続賃料利回りを求める

3. 必要諸経費等

必要諸経費等は、積算法と同様の費用項目です。

利回り法の特徴

利回り法は、過去の賃貸借関係の実態（直近合意時点の利回り水準）を出発点として、価格時点における適正な継続賃料を求めるという手法です。契約の継続性を重視する点で、継続賃料の評価に適した手法といえます。

ただし、直近合意時点利回りの把握が困難な場合や、基礎価格が大きく変動した場合には、継続賃料利回りの設定に困難が生じることがあります。

スライド法

定義と基本的考え方

スライド法は、直近合意時点における純賃料に変動率を乗じて得た額に価格時点における必要諸経費等を加算して試算賃料を求める手法です。

スライド法は、現行の賃料水準を出発点として、経済情勢等の変化に応じて賃料を調整するという、実務的にわかりやすいアプローチです。

計算式

試算賃料 = 直近合意時点の純賃料 x（1 + 変動率）+ 必要諸経費等

変動率の求め方

変動率は、直近合意時点から価格時点までの間における経済情勢等の変化を反映する率であり、以下の指標を参考にして求めます。

変動率は、単一の指標だけでなく、複数の指標を総合的に考慮して判定します。対象不動産の特性に応じて、最も関連性の高い指標に重点を置くことが適切です。

スライド法の特徴

スライド法は、計算構造が比較的シンプルであり、実務的に適用しやすいという利点があります。また、直近の合意内容を尊重しつつ、経済情勢の変化を反映するという点で、契約の継続性と経済実態の変化の両方を考慮した手法です。

ただし、変動率の選択によって結果が大きく変わる可能性があること、また差額配分法のように新規賃料水準との関係を直接考慮しない点が課題として指摘されます。

賃貸事例比較法

継続賃料における適用

賃貸事例比較法は、新規賃料の評価手法としてだけでなく、継続賃料の評価においても適用されます。継続賃料に適用する場合には、継続中の賃貸借について賃料が改定された事例を収集し、比較の対象とします。

事例選択の留意点

継続賃料の賃貸事例比較法では、事例の選択にあたって以下の点に留意します。

• 賃料改定の事例であること（新規の賃貸借事例ではないこと）
• 対象不動産と類似する用途・規模・品等の不動産に関する事例であること
• 賃料改定の経緯（合意による改定か、調停・裁判による改定か等）を確認すること

新規賃料との事例の使い分け

賃貸事例比較法を適用する際には、新規賃料の評価では新規の賃貸借事例を、継続賃料の評価では継続中の賃貸借における賃料改定事例を、それぞれ用いることが原則です。この使い分けは試験においても重要なポイントです。

4つの手法の比較

着目点と特性の比較

手法間の関係と調整

4つの手法はそれぞれ異なる側面から継続賃料にアプローチするため、求められた試算賃料には一定の幅が生じるのが通常です。鑑定評価額の決定にあたっては、各手法の特性と限界を考慮し、各試算賃料を適切に調整して最終的な鑑定評価額を決定します。

新規賃料と継続賃料の違い

新規賃料と継続賃料の違いを表にまとめると、以下のとおりです。

この違いは、試験において最も重要な論点の一つであり、新規賃料と継続賃料を混同しないよう正確に理解しておく必要があります。

直近合意時点の重要性

継続賃料の評価において、直近合意時点は極めて重要な概念です。直近合意時点とは、現行の賃料が当事者間で合意された時点をいいます。

利回り法では直近合意時点における利回りが出発点となり、スライド法では直近合意時点における純賃料が出発点となります。差額配分法においても、実際支払賃料は直近合意時点で合意された賃料に基づいています。

したがって、直近合意時点の特定とその時点における賃料の内容の把握は、継続賃料の評価において不可欠な作業です。

試験での出題ポイント

短答式試験

短答式試験では、継続賃料に関する以下の論点が頻出です。

• 継続賃料の定義: 不動産の賃貸借等の継続に係る特定の当事者間において成立するであろう経済価値を適正に表示する賃料
• 4つの手法の名称と計算構造: 各手法の定義を正確に把握しているか
• 差額配分法の差額の配分: 差額の全額が賃料改定額とはならないこと
• 利回り法と積算法の違い: 期待利回り vs 継続賃料利回り
• 新規賃料と継続賃料の手法の違い: 手法の名称を正確に区別できるか
• 直近合意時点の概念: 各手法における直近合意時点の位置づけ

論文式試験

論文式試験では、以下のような論述が想定されます。

• 継続賃料の本質: 新規賃料との違いを、契約の継続性、当事者間の衡平の観点から論じる問題
• 4つの手法の体系的説明: 各手法の計算構造と着目点の違いを網羅的に論述する問題
• 差額配分法の仕組み: 差額の算定と配分のプロセスを、基準に即して詳細に説明する問題
• 利回り法とスライド法の比較: 両手法の共通点と相違点を分析する問題

暗記のポイント

まとめ

継続賃料の鑑定評価は、差額配分法、利回り法、スライド法、賃貸事例比較法の4つの手法を適用し、各試算賃料を調整して決定するものです。継続賃料は、既存の契約関係の継続を前提として特定の当事者間で成立する賃料であり、新規賃料とは本質的に異なる概念です。

差額配分法は新規賃料水準との差額に着目し、利回り法は元本利回りの連続性に着目し、スライド法は賃料の変動率に着目し、賃貸事例比較法は市場の改定事例に着目するという、それぞれ異なるアプローチで継続賃料を把握します。

試験対策としては、まず継続賃料の定義と新規賃料との違いを正確に理解することが出発点です。そのうえで、4つの手法の計算構造をそれぞれ正確に暗記し、各手法の着目点の違いを体系的に整理しておくことが重要です。特に差額配分法の差額の配分の考え方、利回り法における継続賃料利回りの求め方は、論述問題での出題頻度が高い論点です。収益還元法の知識と合わせて学習を進めてください。