不動産鑑定における競売評価の手法と特殊性

競売評価とは

競売評価とは、民事執行法に基づく不動産競売手続きにおいて、裁判所が選任した評価人が行う不動産の評価のことです。競売における売却基準価額の算定根拠となります。

住宅ローンや事業資金の返済が滞ると、債権者（金融機関など）は担保不動産について裁判所に競売を申し立てます。裁判所はその不動産がいくらで売れるのかを把握するため、不動産鑑定士などを評価人に選任し、評価を命じます（民事執行法58条）。評価人が提出する評価書をもとに、裁判所が売却基準価額を定め、入札（期間入札）によって買受人を決定する——これが競売手続きの大きな流れです。

評価人の評価書は、競売手続きで一般に公開される「三点セット」のうちの一つです。三点セットとは次の3つの書類を指し、入札を検討する人が物件の状況を判断する基礎資料になります。

通常の鑑定評価が「依頼者のために適正な価格を求める」ものであるのに対し、競売評価は「裁判所の手続きの一環として、競売市場で実現するであろう価格を求める」点に本質的な違いがあります。

競売評価の特殊性

通常の鑑定評価との違い

競売市場の特殊性

競売減価の考え方

競売減価とは

競売市場は通常の不動産市場とは異なる特殊な市場であるため、正常価格から一定の減価（競売減価）を行います。

この競売減価（実務では「競売市場修正」と呼ばれます）は、上記の特殊性をまとめて反映する補正です。減価率は物件の種類・地域・占有状況によって変わりますが、実務上はおおむね3割前後（修正率にして0.7程度）が一つの目安とされることが多いとされます。ただし一律の数値が定まっているわけではなく、占有者がいて引渡しに難航しそうな物件ほど減価は大きくなる、というように個別事情で増減します。正確な水準は事案ごとの評価人の判断によります。

競売減価の要因

売却基準価額と買受可能価額

買受人は、売却基準価額そのものではなく、その8割以上の金額（買受可能価額以上）で入札できます（民事執行法60条）。なぜ1割でも2割でもなく「8割」かというと、評価額には一定の幅・不確実性があるため、買受希望者がやや低い金額でも入札に参加できる余地を残し、入札者を増やして売却不能（不調）を防ぐことに趣旨があります。なお、この「売却基準価額」「買受可能価額」という用語は平成16年の民事執行法改正で導入されたもので、それ以前の「最低売却価額」（基準価額より高く、その額未満では買えない仕組み）から、より柔軟な制度に改められた経緯があります。

担保評価との関係

担保評価で求める正常価格と、競売評価で求める価格は異なります。金融機関は担保評価額から競売減価を想定した回収可能額を推計します。

試験での出題ポイント

まとめ

競売評価は、民事執行法に基づく不動産競売手続きにおいて行われる評価であり、競売市場の特殊性を反映した競売減価を考慮する点が通常の鑑定評価と異なります。

担保評価の実務、正常価格の成立要件、鑑定評価と査定の違いと併せて理解してください。