景観法の景観地区と建築制限を解説

景観法の目的と基本理念

景観法は、良好な景観の形成を促進するために2004年（平成16年）に制定された法律です。それまで景観に関する法制度は個別の条例や要綱等に委ねられており、法的拘束力が弱いという課題がありました。景観法の制定により、景観行政に初めて包括的な法的根拠が与えられたことになります。

景観法の目的は、良好な景観の形成を図り、もって美しく風格のある国土の形成、潤いのある豊かな生活環境の創造、個性的で活力ある地域社会の実現を図ることです。

この法律は、我が国の都市、農山漁村等における良好な景観の形成を促進するため、景観計画の策定その他の施策を総合的に講ずることにより、美しく風格のある国土の形成、潤いのある豊かな生活環境の創造及び個性的で活力ある地域社会の実現を図り、もって国民生活の向上並びに国民経済及び地域社会の健全な発展に寄与することを目的とする。― 景観法 第1条

景観法の基本理念として、以下の点が定められています。

• 良好な景観は、現にある良好な景観を保全することのみならず、新たに良好な景観を創出することを含むものである
• 良好な景観は、地域の自然、歴史、文化等と人々の生活、経済活動等との調和により形成されるものである
• 良好な景観の形成は、地域の個性及び特色の伸長に資するよう行われなければならない
• 良好な景観の形成は、住民、事業者及び行政の協働により推進されなければならない

不動産鑑定士試験においては、景観法の基本的な仕組みに加え、景観地区の建築制限が不動産の利用や価値に与える影響が出題されるため、制度の全体像を正確に理解しておく必要があります。景観法の基本的な仕組みと併せて学習しましょう。

景観行政団体の役割

景観行政団体とは

景観法に基づく景観行政を担う主体が景観行政団体です。景観行政団体は、景観計画の策定、景観地区の指定に関する都市計画の決定等、景観法上の権限を行使する地方公共団体を指します。

景観行政団体は、都道府県、指定都市及び中核市（地方自治法第二百五十二条の二十二第一項に規定する中核市をいう。以下同じ。）並びに第七条第一項の規定により景観行政事務を処理する市町村とする。― 景観法 第7条第1項（趣旨）

景観行政団体は、原則として以下の地方公共団体が該当します。

ここで重要なのは、都道府県・指定都市・中核市は当然に景観行政団体となるのに対し、それ以外の市町村は都道府県知事との協議・同意を経て初めて景観行政団体となれるという点です。

景観行政団体の事務

景観行政団体は、以下の事務を処理します。

• 景観計画の策定・変更・廃止
• 景観計画区域内における届出の受理と勧告・変更命令
• 景観重要建造物・景観重要樹木の指定
• 景観地区に関する都市計画の決定への関与

景観行政団体が景観計画を策定する際には、住民の意見を反映させるための公聴会の開催等の措置を講じることが求められます。

景観計画区域と景観地区の違い

景観法には、景観計画区域と景観地区という2つの異なる規制の枠組みがあります。試験では両者の違いが問われるため、正確に区別して理解する必要があります。

景観計画区域

景観計画区域は、景観行政団体が景観計画を策定することで設定される区域です。景観計画には、区域の範囲、良好な景観の形成に関する方針、行為の制限に関する事項等が定められます。

景観行政団体は、都市、農山漁村その他市街地又は集落を形成している地域及びこれと一体となって景観を形成している地域における良好な景観の形成に関する計画（以下「景観計画」という。）を定めることができる。― 景観法 第8条第1項

景観計画区域における主な規制内容は以下のとおりです。

• 建築物の建築等、工作物の建設等、開発行為等を行う場合の届出義務
• 景観行政団体の長による勧告
• 勧告に従わない場合の変更命令（設計の変更等）

景観計画区域の規制は届出制を基本としており、原則として届出をして一定期間が経過すれば行為に着手できます。ただし、景観行政団体の長が景観計画に適合しないと認める場合には、勧告や変更命令を行うことができます。

景観地区

景観地区は、都市計画法に基づく都市計画として定められる地区です。景観法第61条に規定があり、市街地の良好な景観の形成を図るために都市計画に景観地区を定めることができます。

市街地の良好な景観の形成を図るため、都市計画に、景観地区を定めることができる。― 景観法 第61条第1項

景観地区は、景観計画区域内における規制をさらに強化するものであり、都市計画として定められる点で法的拘束力が強いことが特徴です。

両者の比較

景観地区内の建築制限

形態意匠制限

景観地区内の建築制限の中核をなすのが形態意匠制限です。景観地区の都市計画には、建築物の形態意匠の制限を必ず定めなければなりません。形態意匠制限は景観地区における必須の制限事項です。

景観地区に関する都市計画には、都市計画法第八条第三項第一号及び第三号に掲げる事項のほか、第一号に掲げる事項を定めるとともに、第二号から第四号までに掲げる事項のうち必要なものを定めるものとする。
一　建築物の形態意匠の制限
二　建築物の高さの最高限度又は最低限度
三　壁面の位置の制限
四　建築物の敷地面積の最低限度
― 景観法 第61条第2項

ここで重要なポイントは、形態意匠制限が必ず定める事項であるのに対し、高さの制限・壁面の位置の制限・敷地面積の最低限度は必要に応じて定める任意の事項であるという点です。

形態意匠の認定

景観地区内で建築物の建築等を行おうとする場合、その建築物の形態意匠が景観地区の都市計画で定められた制限に適合するものであることについて、市町村長の認定を受けなければなりません。

景観地区内において建築物の建築等をしようとする者は、あらかじめ、その計画が、前条第一項の規定に基づく都市計画に定められた建築物の形態意匠の制限に適合するものであることについて、申請書を提出して市町村長の認定を受けなければならない。― 景観法 第63条第1項

この認定を受けていない建築物は建築することができません。認定制度は、景観計画区域の届出制と比較して格段に強い規制です。

高さの制限

景観地区の都市計画において建築物の高さの最高限度または最低限度が定められている場合、その制限に適合しない建築物は建築できません。

高さの最高限度は、周辺の景観との調和を保つために建築物の高さを抑えるものであり、歴史的な街並みや自然景観を保全する地区で定められることが多いです。一方、高さの最低限度は、低層の建築物が乱立することで景観が乱れることを防ぐために設けられるもので、商業地域等で活用されることがあります。

壁面の位置の制限

壁面の位置の制限は、建築物の壁面の位置を道路境界線等から一定距離後退させることで、統一感のある街並みを形成する目的で定められます。これにより、通りに面した建築物の壁面線が揃い、美しい景観が形成されます。

敷地面積の最低限度

敷地面積の最低限度が定められている場合、それを下回る敷地では原則として建築ができません。これは、過度な土地の細分化を防止し、ゆとりある景観を維持することを目的としています。

なお、これらの制限は都市計画法の用途地域による制限と併存するものであり、景観地区の制限と用途地域の制限の両方を満たす必要があります。

景観地区と建築基準法の関係

景観地区内の形態意匠の認定は、建築基準法に基づく建築確認とは別個の手続きです。建築確認は建築基準法上の構造安全性や防火性等の基準への適合を審査するものであり、形態意匠の認定は景観法上の景観的な適合性を審査するものです。

したがって、景観地区内で建築を行う場合には、建築確認と形態意匠の認定の両方の手続きが必要となります。

景観重要建造物と景観重要樹木

景観重要建造物

景観行政団体の長は、景観計画区域内の良好な景観の形成に重要な建造物を景観重要建造物として指定することができます。

景観行政団体の長は、景観計画に定められた景観重要建造物の指定の方針に即し、景観計画区域内の良好な景観の形成に重要な建造物（これと一体となって良好な景観を形成している土地その他の物件を含む。）を、景観重要建造物として指定することができる。― 景観法 第19条第1項

景観重要建造物に指定されると、以下の制限が課されます。

• 景観重要建造物の増築、改築、移転又は除却をしようとする者は、景観行政団体の長の許可を受けなければならない
• 所有者は景観重要建造物の良好な景観の保全のため適正な管理を行わなければならない
• 景観行政団体の長は、管理が適正に行われていない場合に管理に関し必要な助言又は指導をすることができる

景観重要建造物は、文化財保護法に基づく伝統的建造物群保存地区の保存対象とは別の制度ですが、歴史的建造物の保全という点で共通する部分があります。

景観重要樹木

景観行政団体の長は、景観計画区域内の良好な景観の形成に重要な樹木を景観重要樹木として指定することができます。景観重要樹木の伐採又は移植をしようとする者は、景観行政団体の長の許可を受けなければなりません。

景観法と不動産価値の関係

景観規制が価値に与える影響

景観法に基づく規制は、不動産の利用可能性と価値に多面的な影響を与えます。建築制限によって開発の自由度が制限される一方で、良好な景観が維持・創出されることで地域の魅力が向上し、不動産価値にプラスの影響を及ぼす場合もあります。

景観利益の法的保護

近年の裁判例では、良好な景観を享受する利益（景観利益）が法的保護に値するものとして認められるようになっています。最高裁判所は、2006年（平成18年）の国立マンション事件判決において、良好な景観に近接する地域内に居住する者が享受する景観利益は法律上保護に値すると判示しました。

この景観利益の法的保護は、景観が不動産価値の構成要素の一つとして認識されていることを裏付けるものといえます。景観地区の指定により良好な景観が維持されている地域では、景観利益が不動産価値に内包されていると考えることができます。

最有効使用の判定との関係

景観地区内の不動産の最有効使用の判定においては、景観法に基づく建築制限を前提条件として考慮する必要があります。形態意匠制限、高さ制限、壁面後退等の制限は、建物の設計に直接的な制約を課すものであり、最有効使用の内容を左右します。

たとえば、歴史的な街並みを保全するために高さ制限が設けられている景観地区では、周辺の容積率を最大限に活用した高層建築物の建設は最有効使用とはなりません。制限の範囲内で最も効率的な利用を判定することが求められます。

鑑定評価における景観規制の取扱い

個別的要因としての景観規制

不動産鑑定評価において、景観法に基づく規制は個別的要因のうち行政的条件として把握されます。具体的には、景観計画区域内に存するか、景観地区内に存するか、どのような形態意匠制限や高さ制限等が課されているかを確認し、評価に反映する必要があります。

鑑定評価においては、以下の事項を調査・確認することが求められます。

• 対象不動産が景観計画区域内に存するか否か
• 景観地区内に存する場合、都市計画で定められた制限の内容（形態意匠制限、高さ制限、壁面後退、敷地面積の最低限度）
• 景観重要建造物に指定されているか否か
• 景観協定の有無とその内容
• 景観に関する地方公共団体の条例の内容

取引事例比較法における留意点

取引事例比較法を適用する場合、景観地区内の不動産の取引事例を収集する際には、同一の景観地区内の事例または類似の景観規制が課されている地域の事例を優先的に選択することが望ましいです。

景観規制の内容が大きく異なる地域の事例を用いる場合には、規制内容の違いによる価格形成への影響を適切に補正する必要があります。

収益還元法における留意点

収益還元法を適用する場合、景観地区の制限が賃料水準に与える影響を考慮します。良好な景観が維持されている地域では、ブランド価値を反映した高い賃料水準が形成されている場合があります。一方、厳しい形態意匠制限により建築コストが増加し、賃貸経営の収益性が圧迫される可能性もあります。

原価法における留意点

原価法を適用する場合、景観地区の制限に適合するための追加的な建築費用（外壁材料の指定、デザインの制約に伴うコスト増等）を再調達原価に反映させることが必要です。また、景観地区の制限が建物の経済的耐用年数に与える影響についても検討が求められます。

鑑定評価書への記載

鑑定評価書においては、景観法に基づく規制の内容を対象不動産の確認の項目で明記するとともに、規制が価格形成に与える影響について価格形成要因の分析の中で言及することが望ましいです。鑑定評価書の読み方を参考に、適切な記載を心がけましょう。

まとめ

景観法は、良好な景観の形成を包括的に推進する法律であり、景観計画区域と景観地区の2つの規制の枠組みを有しています。景観計画区域は届出制を基本とする比較的緩やかな規制であるのに対し、景観地区は都市計画として定められ、形態意匠の認定を受けなければ建築できない強い規制が課されます。

景観地区の都市計画には、建築物の形態意匠の制限を必ず定めなければならず、必要に応じて高さ制限、壁面の位置の制限、敷地面積の最低限度を定めることができます。これらの制限は不動産の利用可能性を制約する一方で、良好な景観の形成を通じて地域の魅力やブランド価値を向上させる効果もあります。

不動産鑑定士試験の受験者は、景観計画区域と景観地区の違い、形態意匠制限の認定制度、景観地区の建築制限の種類と内容を正確に理解しておきましょう。鑑定評価においては、景観規制を個別的要因（行政的条件）として把握し、各手法の適用において規制の影響を適切に反映することが求められます。関連する内容として、景観法の基本、都市計画法の概要、文化財保護法の保存地区制度も併せて学習してください。