運用上の留意事項（総論部分）を条文解説

運用上の留意事項の全体像と位置づけ

「不動産鑑定評価基準運用上の留意事項」（以下「留意事項」といいます）は、不動産鑑定評価基準（以下「基準」といいます）を実務で適用する際の具体的な指針として、基準とともに国土交通省から示されているものです。

基準が鑑定評価の基本原理と一般的なルールを規定するのに対し、留意事項は基準の各規定を実務においてどのように適用すべきかについて、より具体的かつ詳細な解釈・運用指針を提供しています。

留意事項は基準と同様に、総論部分と各論部分に分かれています。本記事では総論部分を解説し、各論部分については運用上の留意事項（各論部分）の条文解説で解説します。

鑑定評価基準全体の構造については鑑定評価基準の全体像を掴むを参照してください。

留意事項（総論部分）で扱われる主なテーマを整理します。

以下では、各テーマに沿って留意事項の内容を解説していきます。

留意事項と基準の関係

留意事項の法的性格

留意事項は、基準の条文を補足・具体化するものとして位置づけられています。基準が抽象的・一般的に規定している事項について、留意事項がより具体的な解釈指針を示しています。

留意事項は基準の一部ではありませんが、基準の適正な運用を確保するために不可欠なものです。不動産鑑定士は、基準の条文のみならず、留意事項の内容にも準拠して鑑定評価を行う必要があります。

基準と留意事項の関係

試験における留意事項の重要性

不動産鑑定士試験では、基準の条文と留意事項の内容が一体的に出題されます。択一式試験では、基準の文言と留意事項の文言が混在して出題されることがあるため、両者の内容を正確に区別して把握しておく必要があります。

留意事項の要点については留意事項の要点まとめも参照してください。

価格に関する諸原則に関する留意事項

最有効使用の判定に関する留意点

留意事項の総論部分のなかで特に重要な規定の一つが、最有効使用の判定に関する留意点です。

基準（総論第4章等）は、不動産の価格は最有効使用を前提として形成されるとしていますが、留意事項はその判定にあたっての具体的な指針を示しています。

最有効使用の判定に当たっては、現実の社会経済情勢の下で客観的にみて、良識と通常の使用能力を持つ人（以下「合理的な市場参加者」という。）による合理的かつ合法的な最高最善の使用方法に基づく使用を前提として判定すべきである。
― 不動産鑑定評価基準運用上の留意事項

最有効使用の判定にあたって考慮すべき要素を整理します。

建物の最有効使用と敷地の最有効使用

留意事項は、建物の存する土地の最有効使用の判定にあたって、敷地としての最有効使用と建物を含めた最有効使用を区別する必要があることを示しています。

現存する建物が敷地の最有効使用に適合しない場合でも、直ちに取壊しが最有効使用となるわけではなく、建物の取壊し費用や残耐用年数等を考慮して総合的に判断する必要があります。

価格形成要因に関する留意事項

一般的要因の分析に関する留意点

留意事項は、価格形成要因の分析にあたっての具体的な留意点を示しています。

一般的要因の分析では、社会情勢、経済情勢、行政施策等の動向を幅広く把握する必要がありますが、留意事項はその分析にあたっての視点を具体的に示しています。

地域要因と個別的要因の分析に関する留意点

留意事項は、地域要因と個別的要因の分析に関しても具体的な留意点を示しています。

地域要因の分析に関する留意点:

個別的要因の分析に関する留意点:

鑑定評価の基本的事項に関する留意事項

対象不動産の確定に関する留意点

留意事項は、対象不動産の確定に関して、基準の規定をより具体的に補足しています。

対象確定条件

対象確定条件は、鑑定評価の対象となる不動産の物的・権利的範囲を確定するための条件です。留意事項は、対象確定条件の設定にあたっての具体的な指針を示しています。

想定上の条件

留意事項は、想定上の条件の設定についても具体的な指針を示しています。

想定上の条件を設定して鑑定評価を行うことができる場合は、①実現性、②合法性、③関係当事者及び第三者の利益を害するおそれがないこと、の3つの要件を満たす必要がある。
― 不動産鑑定評価基準運用上の留意事項

価格時点に関する留意点

留意事項は、価格時点の設定に関して、過去時点の評価（遡及評価）についての留意点を示しています。

価格の種類に関する留意点

留意事項は、正常価格、限定価格、特定価格、特殊価格の各種類について、その判定にあたっての留意点を示しています。

鑑定評価の手順に関する留意事項

対象不動産の確認に関する留意点

留意事項は、対象不動産の確認作業について、より具体的な実施方法を示しています。

実地調査については、対象不動産の外観のみならず、原則として内観調査をも行わなければならない。
― 不動産鑑定評価基準運用上の留意事項

内観調査が実施できない場合には、その旨を鑑定評価報告書に記載するとともに、内観調査が実施できなかったことが鑑定評価額に与える影響を考慮する必要があります。

資料の収集に関する留意点

留意事項は、資料の収集にあたっての留意点として、資料の信頼性の検証を強調しています。

鑑定評価の手法に関する留意事項

原価法の適用に関する留意点

留意事項は、原価法の適用にあたり、特に減価修正の方法について具体的な指針を示しています。

取引事例比較法の適用に関する留意点

取引事例比較法の適用にあたっては、事例の選択が結果に大きな影響を与えます。留意事項は、事例選択の基準をより具体的に示しています。

収益還元法の適用に関する留意点

留意事項は、収益還元法の適用にあたり、純収益の見積りと還元利回り（割引率）の査定に関する留意点を示しています。

実務指針に関する詳細は実務指針の解説も参照してください。

試算価格の調整及び鑑定評価額の決定に関する留意事項

調整の実施方法

留意事項は、試算価格の調整にあたっての具体的な実施方法を示しています。

試算価格の調整に当たっては、各手法の特性を踏まえつつ、対象不動産に係る市場の特性、各手法の適用において採用した資料の特性及び限界からくる相対的信頼性を検討し、各試算価格の説得力の程度を判断すべきである。
― 不動産鑑定評価基準運用上の留意事項

鑑定評価額の決定に関する留意点

留意事項は、鑑定評価額の決定にあたり、試算価格の調整結果を踏まえた最終的な判断について留意点を示しています。

鑑定評価額は、試算価格の中から最も説得力の高いものを選択するか、又は各試算価格を総合的に勘案して決定されます。単なる平均値の算出ではなく、不動産鑑定士の専門的判断に基づく意思決定であることが強調されています。

鑑定評価基準の体系図については鑑定評価基準の体系図で全体を俯瞰も参照してください。

鑑定評価報告書に関する留意事項

報告書の記載に関する留意点

留意事項は、鑑定評価報告書の記載にあたっての留意点を示しています。

利害関係の開示に関する留意点

留意事項は、利害関係の開示について、開示すべき利害関係の範囲をより具体的に示しています。

まとめ

運用上の留意事項（総論部分）は、鑑定評価基準の総論各章について、実務上の適用指針を具体的に示しています。本記事で解説した要点を改めて整理します。

1. 留意事項は基準の運用に関する指針であり、基準をより具体的・実務的に補足するもの
2. 最有効使用の判定は「合理的な市場参加者」による合理的かつ合法的な最高最善の使用を前提とする
3. 価格形成要因の分析では動態的な把握と将来予測が重要
4. 対象確定条件には独立鑑定評価、部分鑑定評価、併合鑑定評価、分割鑑定評価がある
5. 想定上の条件は実現性・合法性・第三者の利益保護の3要件を満たす必要がある
6. 実地調査では外観調査に加え、原則として内観調査も行わなければならない
7. 試算価格の調整は各手法の特性、市場の特性、資料の信頼性を総合的に判断して行う
8. 鑑定評価報告書は明確性、簡潔性、論理的一貫性、利用者への配慮をもって作成する

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• 留意事項の要点まとめ
• 鑑定評価基準の全体像を掴む
• 実務指針の解説
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