運用上の留意事項（各論部分）を条文解説

運用上の留意事項（各論部分）の全体像と位置づけ

「不動産鑑定評価基準運用上の留意事項」（以下「留意事項」といいます）の各論部分は、鑑定評価基準（以下「基準」といいます）の各論第1章（価格に関する鑑定評価）、各論第2章（賃料に関する鑑定評価）、各論第3章（証券化対象不動産の鑑定評価）のそれぞれについて、実務上の適用指針を具体的に示しています。

留意事項の総論部分については運用上の留意事項（総論部分）の条文解説で解説していますが、各論部分は基準の各論各章に対応した形で、各不動産類型の評価上の留意点や各手法の適用上の具体的な指針を提供しています。

鑑定評価基準全体の構造については鑑定評価基準の全体像を掴むを参照してください。

留意事項（各論部分）で扱われる主なテーマを整理します。

以下では、各テーマに沿って留意事項の内容を解説していきます。

更地・建付地の鑑定評価に関する留意事項

更地の鑑定評価の留意点

留意事項は、基準の各論第1章で規定されている更地の鑑定評価について、実務上の具体的な留意点を示しています。

更地の判定に関する留意点

更地とは「建物等の定着物がなく、かつ、使用収益を制約する権利の付着していない宅地」ですが、実務においてはこの判定が必ずしも明確でない場合があります。留意事項は、更地の判定にあたっての留意点を示しています。

配分法の適用に関する留意点

更地の鑑定評価において配分法を適用する場合、複合不動産の取引事例から土地の価格を配分して求めます。留意事項は、配分にあたっての具体的な留意点を示しています。

配分法の適用に当たっては、複合不動産の取引事例について、当該取引事例に係る土地の価格と建物の価格の配分の適否に留意すべきである。
― 不動産鑑定評価基準運用上の留意事項

建付地の鑑定評価の留意点

建付地の鑑定評価では、建付減価の有無と程度の判定が重要な論点です。

建付減価がある場合、建付地の価格は更地の価格を下回ります。その乖離の程度は、建物の取壊し費用、残耐用年数、建物が存在することによる使用制約の程度等によって異なります。

借地権・底地の鑑定評価に関する留意事項

借地権の鑑定評価の留意点

留意事項は、借地権の鑑定評価にあたっての具体的な留意点を示しています。特に、取引慣行の成熟度の判定と、各手法の適用上の留意点が重要です。

取引慣行の成熟度の判定

借地権の取引慣行の成熟の程度については、同一需給圏における借地権の取引の多寡、市場参加者の認識等を踏まえて判定すべきである。
― 不動産鑑定評価基準運用上の留意事項

一般的に、大都市の商業地や住宅地では借地権の取引慣行が成熟しているのに対し、地方都市や農村部では取引慣行が未成熟な場合が多いとされています。

借地権の評価手法の適用上の留意点

底地の鑑定評価の留意点

留意事項は、底地の鑑定評価について以下のような留意点を示しています。

底地の評価では、現在の地代収入だけでなく、将来の地代改定の可能性や、借地権消滅時の復帰価値も考慮に入れる必要があります。

複合不動産の鑑定評価に関する留意事項

自用の建物及びその敷地の留意点

留意事項は、自用の建物及びその敷地の鑑定評価にあたっての留意点として、特に以下の点を強調しています。

取壊し最有効使用の判定

建物が老朽化している場合や、建物の用途が敷地の最有効使用に適合しない場合には、建物を取り壊して更地として利用することが最有効使用となる可能性があります。

建物を取り壊すことが最有効使用と判定される場合には、その敷地は建付地としてではなく、更地としての鑑定評価を行うことが妥当である。この場合、更地としての価格から建物の取壊し費用を控除して求めることに留意すべきである。
― 不動産鑑定評価基準運用上の留意事項

貸家及びその敷地の留意点

貸家及びその敷地の鑑定評価では、賃貸借契約の内容が価格に大きな影響を与えます。

賃料評価に関する留意事項

新規賃料の手法適用上の留意点

留意事項は、各論第2章で規定されている新規賃料の各手法について、適用上の具体的な留意点を示しています。

積算法の適用上の留意点

賃貸事例比較法の適用上の留意点

収益分析法の適用上の留意点

収益分析法は、対象不動産をある事業の用に供した場合の総収益を分析して賃料を求める手法です。

継続賃料の手法適用上の留意点

留意事項は、継続賃料の各手法について、適用上の具体的な留意点を詳細に示しています。

差額配分法の留意点

利回り法の留意点

スライド法の留意点

継続賃料の求め方については継続賃料の求め方も参照してください。

証券化対象不動産の鑑定評価に関する留意事項

DCF法の適用に関する留意点

留意事項は、各論第3章に対応して、証券化対象不動産の鑑定評価に関する詳細な留意点を示しています。

分析期間の設定

各期のキャッシュフロー予測

還元利回り・割引率の査定上の留意点

ERの活用に関する留意点

特殊な類型の鑑定評価に関する留意事項

区分所有建物及びその敷地

留意事項は、区分所有建物及びその敷地（マンションの一室等）の鑑定評価について、固有の留意点を示しています。

借家権

借家権の鑑定評価は、立退き交渉等の場面で必要となることがあります。

定期借地権

定期借地権は、更新がなく期間満了で確定的に消滅する借地権です。

類型別の鑑定評価のポイントについては類型別の鑑定評価のポイントも参照してください。

留意事項（各論部分）の試験対策ポイント

択一式試験での出題傾向

留意事項の各論部分は、基準の各論各章と一体的に出題されます。頻出のテーマは以下のとおりです。

論文式試験での出題傾向

論文式試験では、特定の不動産類型の鑑定評価方法について、基準の規定と留意事項の内容を総合して論述することが求められます。

留意事項の全体的な要点については留意事項の要点まとめを参照してください。

まとめ

運用上の留意事項（各論部分）は、鑑定評価基準の各論各章について、実務上の適用指針を具体的に示しています。本記事で解説した要点を改めて整理します。

1. 更地の判定にあたっては、定着物の有無や権利の付着の有無を実務的に確認する必要がある
2. 建付減価は建物が敷地の最有効使用に適合しない場合に生じ、その程度は個別に判断する
3. 借地権の取引慣行の成熟度は同一需給圏における取引の多寡等を踏まえて判定する
4. 取壊し最有効使用と判定された場合は更地としての評価を行い、取壊し費用を控除する
5. 賃貸事例比較法では実質賃料と支払賃料の区別、新規事例と改定事例の区別に留意する
6. 継続賃料の各手法は差額配分法（乖離の配分）、利回り法（継続賃料利回り）、スライド法（変動率）のそれぞれの特徴を理解する
7. DCF法の分析期間は対象不動産の特性に応じて適切に設定し、一律に定められるものではない
8. ERの活用にあたっては、ERの信頼性を確認したうえで鑑定評価士の判断で適切に反映する

関連記事も併せて参照してください。

• 留意事項の要点まとめ
• 運用上の留意事項（総論部分）の条文解説
• 実務指針の解説
• 類型別の鑑定評価のポイント