区分所有建物の敷地利用権の評価 - 鑑定理論の視点

はじめに――マンション評価と敷地利用権

マンションなどの区分所有建物では、各区分所有者が建物の専有部分を所有するとともに、敷地に対する権利を持っています。この敷地に対する権利が敷地利用権です。

区分所有建物の鑑定評価においては、専有部分と敷地利用権を一体として把握し評価する必要があります。しかし、敷地利用権は一般的な土地所有権とは異なる特殊な性質を持っており、その評価には独自の考慮が求められます。

本記事では、区分所有建物の敷地利用権について、法的性質から鑑定評価における取扱い、評価上の留意点まで体系的に解説します。区分所有建物の鑑定評価と併せて理解を深めてください。

敷地利用権の法的性質

敷地利用権とは

区分所有法（建物の区分所有等に関する法律）第2条第6項は、敷地利用権を「専有部分を所有するための建物の敷地に関する権利」と定義しています。

敷地利用権は、区分所有者が専有部分を適法に所有するために必要な敷地に関する権利であり、その形態としては所有権の共有持分が最も一般的です。敷地が借地の場合には、借地権の準共有持分が敷地利用権となります。

分離処分の禁止

区分所有法の重要な原則として、専有部分と敷地利用権の分離処分の禁止があります。

敷地利用権が数人で有する所有権その他の権利である場合には、区分所有者は、その有する専有部分とその専有部分に係る敷地利用権とを分離して処分することができない。（区分所有法第22条第1項）

この分離処分の禁止により、区分所有建物の専有部分と敷地利用権は常に一体として取引の対象となります。鑑定評価においても、両者を一体として把握し評価することが基本です。

専有部分と敷地利用権はセット

敷地利用権の種類

鑑定評価基準における位置づけ

区分所有建物及びその敷地の評価

鑑定評価基準の総論第2章では、区分所有建物及びその敷地を建物及びその敷地の類型の一つとして位置づけています。

区分所有建物及びその敷地とは、建物の区分所有等に関する法律第２条第３項に規定する専有部分並びに当該専有部分に係る同条第４項に規定する共用部分の共有持分及び同条第６項に規定する敷地利用権をいう。― 不動産鑑定評価基準 総論第2章

ここでいう「敷地利用権」は、区分所有者が有する敷地に関する権利であり、通常は所有権の共有持分です。区分所有建物及びその敷地の鑑定評価は、専有部分・共用部分の共有持分・敷地利用権を一体として行います。

評価の基本的な考え方

区分所有建物及びその敷地の鑑定評価には、以下の2つのアプローチがあります。

実務では、分譲マンションの場合、取引事例比較法による一体評価が中心となります。取引事例が十分に収集できる場合には、専有部分と敷地利用権を一体とした取引事例との比較によって比準価格を求めます。

敷地利用権の持分割合

持分割合の決定方法

区分所有建物の敷地利用権の持分割合は、通常、以下のいずれかの方法で定められています。

多くの分譲マンションでは、専有面積割合に基づいて敷地利用権の持分が定められています。ただし、規約で別段の定めをすることも可能です。

持分割合と評価額の関係

敷地利用権の持分割合は、区分所有建物及びその敷地の評価額に影響を与える要素の一つです。

ただし、区分所有建物及びその敷地の市場価格は、敷地利用権の持分割合だけで決まるものではありません。専有部分の階層、方位、眺望、専有面積、管理の状態など、多くの個別的要因が価格に影響を与えます。

評価手法の適用

取引事例比較法の適用

区分所有建物及びその敷地の鑑定評価においては、取引事例比較法が中心的な手法となります。

分譲マンションは取引事例が豊富であるため、類似の取引事例との比較によって比準価格を求めることが効果的です。取引事例の選択にあたっては、以下の要因を考慮して類似性を判断します。

収益還元法の適用

賃貸用の区分所有建物（投資用マンション）の場合には、収益還元法も重要な手法となります。

原価法の適用

原価法を適用する場合には、区分所有建物の対象となっている一棟の建物及びその敷地の積算価格を求め、これに各階層別及び同一階層内の位置別の効用比により求めた配分率を乗じて求めます（基準各論第1章）。

ただし、原価法による積算価格は、取引事例比較法による比準価格と乖離することが少なくありません。市場では、階層や眺望などの要因が価格に大きく影響するため、原価法の結果は参考程度にとどめるのが一般的です。

敷地利用権が借地権の場合

借地権付きマンションの特殊性

敷地利用権が借地権（地上権または賃借権）の場合、所有権の場合とは異なる評価上の考慮が必要です。

定期借地権付きマンション

近年では、定期借地権付きマンションも見られます。定期借地権は存続期間の満了により確定的に消滅する借地権であり、評価上の特殊性がさらに大きくなります。

定期借地権付きマンションの評価では、残存期間に対応した借地権割合の設定や、期間満了時の建物取壊費用の考慮が必要です。定期借地権の鑑定評価も参照してください。

残存期間とともに価値が減る

評価上の留意点

専有部分の個別的要因

区分所有建物及びその敷地の評価では、専有部分の個別的要因が価格に大きな影響を与えます。

管理に関する要因

一棟全体に関する要因

敷地利用権と容積率の関係

容積率の消化状況

敷地利用権の評価においては、敷地全体の容積率の消化状況も重要な考慮要素です。

容積率の消化状況は、特に建替えの可能性を検討する際に重要です。現行の容積率では同規模の建物が建築できない場合、建替えが経済的に困難となることがあり、これは区分所有建物及びその敷地の長期的な価値に影響を与えます。

同じ規模に建て替えられない

建替えと敷地利用権

区分所有建物の建替えは、区分所有者及び議決権の各4/5以上の多数決が必要であり（区分所有法第62条第1項。耐震性の不足など一定の場合は各3/4以上）、実現のハードルが高いのが現実です。

試験での出題ポイント

短答式試験の頻出論点

論文式試験のポイント

論点1：区分所有建物及びその敷地の鑑定評価の特殊性。 専有部分と敷地利用権の一体性、分離処分の禁止、個別的要因の重要性を踏まえた評価の特殊性を論述する問題です。

論点2：敷地利用権の形態と評価への影響。 所有権の共有持分、借地権の準共有持分、定期借地権の準共有持分など、敷地利用権の形態の違いが評価にどのような影響を与えるかを論じる問題です。

論点3：区分所有建物の個別的要因。 階層、方位、眺望、管理の状態など、区分所有建物に固有の個別的要因を体系的に整理し、価格への影響を論じる問題です。

まとめ

区分所有建物の敷地利用権は、専有部分を所有するための建物の敷地に関する権利であり、通常は所有権の共有持分の形態をとります。区分所有法により専有部分との分離処分が原則禁止されているため、鑑定評価では両者を一体として評価します。

評価手法としては、取引事例が豊富な分譲マンションでは取引事例比較法が中心となり、投資用の場合は収益還元法も重要です。評価にあたっては、階層、方位、眺望、管理の状態など区分所有建物に固有の個別的要因が価格に大きな影響を与えることに留意が必要です。

敷地利用権が借地権の場合には、地代の負担、権利の存続期間の制限、担保価値の低さなどから、所有権の場合よりも低い評価となる傾向があります。特に定期借地権付きマンションでは、残存期間に応じた価値の変動が大きな評価上の課題となります。

関連する記事として、区分所有建物の鑑定評価、定期借地権の鑑定評価、区分地上権の鑑定評価も併せて参照してください。