2026/01/25 / 鑑定評価基準・理論解説

不動産鑑定における敷地利用権の評価方法

マンション等の区分所有者が敷地に対して有する「敷地利用権」の評価方法を解説。所有権の共有持分と借地権の準共有持分の違い、敷地全体の価格×敷地権割合の求め方、分離処分禁止の原則、タワーマンションの階層別効用比の考慮も整理。

敷地利用権とは

敷地利用権とは、区分所有建物（マンション等）の区分所有者が、専有部分を所有するために建物の敷地に対して有する権利のことです。建物の区分所有等に関する法律（区分所有法）第2条第6項に規定されています。

敷地利用権は、区分所有建物の評価において専有部分と一体として取り扱われる重要な概念であり、不動産鑑定評価の実務でも頻繁に登場します。

項目	内容
定義	専有部分を所有するための建物の敷地に関する権利
根拠法	区分所有法第2条第6項
権利の種類	所有権の共有持分又は借地権の準共有持分
分離処分の禁止	原則として専有部分と敷地利用権の分離処分は禁止（第22条）

鑑定評価基準は、区分所有建物及びその敷地の評価について規定しています。

区分所有建物及びその敷地の鑑定評価額は、積算価格、比準価格及び収益価格を関連づけて決定するものとする。

― 不動産鑑定評価基準各論第1章

敷地利用権の価格は、以下のアプローチで求めることができます。

1. 敷地全体の価格からの配分

\text{敷地利用権の価格} = \text{敷地全体の価格} \times \text{敷地権割合}

敷地権割合は、通常、専有面積の割合に基づいて定められますが、規約により別段の定めがある場合にはそれに従います。

2. 区分所有建物及びその敷地の価格からの配分

\text{敷地利用権の価格} = \text{区分所有建物及びその敷地の価格} \times \text{土地割合}

区分所有建物及びその敷地の取引事例から求めた比準価格又は収益価格に、土地と建物の構成割合を乗じて敷地利用権に帰属する額を求める方法です。

最も一般的な敷地権割合は、各区分所有者の専有面積の割合です。

\text{敷地権割合} = \frac{\text{当該専有部分の床面積}}{\text{全専有部分の床面積の合計}}

管理規約により、専有面積割合とは異なる敷地権割合が定められている場合があります。たとえば、低層階と高層階で異なる割合が設定されるケースがあります。

敷地が借地の場合、敷地利用権は借地権（地上権又は賃借権）の準共有持分となります。

\text{敷地利用権の価格（借地権）} = \text{借地権全体の価格} \times \text{準共有持分割合}

借地権全体の価格は、借地権の鑑定評価に基づいて求めます。地代の水準や借地権割合、契約内容等を考慮します。

区分所有建物の評価においては、専有部分と敷地利用権を一体として評価することが基本です。これは、区分所有法が専有部分と敷地利用権の分離処分を原則として禁止していることに対応しています。

区分所有建物の敷地は、既に建物が存在する建付地であり、区分所有という利用形態が前提となります。したがって、更地としての最有効使用とは異なる利用状態にあることがあります。

タワーマンション等の高層建物では、階層によって専有部分の効用が大きく異なります。上層階ほど眺望・日照に優れ、高い価格で取引される傾向があります。

鑑定評価においては、階層別効用比を考慮して各専有部分に帰属する敷地利用権の価格を配分することがあります。