所得税法の不動産所得と譲渡所得を解説

所得税法と不動産の関わり

所得税法は、個人の所得に対して課税する法律です。不動産に関連する所得としては、主に不動産所得と譲渡所得の2つがあり、それぞれ計算方法や税率が異なります。不動産鑑定士試験の行政法規科目においても、所得税法は出題頻度の高いテーマであり、基本的な計算構造と特例制度を正確に理解しておく必要があります。

不動産鑑定評価の実務においては、依頼者が不動産の売却や賃貸に伴う税務上の取扱いを確認するために鑑定評価を活用するケースが多く見られます。特に、譲渡所得の計算においては、取得費の立証に鑑定評価が活用される場面が実務上非常に重要です。

所得税法では、所得を10種類に分類し、それぞれの計算方法に従って税額を算定します。不動産に関連する所得は以下の通りです。

本記事では、不動産鑑定士試験で特に重要な不動産所得と譲渡所得に焦点を当てて解説します。

不動産所得の計算方法

不動産所得とは

不動産所得とは、不動産の貸付け、不動産の上に存する権利の貸付け、船舶又は航空機の貸付けによる所得をいいます（所得税法第26条）。具体的には、土地や建物の賃貸料収入がこれに該当します。

不動産所得とは、不動産、不動産の上に存する権利、船舶又は航空機（以下この条において「不動産等」という。）の貸付け（地上権又は永小作権の設定その他他人に不動産等を使用させることを含む。）による所得（事業所得又は譲渡所得に該当するものを除く。）をいう。― 所得税法 第26条第1項

計算式

不動産所得の金額は、以下の計算式で算出されます。

総収入金額に含まれるもの

• 家賃収入、地代収入
• 礼金、権利金、更新料（返還を要しないもの）
• 共益費として受け取る金額
• 敷金・保証金のうち返還を要しないもの

必要経費に含まれるもの

• 建物の減価償却費
• 固定資産税・都市計画税
• 損害保険料
• 修繕費
• 管理費・委託料
• 借入金の利子（建物取得のためのもの）
• 不動産鑑定料（賃料改定等のために支出したもの）

損益通算

不動産所得に損失が生じた場合（赤字の場合）、他の所得（給与所得等）と損益通算することができます（所得税法第69条）。ただし、土地等の取得に要した借入金の利子に相当する部分は損益通算の対象外とされています。

損益通算を適用する場合において、不動産所得の金額の計算上生じた損失の金額のうち、不動産所得を生ずべき業務の用に供する土地の取得に要した負債の利子の額に相当する部分の金額は、損益通算の対象としない。― 租税特別措置法 第41条の4（要旨）

この規定は、借入金で土地を取得して赤字を作り出し、他の所得と損益通算するという節税スキームを防止する趣旨です。

譲渡所得の基本的な計算構造

譲渡所得とは

譲渡所得とは、資産の譲渡による所得をいいます。不動産（土地・建物）の売却によって得られる利益がこれに該当します。不動産の譲渡所得は、他の所得と分離して課税される分離課税の対象です。

計算式

不動産の譲渡所得の金額は、以下の計算式で算出されます。

収入金額：売却価格

取得費：不動産の取得に要した費用（購入代金、仲介手数料、登録免許税等）。建物については、取得価額から減価償却費相当額を控除した金額となります。

譲渡費用：売却に要した費用（仲介手数料、測量費、建物取壊し費用等）

特別控除額：一定の要件を満たす場合に適用される控除（後述）

取得費が不明な場合の概算取得費

取得費が不明な場合（相続で取得した不動産で購入時の契約書がない場合等）は、収入金額の5%を取得費とすることができます（所得税法第38条、租税特別措置法第31条の4）。

例えば、5,000万円で売却した不動産の取得費が不明な場合、概算取得費は250万円（5,000万円 × 5%）となり、売却価格のほぼ全額（4,750万円）が課税対象となってしまいます。これは取得費が判明している場合と比べて、大幅に税負担が増加する可能性があります。

長期譲渡所得と短期譲渡所得の区分

区分の基準

不動産の譲渡所得は、所有期間に応じて長期譲渡所得と短期譲渡所得に区分され、それぞれ異なる税率が適用されます。

土地等又は建物等の譲渡所得に係る所得税の税額は、他の所得と区分し、その年中の当該土地等又は建物等の譲渡に係る譲渡所得の金額に百分の十五の税率を乗じて計算した金額とする。― 租税特別措置法 第31条第1項（長期譲渡所得）

所有期間の判定は、譲渡した年の1月1日時点で所有期間が5年を超えるかどうかで行われます。取得日から譲渡日までの期間ではない点に注意が必要です。

（上記に加えて、復興特別所得税として所得税額の2.1%が加算されます。）

所有期間の判定の注意点

所有期間の起算日は「取得日」ですが、取得の態様によって起算日が異なります。

• 売買による取得：引渡日（又は契約日）
• 新築による取得：引渡日
• 相続による取得：被相続人の取得日を引き継ぐ
• 贈与による取得：贈与者の取得日を引き継ぐ

相続や贈与により取得した不動産は、被相続人や贈与者の取得日を引き継ぐため、所有期間が長期に該当することが多く、税率が低い長期譲渡所得として扱われるケースが一般的です。

取得費の算定と鑑定評価の活用

概算取得費5%の問題点

前述の通り、取得費が不明な場合は概算取得費（収入金額の5%）が適用されますが、これは納税者にとって非常に不利な結果をもたらすことがあります。

例えば、30年前に3,000万円で購入した土地を5,000万円で売却する場合、実際の取得費3,000万円が立証できれば、譲渡所得は以下の通りです。

しかし、取得費が不明で概算取得費5%を適用すると、

となり、課税対象額が2,375万円も増加します。長期譲渡所得の税率20%で計算すると、約475万円の税負担増となります。

鑑定評価による取得費の立証

このような概算取得費5%の不利な適用を回避する方法の一つが、不動産鑑定評価による取得時の時価の立証です。取得当時の土地の時価を不動産鑑定士に鑑定評価してもらい、その鑑定評価額を取得費として主張するという方法です。

不動産鑑定が必要な5つのケースでも解説されているように、取得費の立証は鑑定評価が税務上活用される代表的な場面です。

取得費の立証方法としては、以下のものが考えられます。

裁判例における鑑定評価の位置づけ

取得費の立証に不動産鑑定評価を用いることについて、裁判例では一定の条件のもとで認められるケースがあります。ただし、すべてのケースで鑑定評価による取得費が認められるわけではなく、鑑定評価の合理性や信頼性が裁判所により個別に判断されます。

国税不服審判所の裁決や裁判例においては、不動産鑑定評価額を取得費として認めた事例がある一方、概算取得費5%の適用が妥当とされた事例もあり、結論は事案によって異なります。鑑定評価を活用する場合は、適切な鑑定評価基準に従った合理的な評価を行うことが不可欠です。

居住用財産の3,000万円特別控除

制度の概要

個人が居住用財産（マイホーム）を譲渡した場合には、一定の要件を満たすことで、譲渡所得の金額から最高3,000万円を控除することができます（租税特別措置法第35条）。

個人が、その居住の用に供している家屋で政令で定めるものの譲渡（中略）をした場合には、その年中にその該当する資産の譲渡について第三十一条第一項（中略）の規定により計算した譲渡所得の金額から三千万円を控除する。― 租税特別措置法 第35条第1項（要旨）

主な適用要件

3,000万円特別控除の適用を受けるためには、以下の要件を満たす必要があります。

• 自己の居住の用に供している家屋を譲渡すること（又は居住しなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに譲渡すること）
• 譲渡の相手方が配偶者や直系血族等の特殊関係者でないこと
• 前年又は前々年にこの特例の適用を受けていないこと
• 他の特例（買換え特例等）と重複して適用を受けないこと

所有期間10年超の軽減税率との併用

居住用財産を譲渡した場合で、譲渡した年の1月1日時点での所有期間が10年超であるときは、3,000万円特別控除後の金額に対して、以下の軽減税率が適用されます（租税特別措置法第31条の3）。

この特例は3,000万円特別控除と併用が可能であり、居住用財産の売却において最も税負担が軽減される組み合わせです。

その他の譲渡所得の特例と租税特別措置法

特定の居住用財産の買換え特例

特定の居住用財産を譲渡し、新たな居住用財産を取得した場合には、一定の要件のもとで譲渡所得への課税を繰り延べることができます（租税特別措置法第36条の2）。

この特例は課税を免除するものではなく、新たに取得した居住用財産を将来売却する際に繰延べた譲渡所得が課税される点に注意が必要です。なお、3,000万円特別控除との選択適用であり、両方を同時に適用することはできません。

収用等による譲渡所得の特例

土地収用法等に基づいて不動産が収用された場合には、5,000万円の特別控除が適用されます（租税特別措置法第33条の4）。租税特別措置法の特例制度でも詳しく解説していますが、収用に伴う特別控除は不動産鑑定評価の実務とも密接に関連しています。

相続財産の譲渡と取得費加算

相続により取得した財産を相続税の申告期限の翌日から3年以内に譲渡した場合、支払った相続税額の一定額を取得費に加算できる特例があります（租税特別措置法第39条）。これは相続税と譲渡所得税の二重課税を調整する趣旨の規定です。

相続税と節税のための鑑定評価でも解説されているように、相続不動産の売却においては、鑑定評価による適正な時価の把握が税務上の重要な判断材料となります。

鑑定評価が節税に活用される場面

不動産鑑定評価は、所得税法における以下の場面で節税に活用されることがあります。

取得費の立証

前述の通り、取得費が不明な場合に概算取得費5%の適用を回避するために、取得時の時価を鑑定評価で立証する方法です。特に、バブル期に高値で購入した不動産を売却する場合や、相続により取得した不動産で購入時の資料がない場合に、鑑定評価が有効に機能します。

固定資産の交換の特例における時価

同種の固定資産を交換した場合の譲渡所得の特例（所得税法第58条）においては、交換する資産の時価の差額が時価の高い方の20%以内であることが要件とされています。この「時価」の判定に不動産鑑定評価が活用されます。

低額譲渡の時価判定

個人が法人に対して時価の2分の1未満の価額で不動産を譲渡した場合（低額譲渡）、時価で譲渡したものとみなされます（所得税法第59条）。この「時価」の判定にも不動産鑑定評価が用いられることがあります。

不動産所得における適正賃料の立証

親族間の不動産賃貸において、適正な賃料水準であることを立証するために鑑定評価が活用されるケースもあります。著しく低い賃料での貸付けは、税務上の問題を生じさせる可能性があるためです。

まとめ

所得税法における不動産所得と譲渡所得は、不動産鑑定士試験の行政法規科目で頻出のテーマです。不動産所得の計算構造（総収入金額 - 必要経費）、譲渡所得の計算構造（収入金額 - 取得費 - 譲渡費用 - 特別控除額）、長期・短期の区分基準（1月1日時点で5年超か否か）、税率の違い（長期20%、短期39%）、居住用財産の3,000万円特別控除と10年超軽減税率の併用可能性など、数値と要件を正確に記憶しておく必要があります。

実務上は、概算取得費5%の適用を回避するための鑑定評価による取得費の立証が最も重要な活用場面です。適正な鑑定評価に基づく取得費の主張は、納税者の税負担を適正化する上で大きな意義を持ちます。

所得税法の不動産関連規定をさらに深く学ぶには、譲渡所得の詳細や租税特別措置法の特例制度も併せて参照してください。