相続対策としての不動産活用と鑑定評価

相続対策における不動産の役割

相続対策において不動産の活用は、最も広く行われている手法の一つです。現金や預貯金は額面どおり100%が相続税の課税対象となるのに対し、不動産は税務上の評価額が時価よりも低くなる傾向があるため、相続税の負担を軽減する効果が期待できます。

相続税対策と鑑定評価でも解説していますが、不動産を活用した相続対策には多くの手法があり、それぞれにメリットとリスクがあります。近年では税務当局の監視も厳しくなっており、行き過ぎた節税策は否認されるリスクもあります。

本記事では、不動産を活用した相続対策の具体的な手法と、鑑定評価が果たす役割を実務的に解説します。

不動産の相続税評価の基本

現金と不動産の評価額の違い

相続税における財産の評価は、原則として「時価」により行います。ただし、不動産の「時価」は、国税庁が定める財産評価基本通達に基づいて算定されます。

賃貸用不動産の評価減

更地に賃貸アパートを建てて人に貸すと、以下の評価減が適用されます。

貸家建付地の評価

例えば、借地権割合60%、借家権割合30%、賃貸割合100%（満室）の場合：

つまり、自用地に比べて18%の評価減となります。

貸家の評価

借家権割合30%、賃貸割合100%の場合：

建物の固定資産税評価額は時価の60%〜70%程度であるため、さらにその70%、すなわち時価の約42%〜49%程度で評価されることになります。

主な不動産活用の手法

賃貸アパート・マンションの建設

保有する更地や遊休地に賃貸アパート・マンションを建設することで、土地の評価額を引き下げる方法です。

メリット

• 貸家建付地としての評価減が適用される
• 建物の評価額は固定資産税評価額（時価の60%〜70%）をベースとする
• 賃料収入が得られる
• 小規模宅地等の特例の適用が可能な場合がある

リスク

• 建設費用の負担（借入の場合は金利リスク）
• 空室リスク（テナントが入らなければ収入がない）
• 賃料下落リスク
• 建物の維持管理コスト
• 人口減少地域では将来の需要低下リスク

不動産の組替え（買替え）

収益性の低い不動産を売却し、収益性の高い不動産や相続対策に有効な不動産に買い替える手法です。

例えば、値上がり益が見込めない遊休地を売却し、都心部の賃貸マンションを購入するといったケースが該当します。

タワーマンションの購入

かつてはタワーマンションの高層階は、相続税評価額（固定資産税評価額ベース）と実勢価格の乖離が特に大きかったため、相続対策として広く利用されていました。しかし、2024年1月からタワーマンションの相続税評価の見直しが行われ、評価額が引き上げられています。

タワーマンションと相続で詳しく解説していますが、現在の制度下でのタワーマンション活用には注意が必要です。

小規模宅地等の特例の活用

被相続人が事業や居住に使用していた宅地等について、最大80%（居住用330平方メートルまで）または50%（事業用400平方メートルまで）の評価減が適用される特例です。この特例を最大限に活用するための不動産の保有・利用形態を検討することも、重要な相続対策です。

鑑定評価が相続対策に果たす役割

不動産の相続対策において、鑑定評価は以下のような場面で重要な役割を果たします。

適正な時価の把握

相続対策を計画する前提として、保有不動産の適正な時価を把握する必要があります。鑑定評価によって時価を正確に把握することで、相続税評価額との差異（評価減の効果）を明確に理解できます。

相続税評価額の適正化

財産評価基本通達に基づく相続税評価額が時価を上回る場合（いわゆる「逆転現象」）は、鑑定評価書を根拠として時価での申告が認められる場合があります。以下のようなケースが該当します。

• 市場環境の悪化により不動産価格が路線価水準を下回っている場合
• 不整形地や無道路地など、画地条件が著しく悪い場合
• 土壌汚染などの減価要因がある場合
• 長期にわたる空室や収益性の低下がある場合

相続税の財産評価の基本でも関連する内容を解説しています。

組替え・売買価格の根拠

不動産の組替え（買替え）を行う際、売却価格と購入価格の妥当性を担保するために鑑定評価が活用されます。特に、親族間や同族法人との取引では、税務上の適正価格の証明として鑑定評価書が重要な役割を果たします。

遺産分割における公平性の確保

複数の相続人間で遺産を分割する際に、不動産の価値を公正に評価するために鑑定評価が必要です。相続税評価額は税務上の簡便な評価であり、遺産分割においては時価ベースの評価が求められることが多いです。

相続対策の注意点とリスク

不動産を活用した相続対策には、メリットだけでなくリスクも存在します。

総則6項の適用リスク

国税庁は、財産評価基本通達の「総則6項」に基づき、通達による評価が「著しく不適当」と認められる場合に、他の合理的な方法（鑑定評価など）により評価し直すことができるとしています。

2022年の最高裁判決では、相続直前のマンション購入が租税回避行為とみなされ、路線価ベースの評価ではなく鑑定評価額での課税が認められました。この判決以降、明らかな節税目的での不動産購入には税務当局の監視が一層厳しくなっています。

借入リスク

賃貸アパートの建設に際して多額の借入を行った場合、金利の変動や空室の発生により返済が困難になるリスクがあります。特に人口減少地域では長期的な需要低下が懸念されるため、慎重な事業計画が必要です。

流動性リスク

不動産は株式や現金に比べて流動性が低く、相続後に納税資金を確保するために不動産を売却しようとしても、希望する価格ですぐに売れるとは限りません。

維持管理コスト

不動産の保有には、固定資産税、修繕費、管理費などの継続的なコストが発生します。相続税の節税効果がこれらのコストを上回るかどうかを総合的に判断する必要があります。

賃貸経営のポイント

相続対策として賃貸アパートやマンションの経営を始める場合、長期的に安定した経営を行うための基本的なポイントを押さえておきましょう。

立地の選定

賃貸経営の成否を最も大きく左右するのは立地です。以下の点を重視して物件を選定しましょう。

• 最寄り駅からの距離（徒歩10分以内が目安）
• 周辺の人口動態（増加傾向か減少傾向か）
• 競合物件の供給状況
• 生活利便施設の充実度

適正賃料の設定

賃料は高すぎても低すぎても問題があります。市場賃料を十分に調査し、適正な賃料を設定することが重要です。

管理体制の確立

賃貸物件の管理は、自主管理または管理会社への委託のいずれかで行います。管理会社に委託する場合は、管理費（賃料の5%程度が一般的）がかかりますが、入居者対応やトラブル処理を専門家に任せられるメリットがあります。

長期修繕計画

建物の長期修繕計画を策定し、計画的に修繕積立金を確保しておくことが重要です。突発的な修繕費用の発生に備えることで、安定した経営が可能になります。

専門家チームの編成

効果的な相続対策を実行するためには、複数の専門家の連携が不可欠です。

特に重要なのは、これらの専門家が連携してチームとして機能することです。個別の専門家に別々に相談するだけでなく、全体的な戦略のもとで各専門家がそれぞれの役割を果たす体制を整えましょう。

まとめ

不動産を活用した相続対策は、相続税評価額と時価の差を利用した有効な手法ですが、近年の税制改正や最高裁判決により、行き過ぎた節税策は否認されるリスクが高まっています。不動産活用を検討する際は、節税効果だけでなく、経営リスク、流動性リスク、維持管理コストなどを総合的に判断することが重要です。

鑑定評価は、適正な時価の把握、相続税評価額の適正化、組替え価格の根拠、遺産分割の公平性確保など、相続対策のさまざまな場面で重要な役割を果たします。

相続対策を検討されている方は、相続税対策と鑑定評価や相続と鑑定の必要性、相続税の財産評価の基本も併せてご確認ください。早い段階から専門家に相談し、計画的な対策を進めることをお勧めします。