都市緑地法 - 緑地保全地区・緑化地域の仕組みを不動産鑑定士試験向けに解説

都市緑地法とは

都市緑地法は、都市における緑地の保全・緑化の推進を目的とした法律です。1973年（昭和48年）に制定された「都市緑地保全法」が2004年に改称・改正され現在の形となりました。

不動産鑑定士試験の行政法規では、都市緑地法の各制度（特別緑地保全地区・緑化地域・緑地協定）の要件と効果が出題されます。不動産鑑定評価においても、緑地規制は土地の利用制限・価格形成要因として重要です。

都市緑地法の目的

この法律は、都市における緑地の保全及び緑化の推進に関し必要な事項を定めることにより、都市公園法（昭和三十一年法律第七十九号）その他の都市における自然的環境の整備を目的とする法律と相まって、良好な都市環境の形成を図り、もって健康で文化的な都市生活の確保に寄与することを目的とする。― 都市緑地法 第1条

都市の緑地保全は単なる自然保護にとどまらず、都市アメニティの向上・防災機能の確保・ヒートアイランド対策等の観点からも重要です。

特別緑地保全地区

特別緑地保全地区は、都市計画において定めることができる地域地区であり、都市の良好な自然環境を保全するために指定されます。

特別緑地保全地区は、都市の無秩序な拡大の防止又は都市環境の保全を図るため、（中略）良好な自然的環境を形成している緑地について指定するものとする。― 都市緑地法 第12条

指定要件

特別緑地保全地区は、以下のような緑地に指定されます。

1. 無秩序な市街地化を防止するために必要な緑地
2. 公害・災害の防止のための緑地
3. 史跡・名勝等の保全に必要な緑地
4. 自然的環境の悪化を防止するために特に必要な緑地

行為制限の内容

特別緑地保全地区内では、以下の行為が許可制となります。

ただし、通常の管理行為・軽易な行為・非常災害時の応急措置等については制限が適用されません。

土地買取請求権

特別緑地保全地区の指定により、土地の利用が著しく制限される場合、土地所有者は地方公共団体等に対して土地の買取りを請求することができます。これは財産権の保護のための規定です。

特別緑地保全地区内の土地の所有者は、（中略）当該土地を時価で買い取るべきことを請求することができる。― 都市緑地法 第15条（概要）

緑化地域

緑化地域は、市街地において建築物の敷地における緑化を義務付けるための地域地区です。都市計画で定めることができます。

緑化地域は、都市計画法第8条第1項第6号に規定する緑化地域とし、良好な都市環境の確保を図るため、建築物の敷地において一定の緑化が義務付けられる地域である。― 都市緑地法 第35条（概要）

緑化率基準

緑化地域内で一定規模以上の建築物を新築・増築する場合、敷地内に一定の緑化率を確保することが義務付けられます。

緑化地域内において建築物の新築（中略）をしようとする場合においては、その建築物の緑化率は、当該緑化地域に係る建築物の緑化率の最低限度以上でなければならない。― 都市緑地法 第35条

• 対象：床面積の合計が1,000㎡以上の建築物の新築・増築
• 緑化率の最低限度：都市計画で定める（原則として25%以下）
• 義務の内容：建築確認の申請に際して緑化率基準への適合が必要

緑地協定

緑地協定は、土地所有者等が相互に合意して、緑地の保全・緑化に関するルールを定める協定制度です。

土地の所有者及び建築物その他の工作物の所有を目的とする地上権又は賃借権を有する者（以下この章において「土地所有者等」という。）は、（中略）その土地について、緑地の保全又は緑化に関する協定（以下「緑地協定」という。）を締結することができる。― 都市緑地法 第45条（概要）

緑地協定の効力

緑地協定の特徴は、特定承継人への効力の継承です。協定区域内の土地を取得した者（特定承継人）にも協定の効力が及ぶため、土地の売買・相続があっても協定の内容が維持されます。

認可を受けた緑地協定は、（中略）その土地の所有権又は借地権を取得した者に対しても、その効力が及ぶものとする。― 都市緑地法 第52条（概要）

緑地協定の締結要件

全員合意型：区域内の全ての土地所有者等の合意が必要です。

市民緑地認定制度・管理協定

都市緑地法には、民有緑地の保全・公開を促進するための制度も設けられています。

市民緑地認定制度

民間の土地所有者が、自己所有の緑地を市民に公開する場合に、地方公共団体が「市民緑地」として認定する制度です。認定を受けると、緑地の整備・管理に対する支援を受けることができます。

管理協定

国・地方公共団体・都市公園法に規定される公園管理者等は、土地所有者との間で緑地の管理に関する「管理協定」を締結することができます。管理協定が締結された緑地も、特定承継人に効力が及びます。

不動産鑑定評価における緑地規制の影響

緑地規制は不動産の価格形成に以下のような影響を与えます。

特別緑地保全地区指定による影響

特別緑地保全地区内の土地は、建築・宅地造成等が制限されるため、建築可能な土地と比較して著しく価格が低下します。

• 農地・林地・山林としての価格が参考になる
• 土地買取請求権の行使が可能であることから、地方公共団体が買取る場合の価格が下限の目安
• 特例として「山林地」「緑地」等として評価する

緑化率規制による影響

緑化地域内の建築物は緑化率基準への適合が必要なため、以下のような影響があります。

• 有効敷地面積の実質的な減少（緑化部分は建物・舗装ができない）
• 緑化設備の整備コストが建設費に上乗せ
• 一方で、緑豊かな環境としての付加価値（緑化面積の多い建物は入居率・賃料が高い傾向）

緑地協定の影響

緑地協定が締結された土地では、協定内容に従った土地利用が義務付けられます。協定内容によっては建築・利用の制限が生じ、価格に影響します。

試験での頻出ポイントまとめ

覚えるべき数値・要件

• 緑化地域：1,000㎡以上の建築物が対象
• 緑化率の最低限度：25%以下（都市計画で定める）
• 土地買取請求：特別緑地保全地区の所有者が請求可
• 緑地協定の特定承継人への効力：認可を受けた協定に限り及ぶ

まとめ

都市緑地法は、特別緑地保全地区・緑化地域・緑地協定の3制度が試験で問われます。特別緑地保全地区では建築が許可制となり土地買取請求権が付与される点、緑化地域では1,000㎡以上の建築物に緑化率基準が適用される点、緑地協定では特定承継人にも効力が及ぶ点を確実に押さえてください。

不動産鑑定評価においては、緑地規制が価格形成要因としてどのように作用するかを理解しておくことが重要です。都市計画法の用途地域や建築基準法と組み合わせて、都市計画規制の全体像を体系的に把握しておきましょう。