不動産鑑定における減価修正とは？3つの減価要因
減価修正は原価法で再調達原価から減価額を控除して積算価格を求める手続き。減価要因は物理的要因（摩滅・老朽化）、機能的要因（設計不良・設備陳腐化）、経済的要因（地域衰退・市場性減退）の3つに分類され相互に関連します。耐用年数法と観察減価法の併用が必須である理由まで解説します。
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カテゴリ: 鑑定評価基準・理論解説
全226本
最終更新: 2026/06/07
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不動産鑑定における減価修正とは？3つの減価要因
減価修正は原価法で再調達原価から減価額を控除して積算価格を求める手続き。減価要因は物理的要因（摩滅・老朽化）、機能的要因（設計不良・設備陳腐化）、経済的要因（地域衰退・市場性減退）の3つに分類され相互に関連します。耐用年数法と観察減価法の併用が必須である理由まで解説します。
読む鑑定評価の価格概念の体系
鑑定評価基準の4つの価格概念（正常価格・限定価格・特定価格・特殊価格）を体系的に整理。市場性の程度で区分する考え方、正常価格の市場条件4つ、限定価格が発生する併合・底地買取りの場面、特定価格の限定列挙（民事再生・証券化等）、特殊価格の文化財評価、判断フローチャートまで解説します。
不動産鑑定士の倫理規程と関連法規
不動産鑑定士に課される法的義務と倫理規程を体系解説。鑑定評価基準に従う義務、信用失墜行為の禁止、登録抹消後も続く守秘義務、懲戒処分の3種類（戒告・業務禁止・登録消除）、鑑定業者の登録制度と専任鑑定士の配置義務、鑑定士協会の独立性・利益相反回避の規程まで網羅します。
条件付き鑑定評価を解説
鑑定評価基準が定める3種の条件（対象確定条件・想定上の条件・調査範囲等条件）を体系的に解説。想定上の条件に必要な「合理性」と「実現性」の2要件、未竣工建物の評価、証券化対象不動産でのER活用など具体的な条件設定場面と、鑑定評価報告書への記載義務まで整理します。
標準地の鑑定評価の特殊性
地価公示の標準地鑑定評価は通常の鑑定評価とどう違う？更地として評価・正常価格のみ・2人以上の鑑定士・土地鑑定委員会による最終判定の4つの特殊性を解説。「標準地」と「標準画地」の混同しやすい概念の違い、地価調査の基準地との比較、公示価格の規準手順まで整理します。
地価公示と鑑定評価基準の関係
地価公示法と鑑定評価基準はどう結びつく？公示価格は更地としての正常価格であること、鑑定士に課される「規準」の法的義務（第10条）と一般取引者の「指標」の努力義務（第8条）の違い、地価調査との比較（基準日・鑑定士人数）、公的土地評価の一元化まで試験頻出ポイントを整理します。
賃料評価と価格評価の違いとは？不動産鑑定における手法と考え方の比較
価格は交換の対価、賃料は用益の対価。不動産鑑定評価における価格評価と賃料評価の本質的な違いを解説。新規賃料3手法（積算法・賃貸事例比較法・収益分析法）と継続賃料4手法（差額配分法・利回り法・スライド法等）の区分、実質賃料と支払賃料の関係式、賃料の遅行性まで網羅します。
不動産鑑定の類型別評価ポイント - 更地・借地権・底地・区分所有の手法適用
各論第1章の類型別評価で、更地・建付地・借地権・底地・貸家及びその敷地の鑑定評価額はどう決定する？「関連づけて」と「標準とし」の使い分け、賃貸用不動産は収益価格を標準とするパターン、借地権の取引慣行の成熟度による手法の違いまで、試験頻出の決定方法を一覧表で比較整理します。
対象確定条件の3類型 - 不動産鑑定における現状所与・独立・部分鑑定評価
鑑定評価の対象確定条件には現状所与・独立鑑定評価・部分鑑定評価の3類型があります。建物が存する土地を更地として評価する独立鑑定評価と、複合不動産の構成部分を評価する部分鑑定評価の違いは？併合・分割・未竣工鑑定評価や条件設定の妥当性判断まで、基準の定義を正確に整理します。
三方式の併用原則とは？不動産鑑定評価で複数手法を適用する意義を解説
不動産鑑定評価で三方式の併用が求められる理由とは？費用性・市場性・収益性の3つの視点から価値を検証する意義、併用困難時の「考え方の参酌」、各論の類型別手法（「関連づけて」と「標準とし」の違い）、試算価格の調整との一連のプロセスまで、基準の条文を引用しながら体系的に解説します。
鑑定評価の依頼目的と利用者の範囲
鑑定評価の依頼目的は、求める価格の種類や条件設定を左右する出発点です。依頼目的と正常価格・限定価格・特定価格の対応関係、提出先・開示先の確認義務、利害関係等の3つの観点からの開示制度、鑑定評価書の「利用者」の範囲を基準に基づき整理します。
不動産鑑定の基礎 - 不動産市場の特性と価格形成メカニズムを解説
不動産市場はなぜ一般商品市場と異なるのか。土地の自然的特性5つ（固定性・不動性・永続性・不増性・個別性）と人文的特性3つ、価格と賃料の二面性、同一需給圏の概念、市場の不完全性が鑑定評価を必要とする根本的理由を基準原文付きで解説します。