条件付き鑑定評価を解説

鑑定評価の「条件」とは

不動産の鑑定評価は、対象不動産の現実の状態を前提として行うのが原則です。しかし、依頼目的や対象不動産の状況によっては、一定の条件を付して鑑定評価を行う必要が生じる場合があります。

鑑定評価基準は、鑑定評価の条件について詳細な規定を設けています。条件を付すことができる場面と、条件設定にあたっての制約を正確に理解することは、鑑定士試験において非常に重要です。

条件の設定は、依頼目的に応じて対象不動産の内容を確定し（対象確定条件）、設定する地域要因若しくは個別的要因についての想定上の条件を明確にし、又は不動産鑑定士の通常の調査では事実の確認が困難な特定の価格形成要因について調査の範囲を明確にするもの（調査範囲等条件）である。
― 運用上の留意事項Ⅲ（総論第5章について）

本記事では、鑑定評価の条件の全体像を概観した上で、特に条件付き鑑定評価の重要論点を整理します。

鑑定評価の条件の3分類

体系的整理

鑑定評価基準は、鑑定評価の条件を以下の3種類に分類しています。

これらの条件はいずれも、鑑定評価報告書に明記しなければなりません。条件の内容によって鑑定評価額が大きく変わり得るため、利用者に対する情報開示の観点から、条件の内容と設定理由を明確に記載する必要があります。

鑑定評価の条件は3種類

対象確定条件

対象確定条件の意義

対象確定条件は、鑑定評価の対象となる不動産を確定するための条件です。対象不動産の物的な範囲（所在・地番・面積等）と権利の態様（所有権・借地権等）を明らかにします。

基準は対象確定条件として以下の5つの類型を定めています。

• 現状所与の条件: 対象不動産の現実の利用状況と権利関係を所与として評価する
• 独立鑑定評価の条件: 対象不動産を独立のものとして評価する（独立鑑定評価と部分鑑定評価の違いを参照）
• 部分鑑定評価の条件: 対象不動産を全体の一部として評価する
• 併合鑑定評価・分割鑑定評価の条件: 併合後又は分割後の不動産を単独のものとして評価する
• 未竣工建物等鑑定評価の条件: 造成工事や建築工事が完了していない土地・建物について、工事の完了を前提として評価する

未竣工建物等の対象確定条件

未竣工建物等の鑑定評価では、対象確定条件の設定が特に重要です。造成中の土地や建築中の建物について、竣工後の状態を前提として鑑定評価を行う場合、以下のように扱います。

• 竣工を前提とする条件（建物が設計図書のとおりに竣工するものとする）
• 設計図書等・請負契約書等を収集し、法令上必要な許認可等が取得され、工事完了の実現性が高いと判断されることが必要

これらは対象不動産の物的状態に関する条件であり、対象確定条件の一種です。

想定上の条件

想定上の条件の意義

想定上の条件は、対象不動産について、現実には存在しない状態を想定して鑑定評価を行うための条件です。対象確定条件が対象不動産の「何を」評価するかを確定するのに対し、想定上の条件は「どのような状態として」評価するかを定めるものです。

対象不動産について、依頼目的に応じ対象不動産に係る価格形成要因のうち地域要因又は個別的要因について想定上の条件を設定する場合がある。この場合には、設定する想定上の条件が鑑定評価書の利用者の利益を害するおそれがないかどうかの観点に加え、特に実現性及び合法性の観点から妥当なものでなければならない。
― 不動産鑑定評価基準 総論第5章第1節

想定上の条件が許容される場面

想定上の条件は、鑑定評価書の利用者の利益を害するおそれがないかどうかの観点に加え、実現性と合法性の観点から妥当な場合にのみ設定できます。

例えば、以下のようなケースでは想定上の条件の設定が認められます。

• 土壌汚染の除去を想定する条件: 土壌汚染が存在する土地について、汚染が除去されたものとして評価（売買に際して汚染除去が予定されている場合）
• 用途変更を想定する条件: 現在は工場用地だが、住宅地への転用が確実な場合にその転用後の状態で評価
• （参考）建物取壊し後の更地としての評価: 建物を存しない独立のもの（更地）として評価するのは、想定上の条件ではなく対象確定条件（独立鑑定評価）にあたる

想定上の条件が許容されない場面

実現性や合法性を欠く想定上の条件、利用者の利益を害するおそれがある想定上の条件は設定できません。

• 市街化調整区域の土地について、市街化区域に編入されたものとして評価する（実現性が不確実）
• 特段の理由なく、容積率が実際より高いものとして評価する（公法上の規制に反し、合法性・実現性を欠く）

実現性のない想定はできない

調査範囲等条件

調査範囲等条件の意義

調査範囲等条件は、不動産鑑定士の調査の範囲を限定する条件です。通常の調査の範囲では事実の確認が困難な特定の価格形成要因（土壌汚染、建物の有害物質、地下埋設物等）について、鑑定評価書の利用者の利益を害するおそれがないと判断される場合に限り、調査の範囲に係る条件を設定できます。

なお、証券化対象不動産の鑑定評価では、原則として調査範囲等条件を設定することはできません（総論第5章第1節Ⅳ）。証券化対象不動産のDCF法適用に関連して用いるエンジニアリング・レポート（ER）は、調査範囲等条件ではなく、不動産鑑定士がその内容を分析・判断した上で鑑定評価に活用するものです（各論第3章）。

調査範囲等条件の設定要件

調査範囲等条件を設定する場合は、以下の点に留意が必要です。

• 条件の内容を鑑定評価報告書に明記しなければならない
• 調査を省略することにより鑑定評価額に影響を与える可能性がある場合は、その旨を記載する
• 依頼者との間で条件について合意が必要

条件設定と鑑定評価額の関係

条件が鑑定評価額に与える影響

条件の設定は、鑑定評価額に大きな影響を与えます。以下に代表的な例を示します。

このため、鑑定評価の利用者は、鑑定評価書に記載された条件の内容を十分に理解した上で、鑑定評価額を活用する必要があります。鑑定評価の依頼目的と利用者の範囲で述べたとおり、利用者の範囲を明確にすることも重要です。

条件に反する場合の責任

鑑定士が条件を設定する際に、その条件が上記の要件（利用者の利益・実現性・合法性等）を満たしていない場合、鑑定評価の信頼性が損なわれます。不動産鑑定士の倫理規程の観点からも、安易な条件設定は避けなければなりません。

条件設定の実務的な流れ

依頼段階での確認

条件付き鑑定評価の実務は、まず依頼段階での確認から始まります。

1. 依頼者から鑑定評価の依頼目的と利用目的を確認する
2. 対象不動産の現状を把握し、条件設定の必要性を判断する
3. 設定すべき条件の妥当性（利用者の利益を害するおそれの有無、想定上の条件では実現性と合法性）を検討する
4. 依頼者と条件の内容について合意する

条件の記載方法

鑑定評価報告書における条件の記載は、具体的かつ明確でなければなりません。

対象確定条件、依頼目的に応じ設定された地域要因若しくは個別的要因についての想定上の条件又は調査範囲等条件についてそれらの条件の内容及び評価における取扱いが妥当なものであると判断した根拠を明らかにするとともに、必要があると認められるときは、当該条件が設定されない場合の価格等の参考事項を記載すべきである。
― 不動産鑑定評価基準 総論第9章第2節

条件の記載例は以下のとおりです。

• 「対象土地について、建築基準法第42条第2項道路のセットバック部分を除いた有効面積をもって評価する」（対象確定条件）
• 「対象土地に存する土壌汚染が除去されたものとして評価する」（想定上の条件）
• 「対象土地の土壌汚染の有無及びその状態は調査の範囲外とし、価格形成要因から除外して評価する」（調査範囲等条件）

条件付き鑑定評価の具体的場面

未竣工建物の鑑定評価

未竣工建物等の鑑定評価は、条件付き鑑定評価の代表的な場面です。完成前の建物について、竣工後の状態を前提として鑑定評価を行います。不動産開発プロジェクトの資金調達や、証券化の場面で活用されます。

借地権付建物の更地評価

担保評価において、借地権付建物の敷地を更地として評価する場面があります。金融機関が将来の処分可能性を考慮して、権利関係を除いた土地本来の価値を把握したい場合に、この条件が設定されます。

証券化対象不動産の評価

証券化対象不動産の鑑定評価では、DCF法の適用にあたり、テナントの入替や修繕費用の見通しなど、多くの想定を置く必要があります。これらはDCF法の収益・費用の査定に関する判断であって想定上の条件ではなく、証券化対象不動産では原則として現実の利用状況と異なる想定上の条件は設定できません（総論第5章第1節Ⅳ）。査定の根拠は鑑定評価報告書に記載され、利用者（投資家）に開示されます。

試験における条件設定の出題パターン

短答式の典型パターン

鑑定理論の短答式攻略法で述べたように、条件に関する出題では以下の点が問われます。

• 3種類の条件の区別（対象確定条件・想定上の条件・調査範囲等条件）
• 想定上の条件の要件（利用者の利益＋実現性・合法性）
• 条件の記載義務（鑑定評価報告書への記載）

論文式の出題

論文式では、特定の事例について「どのような条件を設定すべきか」を問う出題があります。その場合は、条件の種類を正しく分類した上で、設定の妥当性（利用者の利益、実現性・合法性）を論じる必要があります。鑑定理論の論文答案の書き方の技法を活用してください。

まとめ

条件付き鑑定評価は、対象不動産の現実の状態とは異なる前提で鑑定評価を行う手法です。鑑定評価基準は対象確定条件、想定上の条件、調査範囲等条件の3種類を規定しており、それぞれの要件と設定場面を正確に理解することが求められます。

特に想定上の条件については、利用者の利益を害するおそれがないかどうかに加え、実現性と合法性の観点から妥当であることが必須です。条件の内容は鑑定評価報告書に明記し、利用者に対して十分な情報開示を行わなければなりません。

関連テーマとして、対象確定条件の3つの類型、鑑定評価の3条件、鑑定評価報告書の記載事項もあわせて確認してください。