対象確定条件の3類型 - 不動産鑑定における現状所与・独立・部分鑑定評価

対象確定条件の意義

不動産鑑定士試験において、対象確定条件は鑑定評価の基本的事項の確定に関する重要な論点です。対象確定条件は、鑑定評価の対象とする不動産の物的事項および権利の態様を確定するために必要な条件です。

対象不動産の確定に当たって必要となる鑑定評価の条件を対象確定条件という。対象確定条件は、鑑定評価の対象とする不動産の所在、範囲等の物的事項及び所有権、賃借権等の対象不動産の権利の態様に関する事項を確定するために必要な条件であり、依頼目的に応じて次のような条件がある。

― 不動産鑑定評価基準 総論第5章第1節

本記事では、対象確定条件の全体像を踏まえ、特に重要な3つの類型（現状所与・独立鑑定評価・部分鑑定評価）を中心に解説します。

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類型1：現状所与の鑑定評価

定義

現状所与の鑑定評価とは、不動産の現在の状態をそのまま前提として鑑定評価を行うことです。

不動産が土地のみの場合又は土地及び建物等の結合により構成されている場合において、その状態を所与として鑑定評価の対象とすること。

― 不動産鑑定評価基準 総論第5章第1節

適用場面

• 更地をそのまま更地として評価する場合
• 建物及びその敷地をそのまま建物及びその敷地として評価する場合
• 借地権付建物をそのまま評価する場合

現状所与は最も基本的な対象確定条件であり、対象不動産の現実の利用状況と鑑定評価の対象が一致しているため、条件設定の妥当性の問題が最も生じにくい類型です。

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類型2：独立鑑定評価

定義

独立鑑定評価とは、土地及び建物等の結合により構成されている不動産について、その土地のみを建物等が存しない独立のもの（更地）として鑑定評価の対象とすることです。

不動産が土地及び建物等の結合により構成されている場合において、その土地のみを建物等が存しない独立のもの（更地）として鑑定評価の対象とすること（この場合の鑑定評価を独立鑑定評価という。）。

― 不動産鑑定評価基準 総論第5章第1節

適用場面

• 建物付きの土地について、更地としての価格を求める場合
• 担保評価において、土地の担保価値を把握する場合
• 建物の取壊しを前提とした土地の価値を把握する場合

独立鑑定評価の留意点

独立鑑定評価は、建物が実際に存在しているにもかかわらず、建物が存在しないものとして土地を評価するものです。したがって、建物の存在に起因する制約（建付地としての制約等）は考慮されません。

独立鑑定評価では、対象不動産の最有効使用は更地としての最有効使用として判定されます。

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類型3：部分鑑定評価

定義

部分鑑定評価とは、複合不動産の状態を所与として、その不動産の構成部分を鑑定評価の対象とすることです。

不動産が土地及び建物等の結合により構成されている場合において、その状態を所与として、その不動産の構成部分を鑑定評価の対象とすること（この場合の鑑定評価を部分鑑定評価という。）。

― 不動産鑑定評価基準 総論第5章第1節

適用場面

• 建物及びその敷地について、敷地の部分の価格（建付地の価格）を求める場合
• 建物及びその敷地について、建物の部分の価格を求める場合
• 固定資産税の課税のために、土地と建物を分離して評価する場合

独立鑑定評価との違い

部分鑑定評価と独立鑑定評価の最も重要な違いは、複合不動産の状態を所与とするかどうかです。

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その他の対象確定条件

併合鑑定評価・分割鑑定評価

不動産の併合又は分割を前提として、併合後又は分割後の不動産を単独のものとして鑑定評価の対象とすること。

― 不動産鑑定評価基準 総論第5章第1節

併合鑑定評価は、隣接する不動産を一体のものとして評価する場合に適用されます。この場合、限定価格を求めることがあります。分割鑑定評価は、一筆の不動産を分割後の個々の不動産として評価する場合に適用されます。

未竣工建物等鑑定評価

造成に関する工事が完了していない土地又は建築に係る工事が完了していない建物について、当該工事の完了を前提として鑑定評価の対象とすること。

― 不動産鑑定評価基準 総論第5章第1節

条件付き鑑定評価の一つである未竣工建物等鑑定評価は、工事完了の実現性が高いことが要件として求められます。

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対象確定条件の設定の妥当性

利用者の利益を害するおそれの判断

対象確定条件を設定するに当たっては、依頼目的に照らして、鑑定評価書の利用者の利益を害するおそれがないかどうかの観点から妥当性を確認しなければなりません。

対象確定条件を設定するに当たっては、対象不動産に係る諸事項についての調査及び確認を行った上で、依頼目的に照らして、鑑定評価書の利用者の利益を害するおそれがないかどうかの観点から当該条件設定の妥当性を確認しなければならない。

― 不動産鑑定評価基準 総論第5章第1節

利用者の利益を害するおそれがある場合とは、現実の利用状況との相違が対象不動産の価格に与える影響の程度について、利用者が自ら判断することが困難であると判断される場合をいいます。

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試験での出題ポイント

短答式試験

• 現状所与・独立鑑定評価・部分鑑定評価の区別
• 独立鑑定評価と部分鑑定評価の違い（前提条件の違い）
• 未竣工建物等鑑定評価の要件
• 対象確定条件の妥当性の判断基準

論文式試験

• 独立鑑定評価と部分鑑定評価の意義と違いの論述
• 対象確定条件の設定と依頼目的との関連の論述
• 条件設定の3類型全体の体系的な論述

暗記のポイント

1. 現状所与の定義（「その状態を所与として」）
2. 独立鑑定評価の定義（「建物等が存しない独立のもの（更地）として」）
3. 部分鑑定評価の定義（「その状態を所与として、その構成部分を」）
4. 独立鑑定評価と部分鑑定評価の違いのポイント（「状態を所与とするか否か」）

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まとめ

対象確定条件の3つの類型は、現状所与（不動産のそのままの状態を前提として評価）、独立鑑定評価（建物等が存しない更地として評価）、部分鑑定評価（複合不動産の状態を所与として構成部分を評価）です。独立鑑定評価と部分鑑定評価の違いは、「複合不動産の状態を所与とするかどうか」という点にあります。

これらに加えて、併合・分割鑑定評価および未竣工建物等鑑定評価があり、合計5つの類型が対象確定条件として規定されています。いずれの場合も、鑑定評価書の利用者の利益を害するおそれがないかどうかの観点から妥当性を確認する必要があります。

関連記事として、対象確定条件の解説、鑑定評価の条件の3類型、鑑定評価条件の設定、条件付き鑑定評価を参照してください。