鑑定評価の対象確定条件の3類型

鑑定評価における条件設定の意義

不動産鑑定士試験において、鑑定評価の条件設定は重要な出題テーマです。鑑定評価基準は、鑑定評価の基本的事項として対象不動産の確定を求めていますが、現実の不動産取引の多様なニーズに応えるために、条件の設定が認められています。

鑑定評価の条件は、大きく(1)対象確定条件、(2)想定上の条件、(3)調査範囲等条件の3類型に分けられます。これらの条件は、鑑定評価の妥当する範囲および不動産鑑定士の責任の範囲を明確にするという重要な機能を持っています。

条件の設定は、依頼目的に応じて対象不動産の内容を確定し（対象確定条件）、設定する地域要因若しくは個別的要因についての想定上の条件を明確にし、又は不動産鑑定士の通常の調査では事実の確認が困難な特定の価格形成要因について調査の範囲を明確にするもの（調査範囲等条件）である。

― 不動産鑑定評価基準に関する実務指針（留意事項） 総論第5章

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対象確定条件の5つの類型

対象確定条件の定義

対象確定条件とは、鑑定評価の対象とする不動産の所在、範囲等の物的事項および権利の態様に関する事項を確定するために必要な条件です。

対象不動産の確定に当たって必要となる鑑定評価の条件を対象確定条件という。

― 不動産鑑定評価基準 総論第5章第1節

5つの類型

基準は、対象確定条件として以下の5つの類型を規定しています。

これら5つの類型は、対象確定条件の3つの類型として整理される「現状所与」「独立鑑定評価」「部分鑑定評価」に加えて、「併合・分割鑑定評価」「未竣工建物等鑑定評価」を含むものです。

独立鑑定評価と部分鑑定評価の違い

独立鑑定評価は、建物等が存する土地について、建物等が存しない更地として評価するものです。例えば、建物付きの土地について、更地としての価格を求める場合に適用されます。

部分鑑定評価は、複合不動産の状態を所与として、その構成部分を評価するものです。例えば、建物及びその敷地について、建物のみの部分の価格を求める場合に適用されます。

不動産が土地及び建物等の結合により構成されている場合において、その土地のみを建物等が存しない独立のもの（更地）として鑑定評価の対象とすること（この場合の鑑定評価を独立鑑定評価という。）。

― 不動産鑑定評価基準 総論第5章第1節

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想定上の条件

想定上の条件の定義

想定上の条件とは、対象不動産に係る価格形成要因のうち地域要因または個別的要因について設定する条件です。

対象不動産について、依頼目的に応じ対象不動産に係る価格形成要因のうち地域要因又は個別的要因について想定上の条件を設定する場合がある。

― 不動産鑑定評価基準 総論第5章第1節

設定要件

想定上の条件を設定するためには、以下の3つの要件を全て満たす必要があります。

特に実現性と合法性は、対象確定条件の設定には求められない、想定上の条件に固有の要件です。

地域要因についての想定上の条件

基準は、地域要因について想定上の条件を設定することが妥当と認められる場合を限定的に規定しています。

一般に、地域要因について想定上の条件を設定することが妥当と認められる場合は、計画及び諸規制の変更、改廃に権能を持つ公的機関の設定する事項に主として限られる。

― 不動産鑑定評価基準 総論第5章第1節

例えば、都市計画の変更が確実に見込まれる場合に、変更後の用途地域を前提として鑑定評価を行う場合が該当します。

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調査範囲等条件

調査範囲等条件の定義

調査範囲等条件とは、不動産鑑定士の通常の調査では事実の確認が困難な特定の価格形成要因について、調査の範囲に係る条件を設定するものです。

不動産鑑定士の通常の調査の範囲では、対象不動産の価格への影響の程度を判断するための事実の確認が困難な特定の価格形成要因が存する場合、当該価格形成要因について調査の範囲に係る条件を設定することができる。

― 不動産鑑定評価基準 総論第5章第1節

設定が認められる場合

調査範囲等条件は、設定しても鑑定評価書の利用者の利益を害するおそれがないと判断される場合に限り設定できます。

調査範囲等条件の対象となる価格形成要因の例は以下のとおりです。

• 土壌汚染の有無及びその状態
• 建物に関する有害な物質の使用の有無及びその状態
• 埋蔵文化財及び地下埋設物の有無並びにその状態
• 隣接不動産との境界が不分明な部分が存する場合における対象不動産の範囲

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3つの条件類型の比較

設定要件の比較

鑑定評価書の利用者の利益を害するおそれ

3つの条件類型に共通して、鑑定評価書の利用者の利益を害するおそれがないことが必要です。利用者の利益を害するおそれがある場合とは、現実の状況との相違が対象不動産の価格に与える影響の程度等について、利用者が自ら判断することが困難であると判断される場合をいいます。

証券化対象不動産における制限

基準は、証券化対象不動産の鑑定評価等、鑑定評価書の利用者の利益に重大な影響を及ぼす可能性がある場合には、条件設定を原則として禁止しています。

証券化対象不動産の鑑定評価及び会社法上の現物出資の目的となる不動産の鑑定評価等、鑑定評価が鑑定評価書の利用者の利益に重大な影響を及ぼす可能性がある場合には、原則として、鑑定評価の対象とする不動産の現実の利用状況と異なる対象確定条件、地域要因又は個別的要因についての想定上の条件及び調査範囲等条件の設定をしてはならない。

― 不動産鑑定評価基準 総論第5章第1節

ただし、未竣工建物等鑑定評価については、各論第3章第2節に定める要件を満たす場合に限り行うことができます。

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条件設定と依頼者との関係

依頼者との合意

条件設定をする場合には、依頼者との間で鑑定評価依頼契約上の合意がなければなりません。

条件設定をする場合、依頼者との間で当該条件設定に係る鑑定評価依頼契約上の合意がなくてはならない。

― 不動産鑑定評価基準 総論第5章第1節

妥当でない条件の改定

条件設定が妥当ではないと認められる場合には、依頼者に説明の上、妥当な条件に改定しなければなりません。不動産鑑定士は、依頼者の要望をそのまま受け入れるのではなく、専門家として条件の妥当性を判断する責任があります。

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鑑定評価報告書への記載

鑑定評価報告書には、設定した条件の内容および評価における取扱いが妥当なものであると判断した根拠を記載する必要があります。

対象確定条件、依頼目的に応じ設定された地域要因若しくは個別的要因についての想定上の条件又は調査範囲等条件についてそれらの条件の内容及び評価における取扱いが妥当なものであると判断した根拠を明らかにするとともに、必要があると認められるときは、当該条件が設定されない場合の価格等の参考事項を記載すべきである。

― 不動産鑑定評価基準 総論第9章第2節

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試験での出題ポイント

短答式試験

• 3つの条件類型の区別が頻出
• 想定上の条件の3要件（利用者保護・実現性・合法性）
• 調査範囲等条件の対象となる価格形成要因の列挙
• 証券化対象不動産における条件設定の制限

論文式試験

• 対象確定条件の5つの類型の正確な記述
• 想定上の条件の設定要件と地域要因への適用の制限
• 条件設定が鑑定評価の依頼目的と利用者に与える影響

暗記のポイント

1. 対象確定条件の5類型（現状所与・独立・部分・併合分割・未竣工）
2. 想定上の条件の3要件（利用者保護・実現性・合法性）
3. 調査範囲等条件の対象となる4つの価格形成要因
4. 証券化対象不動産等における条件設定の原則禁止

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まとめ

鑑定評価の条件設定は、対象確定条件、想定上の条件、調査範囲等条件の3類型に分けられ、それぞれ設定の意義と要件が異なります。3類型に共通するのは、鑑定評価書の利用者の利益を害するおそれがないことという要件です。想定上の条件には、さらに実現性と合法性が求められます。

条件設定は、鑑定評価の妥当する範囲と不動産鑑定士の責任の範囲を明確にするものであり、鑑定評価制度の信頼性を支える重要な仕組みです。

関連するテーマについて、対象確定条件の解説、対象確定条件の3つの類型、鑑定評価条件の設定、条件付き鑑定評価もあわせて参照してください。