三方式の併用原則とは？不動産鑑定評価で複数手法を適用する意義を解説

三方式の併用原則

不動産鑑定士試験において、三方式の併用原則は鑑定理論の根幹をなす重要な論点です。鑑定評価基準は、鑑定評価の手法の適用に当たって、複数の手法を適用すべきことを明確に規定しています。

鑑定評価の手法の適用に当たっては、鑑定評価の手法を当該案件に即して適切に適用すべきである。この場合、地域分析及び個別分析により把握した対象不動産に係る市場の特性等を適切に反映した複数の鑑定評価の手法を適用すべきであり、対象不動産の種類、所在地の実情、資料の信頼性等により複数の鑑定評価の手法の適用が困難な場合においても、その考え方をできるだけ参酌するように努めるべきである。

― 不動産鑑定評価基準 総論第8章第7節

この規定は、(1)原則として複数の手法を適用すべきであること、(2)困難な場合でもその考え方を参酌するよう努めるべきであることの二段構えになっています。

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併用が必要な理由

不動産の価格の多面性

鑑定評価の三方式は、不動産の価格を異なる側面から捉えるものです。

原価方式は不動産の再調達に要する原価に着目して、比較方式は不動産の取引事例又は賃貸借等の事例に着目して、収益方式は不動産から生み出される収益に着目して、それぞれ不動産の価格又は賃料を求めようとするものである。

― 不動産鑑定評価基準 総論第7章

不動産の適正な価格は、費用性・市場性・収益性という3つの側面を総合的に検証して初めて把握できます。1つの方式だけでは、不動産の価値を一面的にしか捉えられません。

各手法の限界の相互補完

各手法にはそれぞれ限界があります。複数の手法を併用することで、各手法の限界を相互に補完し、より信頼性の高い鑑定評価額を導くことが可能になります。

代替の原則との関連

三方式の併用は、価格に関する諸原則のうち代替の原則に理論的根拠を持ちます。

不動産の価格は、代替可能な他の不動産又は財の価格と相互に関連して形成されます。費用面での代替（原価法）、取引面での代替（取引事例比較法）、収益面での代替（収益還元法）という3つの視点からの検証が、代替の原則を具体化したものです。

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併用が困難な場合の対応

考え方の参酌

基準は、複数の手法の適用が困難な場合においても、その考え方をできるだけ参酌するように努めるべきとしています。

例えば、取引事例が得られない地域において取引事例比較法の適用が困難であっても、比較の考え方を活用して価格水準の妥当性を検証することは可能です。

手法の適用が困難な場合の例

合理的な理由の記載

手法の適用ができない場合には、その合理的な理由を鑑定評価報告書に記載する必要があります。

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各論における手法の適用指針

類型別の手法の適用

各論第1章では、不動産の類型別に適用すべき手法と鑑定評価額の決定方法が規定されています。

「関連づけて」と「標準とし」の違い

各論の表現には重要な違いがあります。

• 「関連づけて」決定：複数の試算価格を総合的に勘案して決定
• 「標準とし」：特定の試算価格を中心にして決定

例えば、貸家及びその敷地は「収益価格を標準とし」と規定されており、収益性が価格形成の中心であることを反映しています。一方、自用の建物及びその敷地は3つの試算価格を「関連づけて」決定するとされており、いずれかの試算価格が特に重視されるわけではありません。

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併用と試算価格の調整の関係

併用から調整へ

三方式の併用により複数の試算価格が得られた後、試算価格の調整を経て鑑定評価額が決定されます。

試算価格又は試算賃料の調整とは、鑑定評価の複数の手法により求められた各試算価格又は試算賃料の再吟味及び各試算価格又は試算賃料が有する説得力に係る判断を行い、鑑定評価における最終判断である鑑定評価額の決定に導く作業をいう。

― 不動産鑑定評価基準 総論第8章第8節

併用と調整の一連のプロセス

三方式の併用と試算価格の調整は、不動産の価値を多角的に検証するための一連のプロセスです。

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収益還元法の適用の特別な位置づけ

基本的にすべて適用すべき

基準は、収益還元法について特別な位置づけを与えています。

不動産の価格は、一般に当該不動産の収益性を反映して形成されるものであり、収益は、不動産の経済価値の本質を形成するものである。したがって、この手法は、文化財の指定を受けた建造物等の一般的に市場性を有しない不動産以外のものには基本的にすべて適用すべきものであり、自用の不動産といえども賃貸を想定することにより適用されるものである。

― 不動産鑑定評価基準 総論第7章第1節

この規定は、収益還元法が不動産の経済価値の本質に根ざした手法であり、可能な限り適用すべきことを示しています。

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試験での出題ポイント

短答式試験

• 三方式の併用原則の条文（「適用すべき」「努めるべき」の二段構え）
• 各論における類型別の手法の適用方法
• 「関連づけて」と「標準とし」の区別
• 収益還元法の「基本的にすべて適用すべき」という特別な位置づけ

論文式試験

• 三方式の併用が必要な理由の論述（多面性・相互補完・代替の原則）
• 併用と調整の関係の論述
• 類型に応じた手法の適用方法の論述

暗記のポイント

1. 三方式の併用原則の条文（「複数の手法を適用すべき」「考え方を参酌するよう努めるべき」）
2. 3つの方式の着目点（費用性・市場性・収益性）
3. 各論の類型別の決定方法（「関連づけて」「標準とし」等の表現）
4. 収益還元法は「基本的にすべて適用すべき」

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まとめ

三方式の併用原則は、不動産の価値を費用性・市場性・収益性の3つの側面から多角的に検証することにより、各手法の限界を相互に補完し、より信頼性の高い鑑定評価額を導くという鑑定評価の基本的な考え方です。

基準は、原則として複数の手法を適用すべきとし、困難な場合でもその考え方の参酌に努めるべきとしています。各論では類型に応じた手法の適用方法が規定されており、「関連づけて」と「標準とし」の表現の違いに注意が必要です。

三方式の併用と試算価格の調整は一連のプロセスであり、多角的な検証の結果を総合的に判断して鑑定評価額を決定するという構造になっています。

関連記事として、鑑定評価の3手法を徹底比較、原価法の仕組み、取引事例比較法の手順、収益還元法の基本を参照してください。