地域の特性とは？不動産鑑定評価基準での意味を図でわかりやすく解説

地域の特性とは

町を歩いていると、ここから先は商店街、ここからは住宅街、と空気の変わる境目があります。人は看板の色や道の幅ではなく、その一帯がどう使われているかで境目を感じ取っています。商店街は住宅街と違う顔を持ちますが、住宅街の人が買い物に来るから商店街は成り立ちます。この、地域そのものが持つ性質を基準は地域の特性と呼びます。不動産の地域性が家と町の関係だとすれば、地域の特性は町と町の関係です。

使われ方が変わるところが、地域の境目。

地域は、利用のあり方の同一性を基準に区切ります

どこまでが一つの地域かは、同じ自然的条件と人文的条件のもとで同じように使われている範囲までです。基準はこれを、特定の自然的条件及び人文的条件との関係を前提とする利用のあり方の同一性を基準として理解される、と書きます。使われ方が変わるところが地域の境目になります。使われ方の多様さで区切ろうとしたら、境目をどこにも置けません。

地域は互いに区別されつつ、相互関係を通じて位置を占めます

住宅街と商店街は違う顔を持ち、別の地域として見分けられます。これが他の地域と区別されるべき特性です。同時に、住宅街の人が商店街で買い物をし、商店街は住宅街があって成り立つ、という関係で結ばれています。この相互関係を通じて、それぞれの地域は町の中で「住む場所」「買い物をする場所」という社会的及び経済的位置を占めます。一軒の家が地域の中で位置づけられるのと同じ構図が、地域どうしにもあります。

違う顔を持つ地域どうしが結び付き、町の中での位置が決まる。

地域は観点しだいで各種あり、一つの不動産は重なって属します

基準は、地域にはその規模、構成の内容、機能等に従って各種のものが認められる、と書きます。市の全体、駅の周りの商圏、一本の商店街、どれも一つの地域です。だから一軒の家は、住宅街に属すると同時に、駅の商圏にも市にも属しています。鑑定評価で最も重視するのは、用途で区切った用途的地域（近隣地域）で、総論第6章の地域分析につながります。

一軒の家は、住宅街にも駅の商圏にも市にも重なって属する。

このような地域には、その規模、構成の内容、機能等に従って各種のものが認められるが、そのいずれもが、不動産の集合という意味において、個別の不動産の場合と同様に、特定の自然的条件及び人文的条件との関係を前提とする利用のあり方の同一性を基準として理解されるものであって、他の地域と区別されるべき特性をそれぞれ有するとともに、他の地域との間に相互関係にたち、この相互関係を通じて、その社会的及び経済的位置を占めるものである（地域の特性）。

出典: 総論第1章 第2節

実務ではこう使う

評価書の地域分析では、対象不動産の属する近隣地域を、使われ方の同一性を手がかりに地図の上で区切り、その地域の特性を文章にします。隣の地域と何が違い、どう結び付いているかを書くことで、対象不動産の価格水準が地域の中でどこにあるかを示せます。区切り方を誤ると、標準的使用も最有効使用も狂います。

関連用語

• 不動産の地域性