2026/10/10 / 行政法規

クーリング・オフとは？宅地建物取引業法での意味を図でわかりやすく解説

宅地建物取引業者が自ら売主となる売買で、業者でない買主が事務所等以外の場所で買受けの申込みをしたとき、書面で告げられた日から起算して8日以内なら、書面で申込みの撤回や契約の解除ができる制度です（37条の2）。つまり、落ち着かない場所で申し込んだ買主に、頭を冷やして考え直す期間を保障します。

クーリング・オフとは

休日に喫茶店で営業を受け、その場の勢いで「買います」と言ってしまった。家に帰って冷静になると、やはり無理だと思う。こういう買主を守るのがクーリング・オフです。宅地建物取引業者が自ら売主となる売買で、買主が業者の事務所等以外の場所で買受けの申込みをした場合に、書面で告げられた日から起算して8日以内なら、理由なしに書面で撤回や解除ができます。業者は損害賠償や違約金を請求できず、受け取った手付金などを速やかに返します。買主が業者なら適用されません（78条2項）。

喫茶店で申し込んだ買主は、8日以内なら書面で撤回できる。

使えるかどうかは、申込みをした場所で決まります

撤回できるのは、事務所等以外の場所で申込みをした人です。事務所等とは、業者の事務所のほか、専任の取引士を置くべき場所のうち継続的に業務を行える施設、土地に定着する建物内に設けた案内所や展示会場、それに買主が自分から申し出た自宅や勤務先で、施行規則16条の5が定めています。落ち着いて判断できる場所かどうかで線を引いていると読めます。見るのは申込みの場所で、契約の場所ではありません。事務所で申し込んだ後に喫茶店で契約した買主は撤回できず、逆に喫茶店で申し込んだ後に事務所で契約した買主は撤回できます。

事務所等で申し込めば使えず、喫茶店で申し込めば使える。

8日は書面で告げられた日から数え、告げなければ進みません

業者が撤回できる旨とその方法を書面で告げると、その日を1日目として数え、8日を経過すると撤回できなくなります。告げるのは業者の側なので、告げていなければ期間はいつまでも進まず、撤回できる状態が続きます。ただし、買主が物件の引渡しを受け、かつ代金の全部を支払ったときは、告げられていなくても撤回できません。引渡しと全額支払の両方がそろって初めて閉じるので、代金を全部払っていても引渡し前なら、まだ撤回できます。

撤回は書面で行い、書面を発した時に効力が生じます

撤回や解除は書面で行い、買主がその書面を発した時に効力を生じます（37条の2第2項）。8日目にポストに入れれば、業者に届くのが9日目でも間に合います。撤回された業者は損害賠償や違約金を請求できず、手付金などを速やかに返さなければなりません。これらより買主に不利な特約は無効です（37条の2第4項）。

8日目にポストに入れれば、届くのが翌日でも間に合う。

宅地建物取引業者が自ら売主となる宅地又は建物の売買契約について、当該宅地建物取引業者の事務所その他国土交通省令・内閣府令で定める場所（以下この条において「事務所等」という。）以外の場所において、当該宅地又は建物の買受けの申込みをした者又は売買契約を締結した買主（事務所等において買受けの申込みをし、事務所等以外の場所において売買契約を締結した買主を除く。）は、次に掲げる場合を除き、書面により、当該買受けの申込みの撤回又は当該売買契約の解除（以下この条において「申込みの撤回等」という。）を行うことができる。この場合において、宅地建物取引業者は、申込みの撤回等に伴う損害賠償又は違約金の支払を請求することができない。

出典: 宅地建物取引業法 37条の2第1項

実務ではこう使う

分譲マンションのモデルルームは、土地に定着する建物内の案内所なら事務所等に当たり、そこでの申込みにクーリング・オフは付きません。仮設テントの案内所や喫茶店での申込みには付きます。鑑定評価の取引事例で契約直後に解除された分譲事例を見かけたら、この制度による撤回の可能性を考えます。