2026/10/10 / 行政法規

建築物の建蔽率等の指定とは？都市計画法での意味を図でわかりやすく解説

用途地域の定められていない土地の区域で開発許可をするとき、都道府県知事が必要があると認めて開発区域内の土地に定める、建築物の建蔽率、建築物の高さ、壁面の位置その他の敷地・構造・設備に関する制限です。つまり、用途地域という建物の枠が無い区域に、開発許可と一緒に知事が建物の大きさと配置の枠を付ける仕組みです。

建築物の建蔽率等の指定とは

市街地なら、土地ごとに用途地域が決まっていて、建蔽率や高さは建築基準法の集団規定で自動的に決まります。ところが用途地域の無い郊外の土地を造成して分譲地にすると、建てられる建物の大きさを土地ごとに細かく決める仕組みがありません。そこで都道府県知事は、開発許可を出すときに「この造成地では建蔽率はここまで、高さはここまで」という枠を一緒に定めることができます。これが建築物の建蔽率等の指定で、定めた制限は開発登録簿に登録され、誰でも見られるようになります。

用途地域が無い区域の造成地に、知事が開発許可と一緒に建物の枠を定める。

用途地域の定められていない区域の開発許可のときに定めます

用途地域が定められている土地なら、建物の用途も大きさも用途地域と建築基準法の集団規定で決まるので、知事が別に枠を作る必要はありません。枠が無いのは用途地域の定められていない区域だけなので、この指定はそこでの開発許可に限られます。定めるかどうかは知事の判断で、必要があると認めるときに定めることができる、という書き方です。開発許可のたびに必ず定めるものではありません。

中身は建物の大きさと配置で、使いみちは別の条文が縛ります

知事が定められるのは、建築物の建蔽率、建築物の高さ、壁面の位置その他の建築物の敷地、構造及び設備に関する制限です。つまり、敷地のどれだけを建物で覆えるか、どこまで高くできるか、道路からどれだけ下げるかという、建物の大きさと配置の枠です。建物を何に使うかは、この指定ではなく、開発許可に係る予定建築物等以外の建物を建ててはならないという別の定めが受け持ちます。用途地域等の無い区域では、予定建築物以外を建てられる例外が使えないので、工事完了の公告の後に別の建物を建てるには知事の許可が要ります。

建物の大きさと配置はこの制限、使いみちは予定建築物の縛りで決まる。

制限に違反して建築できませんが、知事の許可で例外が開きます

制限が定められた区域では、建築物はその制限に違反して建築してはなりません。ただし、知事がその区域と周辺の地域における環境の保全上支障がないと認め、または公益上やむを得ないと認めて許可したときは、制限を超えて建てられます。周りの環境を守るための枠なので、環境に支障がないと確かめられた場合には例外を開く、という組み立てです。この許可があったことも開発登録簿に書き添えられます。

制限を超えるには、環境の保全上支障がないと知事が認めた許可が要る。

都道府県知事は、用途地域の定められていない土地の区域における開発行為について開発許可をする場合において必要があると認めるときは、当該開発区域内の土地について、建築物の建蔽率、建築物の高さ、壁面の位置その他建築物の敷地、構造及び設備に関する制限を定めることができる。

出典: 都市計画法 41条1項

実務ではこう使う

用途地域の無い郊外の造成地では、開発登録簿に載ったこの制限が、その土地に建てられる建物の高さや建蔽率を決めます。建築基準法の数値だけを見て最有効使用を判定すると枠を見落とすので、役所で開発登録簿を閲覧して制限の有無と中身を確かめ、公法上の規制として評価書に書きます。