基礎価格とは？不動産鑑定評価基準での意味を図でわかりやすく解説

基礎価格とは

家賃を組み立てるとき、最初に決めるのは「この物件はいくらの値打ちか」です。積算法はその値打ちに期待利回りを掛けるので、元になる価格が違えば賃料もそのまま変わります。この元になる価格が基礎価格です。ただし、売買のときの価格をそのまま持ってくるわけではありません。高層ビルが建てられる土地でも、契約で低層の店舗にしか使えないと決めて貸すなら、借り手が使える値打ちはその分だけ小さくなるので、基礎価格もその契約を前提にした価格になります。

積算法で期待利回りを掛ける元になる、物件そのものの値打ち。

基礎価格は原価法と取引事例比較法で求め、収益還元法は使いません

基準は、基礎価格は原価法及び取引事例比較法により求める、とだけ定めています。価格を求める手法にはもう一つ収益還元法がありますが、これは賃料などの収益から価格を出す手法です。賃料から出した価格を元にして、また賃料を出すのでは堂々巡りになるので、基礎価格には使わないと読めます。基礎価格を求める段階では、賃料に頼らない二つの手法だけを使います。

賃料から出した価格でまた賃料を出すと堂々巡りになる。

地代の基礎価格は更地が原則で、契約で制約があれば建付地です

宅地の賃料（地代）を求めるとき、最有効使用が可能なら基礎価格は更地の経済価値に即応した価格です。建物の所有を目的とする賃貸借で、契約により敷地の最有効使用が見込めないときは、その契約条件を前提とする建付地としての経済価値に即応した価格になります。各論第2章は、賃貸人等の事情によって使用方法が制約され最有効使用の状態を確保できない場合には、制約されている程度に応じた経済価値の減分を考慮して求める、としています。留意事項は賃借人の事情の場合を直接には書いていませんが、契約による制約はないのに借り手の都合で低い使い方をしているだけなら、貸し手が差し出している物件の値打ち自体は減っていないので、最有効使用を前提とした価格のままと読めます。

貸し手の契約で使い方を縛れば減らし、借り手の都合だけなら減らさない。

家賃の基礎価格は、建物と敷地の現状の利用を前提にします

建物及びその敷地の賃料（家賃）を求めるときの基礎価格は、建物及びその敷地の現状に基づく利用を前提として成り立つ経済価値に即応した価格です。今ある建物を今の使い方で貸すのですから、建て替えればもっと稼げるという最有効使用の想定は持ち込みません。店舗ビルでは、貸し手が躯体と一部の設備だけを用意し、内装や外装、設備の一部を借り手が施工することがあります。基準はこれに留意すべきとだけ書いていますが、借り手が費用を負担して所有している部分は貸し手の物件の値打ちではないので、基礎価格に含めないという意味に読めます。

基礎価格は、積算法のほか利回り法や限定賃料でも使います

継続賃料を求める利回り法は、基礎価格に継続賃料利回りを乗じた額に必要諸経費等を加算する手法で、基礎価格の求め方は積算法に準じます。宅地の限定賃料を求めるときは、隣接宅地の併合使用や宅地の一部の分割使用をする当該宅地の限定価格を基礎価格として積算賃料を求めます。積算賃料を求めるための価格という名前ですが、使う場面は積算法だけではありません。

基礎価格とは、積算賃料を求めるための基礎となる価格をいい、原価法及び取引事例比較法により求めるものとする。

出典: 総論第7章 第2節

実務ではこう使う

地代の評価では、まず更地の価格を取引事例比較法で求め、借地契約が低層利用に限る内容なら、その契約を前提とした建付地の価格まで減額して基礎価格にします。家賃の評価では、現に建っている建物と敷地を一体として原価法と取引事例比較法で価格を求め、テナントが施工した内装や設備は除きます。評価書には、どの状態を前提に基礎価格を求めたかを明記します。