2026/10/10 / 行政法規

災害危険区域とは？建築基準法での意味を図でわかりやすく解説

地方公共団体が、条例で、津波、高潮、出水等による危険の著しい区域として指定する区域です。つまり、災害の危険が大きい土地に住居を建てさせないための区域で、どこを指定するかも、何を制限するかも、国ではなく地方公共団体の条例で決めます。

災害危険区域とは

海沿いの低い土地や、川があふれると水につかる土地、がけの真下の土地は、家を建てられる平らな土地に見えても、いざ災害が来ると命に関わります。そこで地方公共団体は、津波、高潮、出水（洪水）などの危険が著しい区域を条例で災害危険区域に指定し、その中に住居を建てることを条例で禁止したり制限したりできます。東日本大震災の後、沿岸の市町村が津波の到達した低地を指定して、住宅を高台に移した例が多くあります。建築基準法の中では、個々の建物の安全を定める単体規定の並びに置かれていますが、指定も制限の中身も条例に委ねている点がほかの条文と違います。

津波や出水の危険が著しい土地を、条例で災害危険区域に指定する。

指定するのは地方公共団体で、手段は条例です

39条1項は、地方公共団体は、条例で、津波、高潮、出水等による危険の著しい区域を災害危険区域として指定することができると定めています。指定するのは都道府県または市町村で、特定行政庁や都道府県知事が単独で決める処分ではありません。どの土地が危ないかは地形や過去の災害という土地ごとの事情で決まり、国が一律の線を引くことはできません。だから、その土地の住民の代表である議会が定める条例に、指定を委ねています。

どこが危ないかは土地ごとの事情だから、議会の条例で指定する。

制限の中身も条例で定め、住居の建築禁止が代表です

39条2項は、災害危険区域内における住居の用に供する建築物の建築の禁止その他建築物の建築に関する制限で災害防止上必要なものは、1項の条例で定めると定めています。代表は住居の建築の禁止ですが、一階に居室を置かない、床の高さを一定以上にする、といった建て方の制限を条例で定めることもできます。区域内の建物を一律に禁止する決まりではなく、条例で書いた範囲だけの制限なので、条例の書き方によっては倉庫や工場は建てられます。夜も人が寝泊まりする住居は逃げ遅れると命に関わるので、そこを真っ先に止めます。

区域内で止めるのは条例で定めた範囲で、住居の禁止が代表。

用途変更にも及び、応急仮設建築物には及びません

87条2項は、建築物の用途を変更する場合に、39条2項に基づく条例の規定を準用すると定めています。区域内の倉庫を住宅に変える用途変更も、条例の制限を受けます。新しく建てるときだけ止めても、建ててから住居に変えられては区域の意味がないからです。一方、災害があった場合に建てる停車場や官公署などの公益上必要な応急仮設建築物には、39条は適用されません（85条2項）。災害の直後に必要な施設を速やかに建てるためです。

地方公共団体は、条例で、津波、高潮、出水等による危険の著しい区域を災害危険区域として指定することができる。

出典: 建築基準法 39条1項

実務ではこう使う

対象地が災害危険区域に入っていれば、住宅地としての利用が条例で制限されるので、地域分析と個別的要因に必ず記載します。指定の有無と制限の中身は、市町村の建築指導課や都市計画課で条例を確かめ、ハザードマップと重ねて見ます。区域内の宅地は住宅が建てられないぶん市場性が落ち、価格に直接響きます。