2026/10/10 / 行政法規

専任媒介契約とは？宅地建物取引業法での意味を図でわかりやすく解説

依頼者が他の宅地建物取引業者に重ねて売買・交換の媒介や代理を依頼することを禁ずる媒介契約です（34条の2第3項）。つまり一社に任せる契約で、その代わりに有効期間は3月まで、2週間に1回以上の報告、7日以内の指定流通機構への登録が業者の義務になります。

専任媒介契約とは

自宅の売却を一つの不動産会社にだけ任せ、他の会社には頼まないと約束する契約が専任媒介契約です。会社にとっては他社に横取りされる心配がなく、腰を据えて買い手を探せます。ただ、依頼者はその会社が動かなくても他社に頼めないので、法律は一社に任せる代わりの守りを業者の義務として決めています。有効期間は3月まで、業務の処理状況を2週間に1回以上報告、締結から7日以内に指定流通機構（レインズ）へ登録の三つです。さらに、依頼者が自分で見つけた相手とも契約できない特約を付けたものが専属専任媒介契約で、報告は1週間に1回以上、登録は5日以内と厳しくなります。

一社に任せると約束する代わりに、業者は三つの義務を負う。

有効期間は3月までで、長く定めても3月に縮みます

専任媒介契約の有効期間は3月を超えることができず、これより長い期間を定めたときは、その期間は3月とされます（34条の2第3項）。契約そのものが無効になるのではなく、期間だけが3月に切り詰められます。依頼者を長く縛らないための上限で、反する特約は無効です（34条の2第10項）。

更新できるのは依頼者の申出があったときだけです

有効期間は依頼者の申出により更新でき、更新の時から3月を超えることができません（34条の2第4項）。業者の側から更新を申し出ることや、申出がなくても自動で更新する特約は認められません。条文に理由は書いていませんが、縛られる側の依頼者に続けるかどうかを決めさせるためと考えられます。

3月で切れ、続けるかは依頼者が申し出る。

報告は2週間に1回以上、登録は締結から7日以内です

専任媒介契約を結んだ業者は、依頼者に業務の処理状況を2週間に1回以上報告します（34条の2第9項）。また、契約の相手方を探すために、締結の日から7日以内に、物件の所在、規模、形質、売買すべき価額などを指定流通機構に登録し（34条の2第5項、施行規則15条の10）、登録を証する書面を遅滞なく依頼者に渡します（34条の2第6項）。7日の計算に休業日は入れません。専属専任媒介契約では、報告が1週間に1回以上、登録が5日以内になります。登録した物件の契約が成立したら、遅滞なく指定流通機構に通知します（34条の2第7項）。

7日以内にレインズへ登録し、2週間に1回以上報告する。

依頼者が他の宅地建物取引業者に重ねて売買又は交換の媒介又は代理を依頼することを禁ずる媒介契約（以下「専任媒介契約」という。）の有効期間は、三月を超えることができない。これより長い期間を定めたときは、その期間は、三月とする。

出典: 宅地建物取引業法 34条の2第3項

実務ではこう使う

専任媒介で指定流通機構に登録された物件は、成約すると成約価格が通知され、市場で実際に成立した価格として取引事例の資料になります。2週間ごとの報告書には反響や内覧の件数が書かれ、その物件への需要の強さを読み取る手掛かりになります。専任と一般のどちらで売られた事例かは、売却に掛けた期間や価格の動きを読むときの参考になります。