2026/10/10 / 行政法規

媒介契約とは？宅地建物取引業法での意味を図でわかりやすく解説

宅地建物の売買または交換の媒介を宅地建物取引業者に依頼する契約です（34条の2第1項）。つまり、売り手や買い手を探して契約をまとめる仕事を頼む契約で、業者は締結後遅滞なく、物件・価額・有効期間などを書いて記名押印した書面を依頼者に渡します。

媒介契約とは

自宅を売ろうと思ったとき、多くの人は自分で買い手を探さず、不動産会社に「買い手を見つけて契約までまとめてほしい」と頼みます。この頼む契約が媒介契約です。口約束だけでは、頼んだ範囲も報酬も後でもめるので、法律は業者に、契約を結んだら遅滞なく内容を書いた書面を作って渡すことを義務づけています（34条の2第1項）。書面には物件の表示、売買すべき価額、他の業者にも重ねて頼めるか、有効期間、指定流通機構への登録、報酬などを書き、業者が記名押印します。他の業者にも重ねて頼めるものが一般媒介契約で、重ねて頼めないものが専任媒介契約です。

買い手探しを頼んだら、遅滞なく書面を受け取る。

三つの種類は、他の業者にも重ねて頼めるかで分かれます

媒介契約は、依頼者が他の業者にも重ねて頼めるかどうかで三つに分かれます。重ねて頼める一般媒介契約、重ねて頼めない専任媒介契約、そのうえ依頼者が自分で見つけた相手とも契約できない特約を付けた専属専任媒介契約です（34条の2第3項・9項）。一社に縛られる度合いが強いほど、法律は業者に重い義務を課します。専任では有効期間が3月まで、業務の処理状況の報告が2週間に1回以上、締結から7日以内の指定流通機構への登録が要り、専属専任では報告が1週間に1回以上、登録が5日以内になります（施行規則15条の10）。一般媒介にはこの三つの義務がありません。

一社に縛られるほど、業者の義務が重くなる。

価額に意見を言うなら根拠を示し、申込みは遅滞なく報告します

業者が売買すべき価額や評価額について意見を述べるときは、その根拠を明らかにしなければなりません（34条の2第2項）。条文に理由は書いていませんが、高い値段を言って契約を取り、後から値下げを迫る営業を防ぐためと考えられます。また、媒介契約を結んだ業者は、物件に売買や交換の申込みがあったときは、遅滞なく依頼者に報告します（34条の2第8項）。この報告は一般媒介でも専任媒介でも同じで、何日以内という猶予は置かれていません。

申込みが来たら、日数を待たずに遅滞なく報告する。

対象は売買と交換の媒介で、貸借の媒介には掛かりません

34条の2が書面や報告を義務づけているのは、宅地建物の売買または交換の媒介の契約です。貸借の媒介には掛かりません。売買や交換の代理を頼む契約には、34条の3で同じ決まりが準用されます。3項から6項までと8項・9項に反する特約は無効です（34条の2第10項）。

宅地建物取引業者は、宅地又は建物の売買又は交換の媒介の契約（以下この条において「媒介契約」という。）を締結したときは、遅滞なく、次に掲げる事項を記載した書面を作成して記名押印し、依頼者にこれを交付しなければならない。

出典: 宅地建物取引業法 34条の2第1項

実務ではこう使う

媒介契約書に書かれた「売買すべき価額」は業者の意見で、鑑定評価額ではありません。業者から聞く価格情報は、根拠を明らかにする義務のある意見だと踏まえて読みます。専任媒介で指定流通機構に登録された物件の成約情報は、取引事例を集めるときの資料の一つになります。