市場性の回復等に即応する経済価値の増分とは？不動産鑑定評価基準での意味を図でわかりやすく解説

市場性の回復等に即応する経済価値の増分とは

借地人の家が建っている土地（底地）を第三者が買っても、地代を受け取るだけで自分では使えないので、高い値段は付きません。ところが、その土地を借地人本人が買えば、借地権と底地が一人のものになり、制約のない完全な所有権に戻ります。すると土地はふつうの更地や建付地として市場で売れるようになり、その分だけ値打ちが増えることがあります。基準はこの増える分を「市場性の回復等に即応する経済価値の増分」と呼び、底地と貸家及びその敷地の二か所で留意を求めています。

第三者が買っても底地のまま。借地人が買えば権利が一人にまとまり、売りやすい土地に戻る。

底地を借地権者が、貸家を借家人が買うときに問題になります

基準がこの増分に触れるのは二か所です。一つは底地を当該借地権者が買い取る場合で、当該宅地又は建物及びその敷地が同一所有者に帰属することによる増分、もう一つは貸家及びその敷地を当該借家人が買い取る場合で、当該貸家及びその敷地が自用の建物及びその敷地となることによる増分です。どちらも、買い手がその不動産をすでに借りて使っている当事者であることが前提です。第三者が買っても権利は一人にまとまらないので、この増分は生じません。

借家人が買えば、貸家は自用の建物及びその敷地になる。

増分は生ずる場合があるもので、いつも生ずるとは限りません

基準はどちらの場面でも「増分が生ずる場合があることに留意すべき」と書いています。借地人や借家人が買主だというだけで増分が確定するのではなく、権利がまとまることで市場性が実際にどれだけ戻るかを個別に確かめます。基準は貸家及びその敷地の価格が自用の建物及びその敷地の価格を下回るとは書いていません。信用力の高い賃借人と長期の契約があるような貸家では上回ることもあると考えられ、そのときは自用になっても価値は増えません。

増分を考慮して求める価格は、限定価格です

この増分は、借地権者や借家人という限られた当事者との取引でしか生じません。総論第5章は、借地権者が底地の併合を目的とする売買のように市場が相対的に限定される場合の価格を限定価格と定めており、増分を考慮した価格はまさにこれに当たります。市場参加者の誰が買っても成り立つ価格ではないので、正常価格ではありません。同じ底地でも、第三者が買う前提なら正常価格、借地権者が買う前提で増分を考慮するなら限定価格と、求める価格の種類が変わります。

増分を考慮した価格は、正常価格ではなく限定価格。

また、底地を当該借地権者が買い取る場合における底地の鑑定評価に当たっては、当該宅地又は建物及びその敷地が同一所有者に帰属することによる市場性の回復等に即応する経済価値の増分が生ずる場合があることに留意すべきである。

出典: 各論第1章 第1節

実務ではこう使う

地主から「借地人に底地を売りたい」、あるいは借地人から「底地を買い取りたい」と相談される場面で使います。第三者に売れば地代利回りで低く見られる底地が、借地人にとっては更地に戻す最後の一片なので、更地価格から借地権価格を引いた額に近い水準まで価格が上がることがあります。評価書では、依頼目的に応じて限定価格を求めることと、正常価格との差の根拠を明示します。