定期建物賃貸借とは？不動産鑑定評価基準での意味を図でわかりやすく解説

定期建物賃貸借とは

事務所ビルの一室を借りるとき、契約書に「更新はしない」「期間が満了したら終了する」と書かれていることがあります。これが定期建物賃貸借で、普通の借家契約なら貸主に正当事由が無い限り更新されていくところ、期日が来れば契約は終わります。同じ借主と続けたければ、更新ではなく、改めて新しい契約を結び直します。貸家を評価する側から見ると、いつ契約が終わり、いつ賃料を市場の水準に戻せるかがはっきり分かる契約です。

更新される普通借家と、期日で終わる定期借家。

更新がないので、期間満了で契約は終わります

定期建物賃貸借は、契約で定めた期間の満了により終了し、貸主の正当事由の有無は問題になりません。普通の建物賃貸借では、貸主が更新を断るには正当事由が要り、借主は低い賃料のまま長く使い続けられることがあります。定期建物賃貸借では、その心配がなく、満了の日に建物が貸主の手に戻ることが決まっています。基準に理由は書かれていませんが、契約の続く期間と終わり方で貸家及びその敷地の価格が変わるため、定期建物賃貸借か否かの別が勘案事項に掲げられていると考えられます。

満了後は、正常賃料の水準の収入を見込めます

今の賃料が正常賃料より明らかに低い貸家でも、定期建物賃貸借なら期間満了で契約が終わり、次は市場の水準の賃料で新しい借主と契約できます。基準は手順まで書いていませんが、収益価格を求めるときは、契約期間中は実際の賃料、満了後は正常賃料の水準の収入を見込む組み立てが合理的と読めます。普通借家では更新が続くため、低い賃料が長く続くおそれを見なければなりません。定期建物賃貸借の場合は、満了の日を境に賃料が市場の水準に戻る前提を置けるところが違います。

契約中は今の賃料、満了の日から先は市場の水準で見込む。

再契約で求める賃料は、継続賃料ではなく新規賃料です

定期建物賃貸借には更新がないので、期間満了後に同じ借主と改めて契約するのは、法律上は新たな賃貸借契約の締結です。総論第5章は、正常賃料を新たな賃貸借等の契約において成立するであろう適正な賃料（新規賃料）とし、継続賃料を賃貸借等の継続に係る特定の当事者間において成立するであろう賃料としています。継続賃料は今の契約が続くことが前提なので、契約がいったん終わって結び直す定期建物賃貸借の再契約には当てはまりません。借主が同じ人でも、求める賃料は新規賃料です。

同じ借主でも契約を結び直すから、求めるのは新規賃料。

貸家及びその敷地の勘案事項の一つとして確かめます

貸家及びその敷地の鑑定評価では、借家の目的、契約の形式、登記の有無、転借か否かの別及び定期建物賃貸借か否かの別を総合的に勘案します。七つ並ぶ勘案事項の六番目で、賃貸借契約書やレントロール（貸室ごとの賃料の一覧表）などの契約に関する資料で確かめます。基準は理由まで書いていませんが、定期建物賃貸借なら満了時に賃料を見直せる見込みが立つので、収益の見通しに直接関わる事項と考えられます。借家権の鑑定評価でも、同じ六番目までの事項を勘案します。

6．借家の目的、契約の形式、登記の有無、転借か否かの別及び定期建物賃貸借か否かの別

出典: 各論第1章 第2節

実務ではこう使う

オフィスビルや商業施設の評価で、レントロールに定期借家の欄があるかどうかを最初に見ます。定期建物賃貸借なら、収益価格の査定で契約期間中は現行賃料、満了後は市場賃料に置き換える前提を置け、借主の信用力と残りの期間の長さが収益の見通しの材料になります。依頼者が再契約時の賃料を知りたいときは、新規賃料として評価することを確かめます。