2026/10/10 / 行政法規

更正の登記とは？不動産登記法での意味を図でわかりやすく解説

登記事項に錯誤又は遺漏があった場合に、その登記事項を訂正する登記です。登記した後に事実が変わった場合にする変更の登記と対になり、最初から間違っていたものを直すのが更正です。

更正の登記とは

登記された床面積が実際より小さいとき、直し方は二つに分かれます。登記のときに測り間違えていたのなら、はじめから誤りがあったので更正の登記です。登記の後に増築して広くなったのなら、登記のときは正しかったので変更の登記です（2条15号・16号）。どちらも登記を今の事実に合わせる登記ですが、誤りの訂正か、変化の反映かで名前が違います。表題部の更正と権利部の更正では、申請できる者や承諾の要否も別々に定められています。

最初から違っていたなら更正、後から変わったなら変更。増築は変更の登記。

最初から誤りなら更正、後から変わったなら変更の登記です

変更の登記は、登記事項に変更があった場合に当該登記事項を変更する登記（2条15号）、更正の登記は、登記事項に錯誤又は遺漏があった場合に当該登記事項を訂正する登記（2条16号）です。増築で床面積が増えた、畑を宅地に造成した、というのは登記の後の変化なので変更の登記に当たり、表題部所有者又は所有権の登記名義人が変更の日から1月以内に申請しなければなりません（37条1項・51条1項）。測り間違いや記載漏れは更正の登記で、表題部の更正には期限の定めがありません。

表題部所有者の更正は、真の所有者が申請し、本人が承諾します

表題登記のときから表題部所有者が真の所有者と違っていた場合の更正の登記は、当該不動産の所有者以外の者は申請できず（33条1項）、その所有者は表題部所有者の承諾があるときでなければ申請できません（33条2項）。名義を失う表題部所有者の承諾で、更正の正しさを確かめる仕組みです。地目や地積など、所有者以外の登記事項の更正は、表題部所有者又は所有権の登記名義人が申請し（38条・53条1項）、相続があればその相続人その他の一般承継人が申請できます（30条）。表示に関する登記なので、登記官が職権で更正することもできます（28条）。

氏名・住所の更正は単独申請で、権利の更正は付記登記が原則です

登記名義人の氏名若しくは名称又は住所についての変更の登記又は更正の登記は、登記名義人が単独で申請できます（64条1項）。住所が変わったことを直しても、不利益を受ける人がいないからです。権利の変更の登記又は更正の登記は、既にある登記に付記して順位を引き継ぐ付記登記でするのが原則ですが、登記上の利害関係を有する第三者の承諾がある場合と第三者がいない場合に限られます（66条）。抵当権の債権額を増やす更正を付記登記ですると後順位の抵当権者の取り分が減るので、その承諾が要るのです。

住所が変わっても損をする人はいない。権利の中身を直すと後順位の人に響く。

更正の登記　登記事項に錯誤又は遺漏があった場合に当該登記事項を訂正する登記をいう。

出典: 不動産登記法 2条16号

実務ではこう使う

登記上の地積と実測の地積が違うときは、地積の更正の登記がされているかで、対象地の面積の根拠が変わります。評価では実測図があれば実測面積を使い、登記地積との差を評価書に記載します。建物の床面積の食い違いも、更正すべき誤りなのか未登記の増築なのかで意味が違うので、登記の履歴を確かめます。