2026/10/10 / 行政法規

単独申請とは？不動産登記法での意味を図でわかりやすく解説

権利に関する登記を、登記権利者と登記義務者が共同して申請する原則によらず、一方だけで申請することです。法律が別に定めた場合に限って認められ、相続や合併による移転、判決による登記、収用、仮登記、氏名や住所の変更がその代表です。

単独申請とは

土地を売ったとき、登記所の窓口には売主と買主がそろって申請します。買主だけの申し出で名義が移ると、売主の知らないうちに土地が他人名義になりかねないからです。登記で直接利益を受ける買主が登記権利者、直接不利益を受ける売主が登記義務者で、60条はこの二人が共同して申請しなければならないと定めています。不利益を受ける側を申請に加えることで登記の正しさを確かめる仕組みなので、一方だけの申請が認められるのは、別の方法で正しさが確かめられる場合に限られます。

原則は共同申請。単独で申請できるのは、法律が別に定めた場合だけ。

相続や合併による移転の登記は、登記権利者が単独で申請します

63条2項は、相続又は法人の合併による権利の移転の登記は、登記権利者が単独で申請できると定めています。被相続人はもういないので、共同申請の相手方が立てられません。その代わりに戸籍などで相続の事実を証明して、相続人だけで申請します。共同申請をすべき者の一方に登記手続を命ずる確定判決があるときも、判決が正しさを担保するので、他方が単独で申請できます（63条1項）。売買の登記で登記名義人が亡くなっている場合は、相続人が被相続人の立場で申請に加わるだけで（62条）、共同申請のままです。

収用による所有権の移転の登記は、起業者が単独で申請します

道路や鉄道を作るために土地を収用したときは、収用委員会の権利取得裁決によって、権利取得の時期に所有権が起業者に移ります。元の所有者の意思にかかわらず効力が生じる制度なので、118条1項は、収用による所有権の移転の登記は起業者が単独で申請できると定めています。国や地方公共団体が起業者であるときは、官庁又は公署が遅滞なく登記を嘱託します（118条2項）。

裁決で所有権が移るから、元の所有者を待たずに起業者が単独で申請する。

仮登記は、登記義務者の承諾があれば登記権利者が単独で申請できます

仮登記は、本登記の順位を先に確保しておくための予備的な登記です。107条1項は、仮登記の登記義務者の承諾があるとき、又は裁判所の仮登記を命ずる処分があるときは、登記権利者が単独で申請できると定めています。承諾書で義務者の意思が確かめられるので、義務者本人を申請人に加える必要がないのです。仮登記に基づく本登記は別の話で、所有権に関するものは登記上の利害関係を有する第三者の承諾があるときに限り申請できます（109条1項）。

承諾書で義務者の意思が確かめられるから、権利者だけで仮登記を申請できる。

氏名や住所の変更・更正は、登記名義人が単独で申請します

登記名義人が引っ越しや改姓をしても、それを登記に反映することで不利益を受ける人はいません。そこで64条1項は、登記名義人の氏名若しくは名称又は住所についての変更の登記又は更正の登記は、登記名義人が単独で申請できると定めています。反対に、権利そのものの中身を変える変更や更正の登記は共同申請で、登記上の利害関係を有する第三者がいれば、その承諾がないと付記登記にできません（66条）。

権利に関する登記の申請は、法令に別段の定めがある場合を除き、登記権利者及び登記義務者が共同してしなければならない。

出典: 不動産登記法 60条

実務ではこう使う

所有権移転の登記に要る書類は、売主と買主の双方から集めます。相続登記や収用の登記が単独でできることは、相続不動産や公共事業用地の評価で、名義が動く時期を見立てるときに関わります。契約から決済までの期間が長い案件では、仮登記の有無を登記事項証明書の甲区で確かめます。